十字路口的潘石屹

文 黄莹

SOHO中国越做越小，是“杀鸡取卵”，还是“等鸡生蛋”，潘石屹夫妇一直在犹豫

11月初的一个清晨，潘石屹在微博上给家乡的苹果代言，并配文：牛顿看到一颗苹果掉下来，想到了万有引力定律。我在苹果堆里，大脑一片空白。

潘石屹是港股上市公司SOHO中国（0410.HK）的董事长，不过现在他更专注于自己的苹果、木工、摄影事业。在他新近发布的10条微博中，有6条关于苹果，3条关于摄影，还有一些吐槽。

关于SOHO中国最近的一条微博更新在10月31日，转发的是SOHO中国对近期卖楼以及打包3Q业务传闻的回应。

潘石屹夫妇近几年一直在卖卖卖，网友都在说，这是在清仓转移资产，可别让潘石屹跑了。各种猜测分析围绕着潘石屹，不过回归到SOHO中国公司本身，从散售模式转型到包租公，从出租办公楼转型到出租办公桌，精明又保守的潘石屹夫妇把公司越做越小，在“等鸡生蛋”和“杀鸡取卵”中为保值头疼。

美团CEO王兴曾感概：2019年是过去10年里最差的一年，却是未来10年里最好的一年。新兴产业如此，传统的房地产行业更是。有人加杠杆，有人在退场。

逃顶

潘石屹一直给自己贴着谨慎保守的标签。

这跟他的贫苦出身有关，更与他发家时经历的那一轮地产泡沫有关。

1992年的海南热得一塌糊涂。

“十万人才下海南”的浪潮将当地楼市推向疯狂，当地房价比1991年增长257%。3万多平方公里的海岛上，密密麻麻挤着2万家房地产公司。

后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权、冯仑等人也是这时踩上海南炒房这个风口，赚得一桶金。到1993年，六人的公司账上卧有3000万。

海南楼市野蛮生长，一个大坑可以炒成一座楼，炒楼花的游戏一棒一棒击鼓传花，有些人还在贪婪，有些人开始谨慎。

后来的故事，潘石屹曾多次回忆，自己凭着五斤橘子和一条三五烟打开了海口规划局的大门，翻阅资料发现：海口当时的人均住房报建面积是50多平方米，而同期北京的人均住房面积才7平方米。

谨慎之下，潘石屹等人决定退出海南，这一次“跑路”最终成了顺利逃顶。

回到北京，潘石屹与妻子张欣开启了二次创业。1995年SOHO中国成立，探索之后主攻商业地产，此后建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO一一亮相。

同李嘉诚一样，潘石屹聚焦在超大型城市的核心地带，凭借着极致营销，以及散售的独特商业模式，像卖房子一样卖写字楼的SOHO获得了较高的利润率，取得了成功。

不过，经历过海南泡沫并且成功逃顶的潘石屹，日后在很多个关键路口对房地产市场的判断更偏保守。在他看来，那些走向险境的地产商都是撑死的，不是饿死的。

踏空？

2007年，SOHO中国在香港上市，迎来高光时刻。

不过，彼时海外金融危机开始发酵，中国房地产市场在经历一轮暴涨后，遭遇政策重拳遏制。

关键节点中，万科王石抛出了“拐点论”，认为楼市出现拐点，销售将严重下降。

2008年3月，手握上市刚圈来的19亿美元的潘石屹发表了一个“百日剧巨变论”，认为由于受到各方面因素的影响，一些房地产企业将无法坚持经营，在未来100天内，房地产市场将发生巨变。

他应该是确信“百日巨变论”真的会发生，因为他没去抄底。

潘石屹公开表态，个人的经验在如此大的危机面前是非常不足的，“对我们公司来说，所有战略的调整都是采用最保守的方式”。

或许是那段海南往事给潘石屹留下太深的烙印，在当时的房企里SOHO公司现金流是最充足的。不过，最为关键的是，100天后，潘石屹所谓的期限已经结束，巨变却没有发生。

2008年9月，政府启动紧急救市计划，不久4万亿投资计划出炉，货币宽松之下房地产迎来了及时雨。当时杠杆最高的地产商，一翻身成了最爽的人。

SOHO中国的命运也从这里开始埋下伏笔。

2010年，SOHO中国达到了营收顶峰，不过北京禁止物业散售的政策给了SOHO中国一记重击。采取散售模式的SOHO中国项目销售时间分布不均，以山西煤老板为主要客源也让公司业绩出现大幅波动。

Wind数据显示，2011年SOHO中国营业额同比大跌68%，营业利润同比下降72%。业绩不乐观，SOHO中国的股价一直萎靡不振。

2012年SOHO中国的中期业绩会上，潘石屹正式做了一个决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。试图转型为包租公的潘石屹大胆预测，随着租金升高，“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元”。

这一次转型，SOHO中国把全部的资金储备用来支撑转型过程中的开支。从“开发销售”转为“自持租赁”后，SOHO中国几乎鲜有拿地，2013年获取北京丽泽地块是SOHO拿的最后一块地，营收也在逐年下降。

2014年之后，房地产又迎来一轮上升周期。与SOHO中国同时期上市的碧桂园已经开始探讨后千亿时代的战略，而SOHO中国的营业额缩水到60亿元，同比下滑58%，租金收入上升掩盖不了企业利润率、周转速度的下降。

盈利模式单一，抵抗风险能力不足的问题在商业地产下行阶段更是彻底暴露。

踏错？

传统的租房业务不赚钱，潘石屹把目光投向了新的共享办公。

2014年，潘石屹去了一趟美国，参观了一下美国的WeWork，决定把共享办公概念引入中国，随后推出了SOHO 3Q。

作为最看重的项目，潘石屹亲自上阵。以前卖SOHO，潘石屹亲自带队深入山西、内蒙古等地挖掘富裕客户群；这会儿卖办公桌，潘石屹还是亲力亲为搞营销。

SOHO 3Q的官方网站上可以看见，其在北京、上海、南京、杭州、深圳、成都六地拥有27个3Q的项目。资料显示，目前SOHO 3Q平均出租率达87%，成立两年多以来，累计已有4200家企业，7万多名用户入驻。

可伴随着WeWork折戟IPO，SOHO 3Q在风雨中飘摇得更厉害了。

根据杭州一位做联合办公租赁的业内人士透露，SOHO位于杭州的3Q入驻率不到30%，一共四层空间，“有一个大客户退了一层半，一个退了半层，加上之前空置的，相当于三个整层是空着的”。

这位人士向记者表示，今年共享办公出租行业普遍比较困难，比如氪空间、WeWork入驻率大概只有70%-80%左右，这在往年基本上是满租的，眼下SOHO 3Q想要找到接盘的租户真的太难了，但如果找不到新租户，那很可怕的。

在SOHO中国的财报中，3Q业务具体收益率有多少，一直没有披露过。

一位曾经在3Q工作的前员工付恒告诉记者，SOHO以后就不做这项业务了，简单说，一直在赔钱，不挣钱。“3Q虽然是自持物业，但是也是SOHO中国旗下的分公司，要独立核算、做租金收入报表的，核算下来各种成本，根本就是入不敷出。”

“2019年将SOHO 3Q分拆上市”的计划还没有下文，市场上传出SOHO 3Q欲将旗下11个项目打包卖给筑梦之星。

卖楼

两次转型之后，SOHO中国越来越小。

不仅再也无法回到2010年营收184.23亿的巅峰，总营收甚至从2012年的155.44亿元直线降至2018年的20.89亿。

根据2019年中报10.66亿的营收估算，2019年大概率营收维持在20亿的水平。

但即便如此，潘石屹对外从来不承认自己是转型失败，谁知道从当年的一房难求，到现在空置率上升来得这么快？

近两年，办公楼租赁市场相较前几年发生了很大的变化，一线城市写字楼空置率上升明显——SOHO中国空置率增加，办公室租不出去，成了大难题。

潘石屹

SOHO中国发布的半年报显示，截至2019年6月30日，前门大街、望京SOHO、光华路SOHO2期，外滩SOHO的出租率都有所下降。

空置率上升给SOHO中国直接带来的就是资金的压力。

根据半年报，截至2019年6月30日，集团总借贷177.61亿元，其中将于一年内到期的负债20.53亿元，五年以上到期的债务116.92亿元。期内净负债率为44%，较去年末增长1个百分点。

而公司同期现金及等价物只有11.5亿元，根本无法覆盖短债。

更为残酷的是，Wind数据显示，2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，虽然这在房地产行业已经很低了，但是对于SOHO中国来说却是难以承受的。

为什么这么说？

潘石屹在今年6月份宣布销售预估总价约78亿的自持物业时曾作出解释：我们物业回报率是3%，这在市场上表现已经不错。

这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息，SOHO中国最主要的业务已然成了一个不赚钱的买卖。

不卖物业吧，债还不上了，卖物业吧，SOHO中国越来越小。从2012年以来，潘石屹夫妇一直在是“杀鸡取卵”、还是“等鸡生蛋”这件事情上犹豫来、犹豫去。

根据媒体报道，SOHO中国欲清仓内地的全部自持商办资产。这无疑意味着潘石屹要把所有的鸡都“杀掉”。

潘石屹到底想干啥？

有业内人士对记者表示：SOHO中国之前土地成本优势，放在现在的政策环境下已经没有了，SOHO中国的房子放在现在也就占个地段优势，如果价格合适，还不如该出手就出手。

该人士还表示，SOHO中国一直在卖卖卖，其实已经能看出来管理层不看好传统地产，根本不打算长期持有。

至于以后做什么？有可能是做苹果生意，有可能继续做轻资产项目。

不管怎么说，先把钱备足再谈。毕竟在潘石屹看来，靠债务杠杆堆砌的繁华终归要黯然退场，保守的他不会这么做。