某房屋买卖合同纠纷办案记

文/刘华健 编辑/一帆

当陪同当事人在浦东新区房产交易中心办理完全部房产过户事宜，交易中心的工作人员给出一张收件回单时，当事人说了句：“唉，总算放心了，刘律师你的压力也可以释然了。”当时深以为是，总算可以释然了！回想办理这个历时1年半的房产合同纠纷案件的全部经过，其中经历的各种艰辛与压力，心中不免有些感慨，而如今能坐在办公桌前写办案总结心得，是一件多么幸福的事情。

一、接案

2015年9月初的时候，当事人和朋友及房产中介，一行四人第一次来事务所找到我们。当时他们的心情比较着急，因为他们买的房子钱都付了，就差过户，而现在房子却被法院查封准备拍卖，不知道该怎么办。我们坐下来谈了大概一个小时左右，了解到他们的情况大概是：在2013年10月的时候，当事人通过中介签合同购买了上海浦东的房子，由于他是外地户口，按照当时的购房政策社保缴纳须满一年，所以约定的过户日期是2014年10月份。不曾想，购房合同签订后没多久，上海出台购房新政（沪七条），外地人购房要求社保的缴纳年数由1年变更为2年。所以，他们只能签订补充协议约定将过户时间推迟到2015年10月份。就在2015年9月他们准备去办理过户的时候，却又发现那时房子竟然已经被法院查封，过不了户。通过他们提供的产调信息可以看到，所购房产已被南京秦淮区法院首封、宜兴市法院轮候查封，且上面还有工商银行浦东分行登记的357万元的抵押债权。而当事人的购房余款只有130万元尚未支付（已经支付644万元），所幸的是房子早在2013年11月份就已经交付。

鉴于案情复杂，我们当时给当事人提供的意见是法院从查封到拍卖是有一个时间过程的，让当事人不要太着急；考虑到房东个人资信能力的严重恶化及上海房价的整体上涨趋势，不建议以解除合同追回购房款作为诉讼方向。但如何实现过户，具体的操作步骤与风险成本如何，我们需要再查询一些材料及综合考虑研究后形成书面的意见。第二天，当我们以PPT的形式介绍了整体诉讼方案及律师费报价时，当事人当场便决定与我们签订了委托代理合同。

二、诉前解封

按照既定诉讼方案，第一步是解决涉案房产被两家法院查封的问题。基本思路是提起执行异议之诉（按照法院的要求支付剩余房款，然后解除查封），为节省时间，尽可能以协商为主。我们首要工作一方面尽快查询及联系执行案件的承办法官并告知其相关情况；另一方面是形成书面的异议申请及相关证据材料交邮并保存回单；同时，还要与法官及执行案件的债权人约见时间面谈。本想两家法院的协商工作一起进行，但由于宜兴法院的案件刚审结完毕尚未进入执行阶段，审判法官不愿协调处理。考虑案件实际情况，我们决定集中时间先处理较为紧迫的南京法院的查封问题。通过前一阶段的联系与面谈，已经大概了解到两家法院内部的诉讼情况及债权数额。我们手上的购房款余额是130万元，以此为基数与秦淮区法院的债权人及法官多次协商，最后对方同意我方支付70万元到法院账户然后解除查封。为尽量避免风险，商讨的操作方式是法院以协助执行通知书的形式让我们把70万元房款支付至秦淮区法院执行专户，支付时间是执行法官来上海提交解封材料时。据此，南京法院的查封问题解决，协商过程相对顺利。

在宜兴法院这边，之前为了解情况已经现场去过宜兴和桥法庭和宜兴法院执行局。后经多次与执行法官电话协商及提交书面材料，他最终同意协调处理此事。当时最初与债权人协商的结果是支付50万元（我们想预留点尾款），他们同意解除查封，但在后面操作的时候又发现宜兴法院内部还有其他执行案件。执行法官的意思是，这一块也必须考虑。由于跟其他执行案件债权人的协商进展缓慢及考虑操作上的法律风险，执行承办法官也曾想放弃协商，让我们按照正常的执行异议程序走。后又经过与当事人沟通及与两个案件的债权人和执行法官的再次协商，最终形成的操作方案是我们将剩余房款60万元以履行法院协助执行通知书的形式支付，执行法官在支付房款的当天办理解封手续，至于法院内部债权人如何分配我们不再考虑。

事实上，这些协商过程与结果，虽然获得了各方的一致同意，但却无法形成书面的协议文件（即使形成意义也不大），更多是基于彼此的信任及以确认具体的操作履行方式、履行顺序来防范风险。但这样，律师就需要获得当事人更多的信任，同时也承担着更多的法律风险。还好在约定时间的当天，我们汇入相应款项的同时，两地法院的执行法官也都按约办理了解封手续。我们第一阶段的律师工作完成。

三、诉讼过户

时间到了2016年的4月份，接下来是第二阶段的任务，诉讼过户。为保证我们的主动地位及防止房产再被其他法院直接执行拍卖，我们当时的首要任务是抢首封权。所以，在陪同宜兴执行法官办理解封手续时，我们已经提前预备了诉讼材料。解封一旦完成，便立马向浦东新区法院提出消除抵押及协助过户的诉讼主张，同时提出财产保全申请，抢占首封权。在这一过程中，由于时间上比较紧，客户也比较着急，所以，不停地催促承办律师，而我们也只能不断地联系法院查询财产保全进程。

当得知房屋已经被我们首封后，心里算是短暂松了口气，但是新的问题又接踵而至。第一个问题，上海（2016年3月25日）又出台购房新政（沪九条），外地人购房要求社保的缴纳年数由2年变更为5年，并明确关于购房资格的审查确定的时间点是网签合同时。如果严格按照现有的政策，我们当事人2013年的网签合同是有瑕疵的，而且在后面的2年多的时间里没有且后续也不可能再进行新的网签了，这个是我们担心的诉讼实体上的问题。第二个是诉讼程序上的问题，法院的两次开庭传票送达，被告这边都是他人代为签收的，第一次便由于他们没有出庭而法官又不能缺席判决，只能再行安排时间；为了不至于再出现前面的情况，我们一直在跟法官和书记员联系，他们回复说如果第二次开庭仍未到，只能是公告送达了。而作为当事人这一边，由于在做诉讼保全的时候缴纳了150余万元的保证金，诉讼成本较高，另也想尽快解决这件事，所以不想把时间拖得太久。当时为解决这个问题，我们考虑法院是否可以现场送达，但法官和书记员回复外地的被告，他们不可能现场送达的，怎么说也没用；那我们又考虑先以电话联系被告的方式同时录音，在通话过程中谈及开庭事项，但法官讲这个也不保险，不能缺席判决；最后，我们只能建议当事人考虑去宜兴当地找下两被告并保存证据。后来，当事人这边通过在宜兴朋友，找到了被告，以委婉友好的态度与其协商，被告同意开庭的时候过来。

在开庭前一天的晚上，我们双方组织了一次协商，当时的想法是尽量协商解决，调解结案，以节省时间及诉讼风险；考虑到被告现实的经济情况，我方可以先行垫付银行贷款，但相关操作细节做模糊处理以保留余地，方便让被告在第二天开庭的时候准时出现。在开庭的那天上午，我们庭前跟法官沟通希望调解，双方差距不大，违约金诉讼费都可以商量。但因为被告希望我方代为垫付的银行贷款不要再向其追偿，而我方当事人无法接受，最终调解不成，法官开庭。

关于社保的问题，当时一方面尽量避免法官去考虑和审查这一块，同时也做了积极应对的准备，因为这个案件真的是很极端的特例，如果不能过户，导致的结果就是极端的不合理与不公正。在立案时（2016年4月12日），出于诉讼的便利及主张更多的违约金，有一份（2015年9月签订，由于法院查封的问题，双方同意延迟过户时间至2016年4月30日）补充协议并未作为证据提交，经过审慎的考虑我们在正式庭审的时候决定提交。当法官和被告把关注的重点放在对我们不利的违约金的计算日期的时候，于我们而言反而松了口气。

开庭进展的比较顺利，然后是漫长的等待判决时间。在这期间，客户仍旧焦急，而律师要做好安抚当事人心理的工作。终于等来了判决，支持了我方要求消除抵押权及协助过户的诉讼主张，接着是担心对方是否会上诉。还好在最后的期限经过后，与法官电话确认被告没有上诉，一审判决生效。

四、执行阶段

在执行环节，虽然事先也大概知晓，但我们还是跟执行法官提出先查询一下两被告名下的财产情况。结果是没有银行存款等现金财产，其他的房产等固定资产都是被多重查封短期内无法变现。鉴于此，经与当事人沟通，一方面要求法院轮候查封被告名下的其他资产，另一方面按照之前的方案由我方先行垫付银行的贷款，过户后再行追偿。

在执行程序，我们仍然担心再有对本案房产的其他查封进来，后经法官查询还是发现了一条查封信息。经过核查，幸好这条查封信息是由本案房产的贷款银行申请的。接下来的工作便是和银行协商还贷、消除抵押及解除查封的事情。本来以为是件简单的事情，但是，由于执行法官不直接主导处理这一块，所有具体内容及步骤只能由我们与银行协商处理。所以，就还款的具体金额、操作方式、履行步骤、时间安排与风险保障等问题经过了多次的协商与沟通确认（一边是工商银行浦东分行，另一边是浦东法院执行局，而客户常住郑州，其中的协调难度可想而知）；单就这一项工作前后耗时近3周的时间，总算按协调好的时间与步骤一步步落实下来。法院出具协执书银行派人去拿、当事人本人还清贷款及签字确认、银行安排工作人员去房管局办理消除抵押及向法院申请解封。

在银行那一块的工作完成后，我们一边追踪银行解封与消除抵押的进展，一边提前告知当事人准备办理审税事宜。为保险起见，我们建议己方的查封在过户前才解除。等审税通过，推算差不多的时间再与法官联系解除已方的解封及要求出具协助过户的执行裁定的事情。整体的想法是希望各个环节尽量无缝对接，因为任何一个环节时间延迟导致整个过户事情的延期对我们来讲都会面临后续无限延期的时间风险。当事人同意代为垫付300余万元贷款的主要目的就是想尽快过户，如果这个目标难以实现，那作为代理律师的我们心里也不会好过。截至过户前，我方已累计支付房款、银行贷款、诉讼费等费用合计1100余万元，近一半费用的支出都是按照律师的诉讼方案要求进行，其中的压力可想而知。

在最后的阶段，幸好执行法官这边也比较配合，时间上也在帮助我们。所以，当我们的解封申请法院保全组送交房产交易中心后，法官便将过户的协执及裁定给我们了。第二天也就是周五上午（每周一次）便可以去办理过户了，这比之前的预期提前了2周。周四早上接到法官的电话后，便立即通知当事人晚上赶到上海，第二天一早我们来到交易中心，缴税过户。接下来是等拿房产证和后续向对方追偿，但就目前而言全案最主要的诉讼目的已经实现，作为全程承办律师的我总算可以释放一些压力了。

五、结语

回首全案所有的流程与环节，虽然整体大方向上都在既定的诉讼方案框架内，但具体实施的每一步似乎都在经历风险与不确定，但幸好全部都安稳地走过来了。心得总结如下。

1.“方向指引行为”优先确定诉讼方案：面对相对复杂的经济纠纷，先理清法律关系与了解案件详细情况，综合评估风险与成本，结合当事人的想法，制定整体诉讼方案，后面所有的工作都服从于整体上的方案与当事人最主要的诉讼目的。

2.“以正合，以奇胜”的思维方式：如果所有的流程都按正常的程序和形成书面协议的形式走，虽然法律风险与律师风险都较小，但时间就无法保障，于当事人的整体诉讼利益不利。所以，在诉前解封阶段我们的思路就是一面提出书面的申请及证据，但精力更多放在协调上面，在诉讼过户环节也是想尽可能地调解结案。

3.“有信任、就有责任”的处事原则：在办案的全部环节，获得当事人的深切信任是首要的前提，我们一方面在尽力节省时间，但同时也要控制法律风险。所以，在确定具体的操作方式时，以各方彼此的信任为前提，安排了各方都能接受的履行方式与顺序，避免了繁杂的协议起草、方案审查与盖章环节。以此思路，在与两地法院执行局及工商银行的协调过程中，有效地推动了问题的解决，同时也节省了很多时间。

4.“穷尽所有的方式及做最坏的打算”：在遇到问题的时候，当开启我们的大脑，考虑所有可能的解决方式，有时候问题不一定真的发生或者能解决，但要让当事人看到律师的努力。例如在第二次开庭送达的问题上，我们当时就是按照这个思路进行的。另外，关于最为担心的购房新政对社保问题的影响，在诉讼实体上及程序上我们也都提前做了应对准备。