房价上涨能“创造货币”吗

◎ 文 《法人》特约撰稿 陈思进

银行员工，或其他金融机构从事贷款工作的人都知道，银行（或其他金融机构）通过贷款就能“创造”货币。

翻开大多数宏观经济学教科书，马上就会发现，大家所讲的货币理论，其核心思想是，货币是由中央银行外生供给的，因而央行可以通过利率、银行准备金以及公开市场操作等政策工具来调节一个国家的物价水平和实际产出，这一主流的货币主义和货币数量论也自然支持这样的观点：通货膨胀最终是由基础货币的增长来决定的。

基于这一主流的宏观经济理论和认识，货币决策层的通常做法是：物价涨了，央行就升息或提高银行准备金，或通过公开市场收回流动性；物价跌了，就用反向货币政策手段来增发基础货币。

房价上涨创造天量货币?

如果按照凯恩斯主义 （也称“凯恩斯主义经济学”，是建立在凯恩斯著作《就业、利息和货币通论》的思想基础上的经济理论。主张国家采用扩张性的经济政策，通过增加需求促进经济增长）的观点——尤其是后凯恩斯主义的货币内生说来看待现代市场经济运行，就完全不同了。

凯恩斯 （约翰·梅纳德·凯恩斯，英国经济学家，现代经济学最有影响的经济学家之一）认为，货币供给并不是央行可以自行决定的，而是经济体系内的许多因素决定的，因而货币尤其是广义货币M2，则是由一国经济活动内生出来的。对一般人来说，货币不是央行发出来的，而是经济活动内部生成的，那肯定是一个天方夜谭。大家一定会问：这怎么可能？凯恩斯，有没有搞错？

用一个例子来说明吧：

假设某银行贷100万房贷给客户A，于是这个客户的账上就被记入了100万，不过，因为这100万还是存在银行的账上，同时A客户的房子也抵押给了银行。于是，银行就可以把这100万，扣去5%的储备金，即95万，作为银行的存款再贷给客户B，B客户获得了房贷95万之后，银行再扣95万的5%，再将90.25万贷给客户C……依此类推，直到客户Z……

仔细看一下，在这一系列的贷款过程中，银行每放一次房贷，就等于同时“创造”了一笔等额的货币。于是，就这样，这家银行将最初央行发出来的100万基础货币，通过房贷系统，创造出来了1000万“货币”。这就是银行的货币乘数效应，通过这个效应可以清楚地看到：房价越涨，货币就“创造”的越多。

顺便提一下，弄懂了这个问题，就可以知道，近年来，在中国房价问题上所谓“这些年来，虽然发行了天量的货币，而幸亏房地产、特别是高房价吸收了大量的流动资金，才减缓了通胀，即高房价避免了恶性通胀”的说法，真可谓本末倒置！

事实上，恰恰因为买房是全民通过杠杆借贷，通过银行乘数效应创造了天量的货币，使得房价越高，M2就越大，M2越大，房价就越高……于是， “狗追尾”现象出现，狗越转越快——房价越炒越高，货币越来越泛滥。结论是，房价上涨通过银行的货币乘数效应创造了天量货币。

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投资房产能抵御风险吗

按照过去经济学的原理，基本每8—10年都会发生一次世界金融危机，2008年金融危机已经过去10年了，又将到新的周期，为了抵御未来的危机，投资房产能够抵御风险吗？

首先，我不得不指出，这问题估计是很多人都关心并想问的，但是，这个问题本身就本末倒置了。正如住建部原副部长仇保兴在“博鳌亚洲论坛2018年年会”上指出的：再继续炒房，金融危机就来了。他在分论坛“楼市：这次真的不一样”上说，此轮房地产调控与之前形势相比具有三个不同点：

第一，目前形势不一样；第二，采取多层次的调控方式；第三，我们第一次认识到房地产市场如果处理不好，继续炒房的话，那金融危机就来了。第一、二点和本文无关，略去不提。而第三点，对于楼市，我多年来反复强调的正是：长久过热的楼市，将和金融危机如影随形。显然，现在决策者也终于意识到了。

防范金融风险是近两年的重点问题，防范的措施就是要遏制资产价格上涨过快而产生的泡沫。在中国，统计资产价格只统计两种：股价和房价。而这次中央在十九大中所提出来的抑制资产泡沫显然不是指股市，而是指房市。

“去泡沫”就是“去杠杆”

几年前，我认为中国房价已经不能用泡沫来形容了，因为国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”，“月收入每平方米价格比”，以及“租售比”等，都已经无法来估算“中国楼市泡沫”的程度了，因为以“泡沫”来形容中国的房价，已经不准确了。

也正因如此，一些国际权威的金融机构——如我曾经就职的瑞信（瑞士信贷Credit Suisse）在评估各国楼市出现“泡沫”现象的时候，几年前开始就不将中国楼市列入评估名单了。在瑞信最近几次的评估中，我目前所在的加拿大多伦多也被列为全球房价“泡沫”最高的城市。而多伦多的房价，和中国北上深相比，无论相对（房价收入比、租售比等）价格、还是绝对价格都低得多……

那么，回到题目本身，如果再遇到金融危机，投资房产能够抵御风险吗？当然，这里的房产是指中国房产，因为投资海外房产单从换汇而言，对于中国普通百姓来说就不太可能了。

综上所述，无论是2008年金融危机，还是上世纪90年代初的日本房地产崩盘，都是“资产泡沫”被刺破而引发的金融危机。也就是说，金融危机往往是由资产价格膨胀过度所致。所以，“去泡沫”的问题，也就是一个“去杠杆”的过程。在这样的情况下，投资房产怎么可能抵御风险呢？

事实上，如果真的发生了系统性金融危机，房地产肯定无法抵御风险，相反会输得更惨，甚至会成为“百万负翁”。