几万元一套房的背后……

任山

黑龙江省鹤岗市，一个曾经赫赫有名的“煤城”，沉默多年之后，在网络上突然走红，这一次跟煤无关。

前段时间，一篇名为《流浪到鹤岗，五万买套房》的文章，在网络上迅速火爆被转发。网友不禁感叹：“在房价高昂的大浪潮中，鹤岗的房价如此接地气，就如同一股‘清流。”

那么，为什么鹤岗房价会如此低？低房价的背后又有何更深层的原因呢？

真相并不美好

前几天，郑州的景女士在刷抖音的时候，无意中看到了这样一个视频：“大家还记得鹤岗吗？100万人口的黑龙江小城市，媒体曾经报道过，房子3万块一套都没有人要的地方，如今……”

“这能是真的吗？不会是博人眼球的假新闻吧！”景女士的第一反应是吃惊，然后是不相信。带着疑问她打开了手机App查询了一下鹤岗的房价。这一查她才知道，抖音上说的都是真的。

APP上显示，鹤岗的二手房总价普遍较低，其中最低的兴安区某小区4楼顶楼的44平方米的房子总价仅需2万元，且最低首付仅需5000元，月供80元。而其余几万元一套的房子更是比比皆是，景女士随机点开了东山区一套总价为7.5万元的房子，房子是2018年的，简單装修、1楼55平方米，最低首付1.875万元，月供299元，对于普通工薪阶层来说可谓毫无压力。

其实，很多媒体早已关注到了鹤岗的房价，并对此，特别是对《流浪到鹤岗，五万买套房》的作者李海应所在的小区进行了详细的报道。

李海应所在小区虽然不是市中心，但是离市中心的距离驱车不到十几分钟。这个小区的一位居民表示：“有位朋友去年在鹤岗房价最低的时候，5万块钱买了两套70多平方米的房子，两套房都位于6楼，这两套房是留给两个儿子将来结婚用的。”5万块钱可以买两套房？这样的好处可是多数人想都不敢想的。

另外，值得一提的是，今年3月5日，鹤岗市公安局通过其官方微信号发布招警优惠政策时提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50～90平方米、房源位于市区内的住房。

面对如此情形，许多人觉得“难以置信”“太夸张了，不敢相信”。有网友甚至称：“正好有鹤岗的同事，说亲戚家的房子出租，冬天只要租客付取暖费就不收房租了。”

不仅房价受到网友的追捧，而且天气网的数据显示，鹤岗夏季平均温度为12℃～23℃，是妥妥的避暑胜地，更是令人向往。

可是，事实真有那么美好吗？

调查显示，在鹤岗，这些房价很低的主要是保障性房屋，多集中在南山区、兴山区、东山区、兴安区，市区基本没有。这些过低房价的项目，大都是当地的棚改房，性质与一般商品房有明显区别，建筑标准无法与一般商品房相提并论，取得产权证明的流程也更为烦琐。而且部分可能产权不清晰，部分则是常年失修，缺乏流通的价值，价格方面自然是比较疲软的。而鹤岗市中心的房子每平方米均价也在2000元左右。最贵的地段，均价3000元左右，比如永丰国际城和欧洲皇家花园，均价都在3000元以上甚至是4000元。

鹤岗市保障性住房服务中心副主任周志刚表示，网上报道的低价房是个别现象，“我们了解到，‘白菜房只是个别现象，价格较低的是比较偏远地段的拐角房或顶层房，这种低价房可能就那么一户两户。鹤岗市二手房普遍在是2500～3000元”。由此可见，这些低价房并不具有代表性，鹤岗的房价总体上是健康合理的。

原因值得深思

虽然不具有代表性，但是鹤岗确实有很多低价房。最低2万元就能买套房，白菜房价背后是居民对未来的担忧。

老钱是鹤岗的本地居民，鹤岗市政府在城郊多处建造棚改房转移塌陷区居民时，老钱家一共分了4套棚改房，当时每平方米需要补差价，好的楼层每平方米补550元，不好的楼层，每平方米补350元。

“4套房子都给你，你愿意嫁到这里吗？”当问及拥有4套房子的感受时，老钱反问记者，鹤岗不缺的就是房子，好几套房子的普通市民比比皆是。

1套房子顶不过大城市的1平方米、4套房子比不上哈尔滨的1个卫生间，每当问及鹤岗市民没有购房压力是否更具幸福感时，得到的回答往往都是这些。

为什么鹤岗的房价会如此低呢？对此，恒大首席经济学家任泽平总结出了一句话，房地产市场趋势影响因素有三：长期看人口、中期看土地、短期看金融。

那么，鹤岗的人口、土地和经济指标如何呢？

鹤岗市是国家重要煤炭基地之一，是东北重要的老工业基地。与鸡西、双鸭山、七台河并称“黑龙江四大煤城”。煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体，近年来，鹤岗遭遇了资源枯竭、产业结构单一的困扰。2011年，鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一，该市GDP在2017年前的4年中有3年负增长。

人口方面，经济增长乏力影响着人们留在这座城市的意愿。当地统计数据显示，21世纪初以来，鹤岗的人口几乎一直处于下行通道。根据鹤岗市统计公报，2008年年末，鹤岗市的人口就小幅下降至109.4万。随后，该市的人口出现趋势性的下滑：2011年108.8万、2013年107.8万、2015年105.6万……到了2017年年末，鹤岗人口已低至100.9万。也就是说，在十多年时间里，鹤岗已流失了约10万人口，人口降幅接近10%。鹤岗慢慢发展为了一座“人口收缩型”城市。城市老龄化严重，出生率下降严重，城市内大多为空巢老人与留守儿童，许多外出务工的年轻人不愿意再回到这个没有发展机遇的小城市。人才流失，是经济发展的重要阻碍，经济发展难以形成良性循环。反过来讲，经济不好，人也留不住，这可能才是鹤岗最棘手的问题。

土地方面，从统计年报里看到2017年的房地产数据显示，鹤岗市房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，其中住宅137.5万平方米，增长23.9%;新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7万平方米。而商品房销售面积13.3万平方米，比上年增长24%。商品房销售额4亿元，比上年增长34.9%。供给量成倍增加，比去化的速度要快几倍，明显供过于求的节奏，易形成大量空置房。

经济方面，2012年，鹤岗市GDP总量为358亿元，到了2013年，经济规模下滑至320亿元。此后，鹤岗市GDP一直在250亿～300亿元的区间徘徊，一直没有实现经济的稳健恢复和增长。经济极度依赖几个产业甚至是几个企业，这或许是鹤岗经济长期低迷的“命门”。根据2016年的一份数据，当年鹤岗规模以上工业实现增加值41.8亿元，其中22户煤炭开采洗选企业就贡献了26.4亿元的增加值，占规模以上工业的比重达到63%。一旦脱离了煤炭，那么这座城市就有经济崩溃的危险。

鹤岗在中国，最多只能算是一个三线、甚至是四线、五线的小城市。拿它和全国、东部省份相比，就能看出差距。2017年，城镇常住居民人均可支配收入超2.1万元，农村的则接近1.4万元。同一年，中国城镇居民人均可支配收入3.6万多元，农村的则是1.3万多元。也就是说，论人均，鹤岗的城里人，比全国平均低了1.5万元。如果和东部发达城市比，差距就更大了。鹤岗的经济总量甚至抵不上东部发达地区的一个镇。

“不用谈经济学，房子卖得出去的前提是有人住，有人住的前提是当地经济能养活你，如果你连饭都吃不上了，房子就是坟墓！”当地人的一句大白话道出了鹤岗房价低的真谛。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也持有同样的看法：“反过来看鹤岗房价，我们又需要认识到，看似房价便宜，其实也不便宜。所谓市场化定价的道理，便宜的房子自然是有缺陷的。而且从鹤岗来说，当地产业发展机会不多，收入水平也不高，若是从房价收入比等角度看，不见得非常低。通俗来说，即便是房价如此便宜的城市，也不一定意味着人人都买得起房子。”

转型困难重重

今年因为房价上了热搜的不只鹤岗，还有甘肃玉门。

据媒体报道，玉门老市区的一套普通住房，最低直接标价1万元，每平方米仅有100～200元。有房子要价6.5万元，先后还价到4.5万元和3万元，最后业主表示“反正没人住了，给1万元也不是不可以”。

低房价背后，折射出的是资源枯竭型城市转型的困境。

甘肃玉门的名气比鹤岗有过之而无不及。玉门堪称“中国石油工业的摇篮”，“铁人”王进喜出生于此。巔峰时期，玉门油田原油总产量约占到了全国年产量的一半左右。然而，随着石油资源的枯竭，产业工人大量外流，政府部门和石油部门先后迁移而去，随后作为石油产业配套服务的各种商业随之衰败，资产价格一泻千里。

没有了核心支柱产业，就会流失年轻就业人口，单纯依靠低廉的房价，吸引不了多少人。更关键的是，本土人口开始流失，尤其是年轻人口大量外流，如果外来人口无法进行有效补充，那么当初依托庞大人口建设的基础设施就难以维持。教育、交通、医疗乃至商业体，都是因人而存在的。人口越多，摊到公共设施上的成本就越低，整个城市的公共属性就越强，反之同理。

资源枯竭，产业效益下降;产业结构单一，资源产业萎缩，替代产业尚未形成;经济总量不足，地方财力薄弱;大量职工收入低于全国城市居民人均水平是鹤岗、玉门等资源枯竭城市的通病，要想实现成功转型，这些城市还面临着一系列的难题。

北京大学经济学院国际资源经济研究中心主任李虹表示，资源型城市产业结构单一，对资源依赖性强，多数资源型城市区位条件较差，影响了经济发展的能力。20世纪90年代以来，随着我国经济结构的调整，资源型城市逐渐失去了原有的优势经济地位，由于不合理的资源开采及产业发展等，水资源、土地资源等非矿产类资源遭到破坏及不合理开发，环境污染问题不断积累，加重了城市可持续发展的压力。

国家发改委发展规划司司长徐林分析指出，资源型城市问题的根源主要来自两方面：一类是随着市场供求关系变化，以及经济周期的变化，资源价格出现剧烈波动，导致城市经济发展受到影响。波动周期一过，资源价格开始反弹，这些城市的问题也就得以缓解。另一类问题则由资源枯竭导致。资源枯竭型城市面临实实在在的转型压力：财政收入减少、就业压力增大、企业大量破产、政府没有能力提供公共服务等。

为促进资源型城市转型，我国陆续出台了一系列相关政策。2001年，国务院开始进行资源枯竭型城市转型试点，并陆续出台了一系列促进资源型城市转型的策略。2013年，国务院发布了《全国资源型城市可持续发展规划（2013—2020）》，提出到2020年基本解决资源型枯竭城市历史遗留问题，显著增强可持续发展能力，基本实现城市转型。2016年，国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、国土资源部和国家开发银行联合制定印发了《关于支持老工业城市和资源型城市转型升级的实施意见》，要求争取通过10年左右时间，健全内生动力机制、建立平台支撑体系，支撑产业转型升级，构建特色鲜明的现代产业集群，重新建立起老工业城市和资源型城市的转型竞争力。

李虹认为，资源型城市发展需要重新审视和规划经济增长与资源环境可持续发展的关系，摒弃、修正原来粗放的经济发展模式，寻找新的、可持续的经济增长点，把握转型机遇，实现城市复兴。

方案亟须探索

资源型城市该如何转型？

中国社会科学院工业经济研究所研究员贺俊认为，我国的资源型城市分为成长型、成熟型、衰退型和再生型4类。资源开发处于上升阶段的，为成长型城市;处于稳定阶段的，为成熟型城市;趋于枯竭的，为衰退型城市;摆脱了资源依赖的，为再生型城市。目前，成长型和成熟型城市占到资源型城市的一半。要避免这些城市重蹈“矿竭城衰”的覆辙，必须加快建立开发秩序约束、利益分配共享、产品价格形成、接续替代产业扶持等长效机制，为可持续发展提供有效的制度机制保障。

经济学家林毅夫表示，对于资源枯竭型城市，要转向非资源产业发展，如制造业、服务业等。从新结构经济学角度来分析，经济发展就是一个产业不断转型升级的过程，技术创新固然可以提高劳动生产力水平，但它不断创新时也会碰到“天花板”，在这种状况之下，就必须把经济生产活动不断从附加价值比较低的产业转移到附加价值比较高的产业上去。回顾历史，基本是从以资源为主的生产活动向非资源为主的生产活动转移，这是经济发展过程中的必然现象。

林毅夫表示，世界上有一些发达国家资源非常丰富，经济发展也很好，说明资源不是发展的负担。要把资源用得好，一方面管理上要透明、避免腐败，另一方面要了解资源波动的特性，未雨绸缪。如果能用资源支持一个地区、一个国家经济发展的多样化和产业转型升级，资源型城市、资源型地区、资源型国家应该可以发展得比非资源型城市、非资源型地区、非资源型国家更好。

全国人大财经委副主任、民建中央副主席辜胜阻认为，在资源型城市转型过程中，推动国企改革是很重要的任务，因为老工业城市国企较多。此外，还要推动民企创新和转型升级，降低成本。同时，要培养人才、留住人才、用好人才。

四川省决策咨询委员会副主任、四川省社会科学院教授李后强认为，资源型城市转型发展要依循“替代理论”。转型关键是找到替代资源和产业。“具体而言，可以再生型替代非再生型，主要是用生物替代矿物;以无耗型替代有耗型，主要是用无形替代有形;以永续型替代短暂型，主要是用太阳能替代地球能，比如光热、水能、风能;以创新型替代保守型，主要是用新方式替代旧模式，比如数字经济，大数据，物联网等。”李后强说。

经验值得借鉴

河南焦作是全国著名“煤城”之一，是全国重要的优质无烟煤生产基地。2008年3月被列入国家首批资源枯竭城市。5月，焦作市被国家发展改革委正式列为资源型城市转型试点。

自1995年开始，焦作市就开始了资源型城市的转型探索，确定了以旅游为带动的转型模式。并通过政策引导、资金投入、规划景区、完善设施等大力发展自然山水旅游，代替将要枯竭的煤炭资源开发，实现社会经济全面转型，并取得成功，这被称为“焦作现象”，其对资源枯竭型城市的社会经济转型具有深刻的借鉴意义。

从国际经验来看，资源城市转型是一个动态的、不断调整的适应经济和社会的变迁，不可能一蹴而就。隨着旅游业的发展，焦作市展开了以改善城市基础设施、优化城市环境、提高城市综合功能为重点的城市改造。对大气和水环境造成严重污染的企业关停并转，笼罩城郭百余年的烟尘散去，空气质量明显改善，地表水质达到国家标准。城区拆旧建绿、拆墙透绿，增加了绿地，城市绿地率和绿化覆盖率大幅提高。以往年年植树不见树的太行山变成了树木葱郁、四季常青的绿色屏障。景区内找不到固体垃圾，城区路灯没有一个“瞎灯”，大街小巷的广告牌高低有致，所有商品明码标价，全市商贩没有强买强卖的现象。黑市、黑车、野导游、宰客现象，这些旅游景区的顽症在焦作已经绝迹。往日天灰地黑、污染严重的工业城市，如今已转型成为一个环境舒适幽雅的山水园林之城。实践证明其实现了成功转型。

焦作转型的重要经验在于，在资源尚未枯竭时就开始未雨绸缪，积极寻求转型升级之路。这个长达几十年的转型过程其实就是产业不断升级、经济结构不断调整的过程。

国外资源枯竭型城市中也有很多成功转型的案例，如美国匹兹堡、德国鲁尔区、日本北九州等，总结并借鉴这些国家转型成功经验，对我国社会主义经济可持续发展具有重大意义。

以鲁尔区为例，鲁尔工业区是德国、也是世界上重要的工业区。20世纪60年代初开始，由于世界能源机构的转变与国际经济形势的巨变，鲁尔区先后遭遇煤炭危机和钢铁危机。70年代全球金融危机的爆发使鲁尔区的传统煤炭产业和钢铁产业雪上加霜，从此，鲁尔区的主要支柱产业走向没落，鲁尔区面临着经济转型和产业调整的双重艰巨任务。

德国的经济转型起始于20世纪80年代中期。实行的措施为：设立地区发展规划委员会和执行委员会等专门性部门，专门负责制定复苏支柱产业的具体计划、提供资金方面的保障等，促进就业和经济恢复;发展高新技术产业，建立高科技园区;吸引外来投资;鼓励发展手工业和中小企业，为大量失业人口提供充足的就业岗位，既维护了社会的稳定也促进了经济多元化繁荣;采取有力措施整治环境，建立限制污水污气排放，使鲁尔区的生态环境有了极大的改善，并在此基础上促进服务业的发展，有效地提高了第三产业比重。经过多年的经济结构转型，鲁尔区已经从一个以煤炭和钢铁为基础的旧工业区转变为以高新技术产业为主、服务业及文化产业协调发展的新型经济区。

除了鲁尔区，还有很多国家和地区都通过一系列的措施，实现了成功转型。模式有以美国为代表的市场主导式，以法、德为代表的政府领导式，以苏联和委内瑞拉的资源型城市产业转型为代表的自由放任型模式，也有日本产业援助式的。虽然这些措施不尽相同，可是总结起来却有一定的相似之处。

新疆财经大学经济学院宋坤认为，国外转型成功的资源型城市的启示总结起来有五点：第一，未雨绸缪，提前为资源型城市转型做好规划。第二，统筹规划，设立专门机构。第三，优化产业，资源型城市转型实质上就是产业结构调整。第四，保护环境，实现人与自然和谐发展。第五，科教兴国，重视科学教育在资源型城市转型中的作用。

总之，资源枯竭型城市要想实现成功转型需要重新认识自己城市的资源潜力，根据城市的实际情况，分别采取措施，寻找到适合当前城市发展需要的路径。同时，资源枯竭型城市的转型是一个渐进的过程，既需要把握其现实情况，也需要把握城市经济发展的一般规律，在更深远的历史脉络上思索城市的转型问题。