“教育地产”的捞钱术

李颖

“望子成龙，望女成凤”的观念古已有之，“孟母三迁，择邻而居”的故事大家耳熟能详。

波波的女儿今年3岁，为了给孩子找到一所对口的重点小学，波波决定放弃租房生涯，选择置业。在看了4个楼盘后，波波最终选择了一套70多平米，总价400万左右的房子，首付200万，剩下的钱组合贷款，月供12000多元。

随着社会竞争的越发激烈，为了让孩子“赢在起跑线上”，现代人也学着孟母的精神，倾其所有地为孩子提供优质的学校和良好的学习环境。于是便催生了“教育”与“地产”的联姻，以提升项目附加值，促使教育地产的潜力不断被看好，成为房地产开发商的另一发力点。目前，教育地产有三种模式：租金模式入驻、教育综合体、兴办学校。

据此前“搜房网”一项网络调查数据显示，消费者在购房时，着重考虑的一项配套资源便是教育资源，占总数的34.33%。对于不少楼盘引进名校作为卖点的做法，37.5%的购房者认为不错，会在买房时优先考虑。

教育地产持续升温

之前，房产界有一种说法是“丈母娘推高了房价”;那么日后，可以说是“教育推高了房价”。

在当今社会，孩子是一个家庭的未来和希望。据统计资料显示，目前消费者的家庭总支出中，约30%用在孩子的教育消费上。

孩子的中考、高考，甚至是普通的月考、期末考，都牵动着每个做家长的神经，“择校而居”似乎也成了越来越多家长的必然选择，从而造成了名校周边房价飙升的现象。上海某房产机构曾对购房者的购房动机作过一次调查，数据显示，五成以上的购房者表示，未来会为解决子女上学问题而选择重新置业。

“可怜天下父母心”，家长的这种心态其实不难理解，正所谓万丈高楼平地起。除去父母的言传身教和家庭教育外，孩子最早接触的社会便是从学校开始，好的学习环境将决定孩子今后的学习态度与学习习惯。对于望子成龙的家长来说，送孩子进入一所好的幼儿园、好的小学、好的中学，可谓是他们毕生的追求。对于孩子来说，学校决定的不仅仅是孩子的学习成绩，在孩提时代交的朋友也将成为孩子一生中最大的一笔无形资产。

以北京为例，北京四中、北京八中、人大附中、101中学、八十中学、景山学校等中学的升学率几乎达到100%，历年北京市的高考状元也几乎被这几所中学囊括。相比之下，普通高中的升学率只有60%，甚至更低。

为了让孩子能进入名校读书，许多家长托关系、交赞助、租房子、换户口，可谓是用尽了浑身解数。北京房地产界曾流传过一个笑话：中关村一栋老旧的居民楼，一间屋子里有18个户口，结果一查才发现，那屋子竟然是间锅炉房。

相较于上述行为，很多精明的家长，早在孩子入学一两年前便在心仪的学校附近买房，有目的地进行着“教育”投资，为的就是让孩子以片区内学生的身份入学。正是由于家长们对教育市场存在巨大需求，便使得“教育”与“地产”这两个原本不曾交叉的平行线至此有了交点。此后，开发商在宣传楼盘项目时，除了户型、交通、环境等看点外，又增加了一个教育卖点。

但由于创建较早的名校附近地皮稀缺，名校生源的日益饱和，不少楼盘开发商便另辟蹊径，将名校引入社区，与名校联合办分校，业主买房后子女便可以直接进入分校读书，这无疑解决了不少家长的燃眉之急，受到购房者的青睐。于是，开发商便由以前的按政府要求被动地按比例配制教育资源，到主动与名校联手开发教育资源。

从目前的在售楼盘看，几乎没有一个项目不参与到“教育环境”的竞争中来。一个楼盘如果没有配套的教育资源，就好像低人一等，在规划上“有硬伤”一样。在家长的热力追捧下，有名校入主的楼盘价格往往比同区域普通楼盘的价格高出许多。

“近”名校不等于“进”名校

尽管开发商在业主子女的受教育问题上煞费苦心，解决了一部分社会问题。但开发商毕竟不是教育机构，楼盘承诺的教育环境要受到第三方的制约，存在着许多问题。如，开发商与特色幼儿园合同到期后，业主的利益由谁保障？开发商引进的名校分校，是否与本校的教育水平一致？由于师资没有到位，教育主管部门没有批准学校招生，业主的孩子去哪儿上学？等等。与此同时，由于教育地产行情看涨，一些不具备引进名校分校的房地产开发商甚至利用卑劣手段，来吸引购房者的目光。

据一位不愿意透露姓名的业内人士称，在楼盘教育配套问题上，一些开发商在前期宣传中往往采用模糊的概念，宣称自己的楼盘“毗邻某名校”或“与某名校仅一街之隔”等等。从地理位置上来讲，这些楼盘可能确实离名校很近，但是由于教育区划范围每年都可能有变动，所以即使社区与名校仅隔路相望，也不一定保证该小区业主的子女被划入招生范围。在名校旁置业，却上不了名校的事例屡见不鲜。

除上述虚假宣传外，开发商所提及的配套教育资源，最常见的做法便是与名校合作，由开发商提供配套用地，供名校在其社区内开办分校。这样一来，开发商既可以获得优质的教育资源，作为自己的一大卖点;学校也可以借此来扩大自己的办学规模，可谓是一举两得。

但是，引进的分校在教育条件、师资力量、教学方式、教学理念、教学设备上，是否能与本部同日而语呢？这是购房者最关心的问题。

教育与地产联姻早已不是什么新鲜事，据了解，国内有关“教育地产”的概念最早出现在广东，1994年9月4日，顺德碧桂园开发商与北京景山学校合作，开办了广东碧桂园学校。自此，碧桂园楼盘的销售驶入了“快车道”。

目前，拥有配套教育资源的楼盘很多，但由于各个学校教育质量的良莠不齐，也给教育地产带来了一定的负面影响。

一个项目有没有小学，一般在拿地时就知道了。当开发商宣传有名校时，家长一定要跟学校、教委去核实，有的开发商可能与学校有契约关系，但是有的可能只是宣传噱头而已，最后不能兑现。名校的管理资源和师资资源都是有限的，挂个牌子不等同名校，有的地方用名校牌子招生，家长最后非常失望。

对于教育联姻地产的模式，开发商不应该仅仅停留在营销的简单层面上，更应该渗透到社区的开发理念上来。引入教育资源后，怎样保持分校的教育质量与本校的教育质量相当，这是很多开发商在座教育地产时首先应引起重视的问题。

如何联姻才能达到多方共赢

在房地产经历了一个较大的调整期后，教育地產的地位并未动摇。加之二孩政策的放开，除部分丁克家庭外，中国目前90%以上的家庭都会遇上子女上学的问题。开发商推出教育地产，正是顺应了购房群体的需求。

从开发商引进“教育”这一概念的出发点来说，是想打造一个开发商、学校、教育主管部门以及购房者的多方共赢局面。一方面，教育是开发商努力挖掘的一个卖点;另一方面，名校以此可以吸纳更多更好的生源;同时，在一些具体项目所在区域，教育主管部门也有统筹考虑引入一所较好的小学的计划;除此之外，购房人是教育地产的最终受益者，在教育地产项目置业的购房人，其子女在社区入学均享受专门的优惠。

商业一旦实现和城市核心资源与社会需求的有机联系，就有了比较硬的卖点。任何一个事件只有在多方共赢得情况下，才能达到良性运营。当从房地产来说，房地产开发企业开发一个小区，教育职能是小区的配套设施之一，而不能是唯一。开发商不是搞教育的，他们更看重的是钱，只有在自己达到一定的实力之后才能追求服务，然而大多数开发商是达不到这种水平的。如果想达到共赢，就应该更多地依托政府的资源，政府应该拿土地出让金统一规划，开发商进行建设。而后，由政府委托教育机构进行托管。

“十年树木，百年树人”，土地关乎国家生存，教育关乎国家发展。如果开发商、学校和教育主管部门可以在项目前期加强沟通、通力合作，相信教育地产将会成为房地产界的下一张王牌。