房地产开发中经营风险管理的探讨构建

2019-12-21贺宇晨

大众投资指南 2019年11期

关键词：销售

贺宇晨

（苏州苏高新集团有限公司，江苏苏州 215000）

苏州苏高新集团有限公司是苏州高新区管委会直属的国有独资企业。通过参与高新区全域开发建设，积累了工业片区、城市更新、生态文旅、乡村振兴的成熟模板，锻炼了一支专业化城建团队。目前，苏高新集团正式获得上海新世纪资信评估服务有限公司发布的AAA信用评级，评级展望为稳定，这是集团在2018年首次突破AAA信用评级后，获得的第二家信用评级机构的充分认可。企业信用评级是对企业经营能力、履约能力、发展前景、内部控制、信用风险状况等多方面的综合评价，如AAA级信用代表企业信用极好、风险极小、履约能力极强。随着近年来房地产宏观调控政策的不断出现，房地产开发企业在生产经营过程中面临的经营风险有明显增大，如果房地产开发活动过于盲目，容易给企业带来严重风险，必须要重视房地产开发中经营风险的管理，本文就此展开了研究和分析。

一、房地产开发项目不同阶段风险识别

（一）房地产投资阶段风险

一方面，开发区域风险，房地产开发项目开发区域风险与房地产项目地理位置等密切相关，因为不同地区发展水平存在一定的差异，尤其是在经济和政策方面存在较大差异，以及各个地区房地产影响因素和种类等存在较大差异，其经济、政治和政策环境在房地产投资决策方面发挥着重要作用；另一方面，开发时机风险，房地产行业的发展容易受到经济、政治环境影响，同时与政策和收入水平、人口数量等密切相关，房地产行业的开发周期长，在开发过程中政治和经济性因素不断发生变化，对房地产开发产生极大影响。

（二）房地产项目土地获取阶段风险

一方面，筹资风险，房地产行业资金密集，很多房地产项目开发建设依靠筹资等方式，投资数额大，风险高，投资周期长，因为借贷资金导致房地产在投资金回报盈利方面存在着非常大的不确定性，随着投资借贷比例升高，筹资风险会有明显增大；另一方面，土地购买风险，土地获取方式有招标、拍卖以及协议出让等，招标、拍卖中风险集中在高成本、低利润方面，协议出让风险主要集中在协议商谈过程，如果未能做好市场走势的分析，非常容易造成项目亏损。

（三）房地产项目建设阶段风险

第一，自然条件风险，如果开发区域的自然条件复杂，比如地势恶劣等，会给施工安全带来一定的影响，尤其在一些自然条件恶劣的区域，非常容易因为不良气候等因素增大项目建设风险；第二，承包合同风险，合同风险存在有两种不同类型，一种与合同条款有关，比如内容不完善或者叙述不严谨等，另一种与合同条款规定等有关，双方在分配方面存在差异，容易出现风险；第三，工期拖延风险，房地产开发建设过程中一旦出现工期延误等情况，同样会给项目带来较大影响和损失，随着工期的延长，不仅房地产市场容易发生变化，同时投入资金的利息支出还会有明显增大，需要更多的管理费用。

（四）房地产销售阶段风险

第一，销售时机风险，房地产项目销售有预销售、即时销售以及滞后销售等不同时机，这些销售时机均存在有一定的风险；第二，租赁合同风险，房地产销售阶段租赁合同必须要对双方的行为有明确的规定，确保各项条文详细全面；第三，自然灾害风险，如果人们在自然条件方面失去控制或者因为自然异常变化等出现风险。

二、房地产开发投资风险防范策略

（一）做好可行性分析

房地产开发过程中可行性研究对房地产投资有着重要影响，同时存在着非常大的不确定性和机动性。房地产项目一旦开始建设，其消费市场相对狭窄，风险性非常大。针对房地产投资项目的可行性评价，投资人员需要对城市规划和政策法规等有详细了解和把握，结合房地产当前供求现状以及未来发展趋势等分析考虑，明确投资项目资金用途以及类型等，为投资人员各项决策的制定提供重要依据和支撑。针对存在的各类不确定性因素，投资人员仅能展开概率性评价以及风险预估，其评价分析准确性直接关系到整个房地产项目的成败。

（二）制定风险预警机制

对现有风险预警机制进行优化和完善，能够帮助房地产企业更为科学和有效地展开房地产管理项目开发中出现的各类风险。因为房地产开发项目自身特点，很难完全按照定量指标方式进行风险评估，一般情况下，更多的是根据管理人员的主管分析进行风险判断，在企业经营风险预测过程中，必须要有风险指标体系支撑，可引入“A计分法”，列出企业经营风险影响因素，不用因素下，其风险值也不同，结合企业实际情况做好风险标记，将各项分值相加，通过对比临界值，实现对当前房地产开发经营风险的准确评估。还可以根据所建立的风险指标体系，结合以往房地产开发项目经验，利用先进技术分析整理，利用信息中心及时收集各方面的数据和信息，实现对房地产行业以及开发项目风险预警，当有风险出现时，及时启动预警机制，科学合理选择措施，提高风险防范水平。

（三）提高工程质量重视度

房地产开发项目中，房地产属于最终地产，不仅关系到用户使用价值，而且对用户的安全有重要影响，因此，必须要对工程质量有足够重视度，在确保产品质量的基础上更好地满足用户在使用方面的需要，让用户的生命安全得到保证。房地产项目进行全面的质量管理，确保工程项目建设质量，质量管理工作的开展必须要有一批专业性的质量管理人才，满足房地产工程项目质量策划的需要，同时确保质量目标和质量方针能够有效落实，利用现场指导等方式使存在的各类质量问题得到解决，因此，质量管理人才需要具备管理以及技术两个方面的才能。在工作中实现对项目建设材料、配套设施等全面有效的监督和管理，做好质量控制，促进房地产开发项目各类措施的完善。

（四）创新营销方法

第一，采取分期付款方式，灵活付款方式能够更好地满足房地产项目销售需要，是当前我国房地产销售中一种最成功的销售方式，分期付款主要是在获取居民居住权时缴纳完成一定数额房款，之后按照分期付款方式付完剩余款项；第二，贷款购房，贷款购房也可称之为按揭购房，利用金融机构等为消费者购房提供贷款和担保，购房者提供房价的30%作为首付款，其余款项银行垫付，贷款者将房产抵押给银行，按照贷款合同中的规定内容每月向银行支付一定的本息；第三，预租预售，为了实现对投资风险的有效控制，减轻贷款方面的压力，投资者可利用预租预售方式进行房地产销售，在项目开发前利用预租预售方式，能够很大程度上降低房地产开发项目的风险，提高安全性，但是预售价一般会低于房地产建设完成时的售价，降低经济收益，因此，在投资决策方面，必须要注意风险和收益之间关系的准确把握。