风险管理导向下房地产行业对外投资的控制策略探讨

高兴

（河北建投城镇化建设开发有限公司，河北 石家庄 050000）

全球金融危机的阴霾还未全部散去，经济体系的持续低迷，房地产企业的生产与发展还在面临着挑战。发展环境越是恶劣，防范多种风险就越发重要。特别是房地产行业的对外投资业务中，要积极做好应对风险的防范措施，这样才可以将风险控制在一定范围内，提升投资收益。对风险控制体系的建立属于内部控制的一项目标，与当前房地产行业在运营过程中忽视风险控制，以及盲目使用资金等隐藏着更大风险的行为有关系，十分适合我国房地产行业的实际需要。

一、风险导向下房地产对外投资控制的重要作用

其一需要强化对外投资的内部控制，这是提升房地产企业应对投资风险能力的主要基础和前提。在风险管理导向下，对外投资的内部控制是建立对外他投资的不确定性和可能遇到的投资风险基础上，对房地产企业对外投资有特点进行科学分析，并通过对外投资特点的分析来计算房地产企业可能遭受的损失，以便企业可以有针对性的措施来规避对外投资风险。以往传统内部控制就是对企业内部经济活动进行控制，很难对企业对外投资进行评估以及规避相应风险。因此，房地产企业需要不断强化对外投资的内部控制体系，以便提升其对投资风险的规避能力。

其二强化对外投资内部控制是提升企业投资能力的重要保障，房地产企业在对外投资的过程中，投资能力直接关系到企业对外投资水平是否能够获得一定提升。因此，企业需要以风险管理导向为首要前提，同时融合企业实际发展情况，对多种影响内部控制质量的因素进行分析和考虑，科学开展对外投资的控制工作，这样才能够实现对外投资的有效控制，为房地产投资能力的提升提供保障。

二、分析与决策阶段的风险控制

房地产企业在投资之前的分析与决策阶段，需要对投资项目的可行性进行分析和调查。因为房地产企业对外投资的金额都相对较大，如果没有对投资项目进行科学且严谨的分析，例如投资项目是否可以顺应国家政策；是否符合企业发展方向以及对外投资的基本要求；预期项目收益目标是否能够实现等，房地产企业可能因为决策失误导致损失的发生。所以，房地产企业在进行投资之前，必须要认真分析对外投资项目的可行性，在经过相关论证之后，相关管理部门还需要进行审批决策，然后编制成书面项目的可行性报告，进一步提出投资的整体方案。

根据投资之前的流程分析，房地产企业对外投资的分析与决策阶段主要有下几个部分控制点；对外投资项目建议书、对外投资可行性研究、对外投资可行性研究报告的评估以及对外投资的决策控制。

（一）编制对外投资项目建议书

房地产企业科学编制对外投资项目建议书，然后与相关部门进行分析，论证投资项目是否合理，另外对投资企业的财务情况与债权债务情况进行全面调查，以此来减少对外投资的风险。

房地产企业业务部门和规划部门以及投资部门对投资机会进行鉴定，针对符合企业发展和投资方向的投资项目，以对外投资项目建议书的模式提出相应的投资申请。

（二）进行对外投资可行性分析

房地产企业需要对投资项目的可行性进行分析和研究，着重对投资项目目标和规模以及投资模式等做出科学评价。对外投资的可行性研究主要应说明以下几点内容；

首先对外投资项目的必要性。主要说明投资目的，通常有扩大规模和获取投资收益等；其次对外投资项目的可行性。主要说明投资与技术以及管理等方面是否能够满足对外投资项目的需要；再次对外投资项目的经济型。主要说明对外投资项目是否可以带来一定的经济效益；最后就是对外投资项目的科学性。主要说明对外投资项目是否符合国家相关政策以及企业战略等。

（三）科学评估科学性研究报告

房地产企业需要由相关部门对投资项目的可行性研究报告进行评估，以此来形成评估报告。评估报告内容需要全面反映评估人员意见。评估可行性研究报告需要重点关注投资项目是否符合国家投资政策与相关章程；可行性研究小组是否有能力承担投资项目的研究业务；投资项目的风险等。对可行性研究报告进行科学评估之后，企业就可以进行对外投资项目的决策。

（四）对外投资的决策控制

对外投资项目需要实行集体决策，决策过程需要有完善且健全的书面记录。严禁个人擅自做出一切决定。另外，房地产企业还需要依照年度投资计划，对投资项目进行科学决策。

三、实施与运营阶段的风险控制

对外投资经过可行性研究与审批之后，就会进入到实施与运营阶段。在实施阶段，主要面临的风险是如果没有构建完善的对外投资实施方案，资金的投出就会没有保障，同时无法追究相关责任人。在运营阶段，主要面临的风险就是无法对投资项目进行有效监管。

为了进一步减少房地产企业实施与运营阶段的投资风险，大致可以从以下两点进行控制：

（一）合理编制对外投资的实施方案

对外投资实施方案主要就是投资计划与投资合同文本，房地产需要科学编制对外投资的实施方案。对外投资方案的实施与变更都需要由最高决策机构授权与批准。对外投资项目的实施方案主要包括以下几点内容；其一就是投资项目的基本概述。投资项目的概述就是对投资项目规模和性质以及预期收益等要素进行描述；其次就是投资活动的实施主体。主要由经授权的财务部门和物资管理部门工作人员实施；最后就是投资时间和阶段性计划。

（二）管理与监管对外投资

房地产企业需要指定专门部门对投资项目进行跟踪管理，积极掌握投资企业的财务情况与实际运营情况，定期对投资质量进行分析，一旦发现异常情况，及时向上级进行汇报，同时运用相关措施进行整改。企业还可以根据规定向投资企业派出管理人员，并且构建相关制度。

首先就是人员的选择制度。派驻人员需要由董事会进行选择和负责，董事会还可以与被派人员签订相关责任合同，以便预防被派人员发生违规行为；其次就是业绩考评制度。董事会要授予被派人员对投资企业的财务情况和发展能力以及偿债能力进行全面评估。另外，被派人员需要接受企业所下达的考核指标，接受企业的检查；最后就是定期岗位轮换制度。针对向被投资企业派驻董事和管理人员，可以实行岗位轮换制度，以便防止其可能发生舞弊行为。

结束语

综上所述，在日渐激烈的社会市场中，房地产行业在进行对外投资的过程中需要考虑国家的经济政策和法律体系等对投资活动的影响，同时还需要依照市场环境变化，适当调整房地产投资结构，以便适应社会市场的应变能力与竞争能力。风险存在于整个投资项目周期中，另外房地产行业还需要构建全过程的风险控制理念，将可能发生的风险和损失降低到合理范围内，使房地产行业对外投资项目获取成功。