房地产企业内部审计的难点及优化路径分析

刘莉

關键词：房地产企业  内部审计

房地产市场本身受市场供需、国家宏观房地产政策和金融政策的影响大，而房地产企业本身投资的产品是固定资产，投资开发房地产固定资产将面临涉及行业广、投资额度大、投资周期长、市场风险大等特点，因此，如何控制风险成为房地产企业高度关注的事项。当前房地产市场主体包含了像恒大、碧桂园等大型企业集团，也有地方性的房地产企业，尤其对于大型的房地产企业的内部审计是实现业务控制的主要手段，通常这一类房地产企业会建立统一的审计部门，成为从总部到分支机构贯穿上下的职能线条，每一级职能部门通过对本层级和下级的审计实现内部控制，总部的审计部门负责对整个集团的审计进行控制，从而建立了一个从上至下的审计链条，实现审计全覆盖。当前，随着房地产市场收紧，市场竞争越来越激烈，迫于市场压力，越来越多的房地产企业更加重视内部控制和审计，为了进一步提高审计效率，我们首先分析房地产企业审计中的难点。

一、房地产企业审计的难点

（1）信息问题。上文提到，房地产企业尤其是中大型的房地产企业，其业务范围往往覆盖全国、数个省份或者数个县市，其业务范围已经跨越了一地的概念，地域的跨度增加了信息交互的难度。与其他的行业不同，房地产企业的生产过程跨越了很多不同的领域，不同的阶段有不同的建设主体推进建设任务，同一个阶段又有相当多的不同主体在共同推进，参与机构和参与人员的复杂性使得信息的传递和甄别速度大打折扣，不同行业间相互信息的转换容易出现时滞。也同样是由于涉及的行业广，参与的主体多，整个生产过程被分为若干个阶段，每一个阶段都有相应的判断决策过程，复杂的建设过程会无形增加决策失误的概率，导致出现招标代理舞弊等情况的出现。

（2）时间问题。房地产企业所处的市场是一个半市场化的市场环境，这种环境下房地产企业除了要考虑市场变化外还要紧盯国家政策的调控，这样较长周期的建设过程无形中增加了企业的风险，市场和政策的波动都会给企业带来影响。由于项目的时间跨度较大，同时又被细分为很多的项目段，每一个项目段彼此独立，这也就增加了短期牟利行为的出现，不断变化的项目外包行为，使得外包服务商会想尽办法谋取利益，而按照惯例如果只进行事后的审计，即使审计发现问题也将难以弥补，更难以追究相应外包方的责任。

（3）管理问题。管理问题首先表现在房地产企业的审计体系方面，随着企业管理的逐步规范化，很多企业建有完善的审计和内控体系，但是执行不严，有很多企业将内控和审计视为事后控制的主要手段和方式，事前控制和事中控制往往由于房地产建设周期的问题而被动或主动的忽视;有些企业忽视审计相关规定，比较常见的例子是，在岗位设置方面由于人员不足常出现不相容岗位有同一人负责的情况，导致容易出现舞弊行为;有些企业内控和审计执行不严，建有相关制度，也有考核指标，但并没有落到实处，只要没有出现较大问题，相关责任就不予追究，也一定程度上纵容了舞弊行为。由于房地产建设项目时间跨度长、涉及的地域多、涉及的行业也多，在当前房地产市场蓬勃发展的背景下，企业不断的向外扩张，企业的管理幅度不断扩大，但企业管理者却忽视了管理人员的配备，导致内控审计人员的管理幅度过大，没有精力去尽职尽责的进行内控审计;部分企业在扩张的同时，也注重内控人员的补充，但相关人员缺乏相应培训，也导致内部审计流于形式，没有起到审计的效果。

二、房地产企业内部审计改善路径

（1）建立更加严谨的审计体系。建立严谨的审计体系的基础，是企业的主要管理者提高思想认识，将企业内部审计视为实现企业精细化管理，提高经济效益的重要途径，从而在部门职能权限和人员配备方面给予强有力的支持。要配强审计人员，提高审计部门的权威，要树立内部审计人员即代表主要管理人员的概念，强化审计人员的责任意识，提高审计人员的审计水平，确保审计不寻私，公平公正。要建立事前、事中、事后审计体系，全面实现过程监督，对于生产过程中出现的问题及时纠正，通过内部审计，在生产过程中，斩断徇私舞弊行为。要充分考虑房地产企业的特点，尤其是地域和时间的问题，合理的确定内部审计指标，尤其是核心指标。要强化内部审计结果运用，对于审计发现的问题，要及时解决，推动问题切实整改落实，对相应的责任人要给予处罚，确保审计的权威性。

（2）强化信息化支撑。要实现事前、事中、事后审计和跨区域，跨时间的审计，就必须借助信息化的力量。要在现有的内部审计体系基础上，建立完善的信息化系统，从宏观角度看，信息系统需要覆盖从总部到每一个项目，实现管理成绩上的直接串联，不出现项目遗漏。从微观层面，要将每一个项目动作流程化，对于容易出现问题的环节设置专门的项目控制点，由内部审计人员定期对项目控制点进行审计，同时根据地域和时间的不同，不断更新项目控制点，从而保证关键节点不出现问题。在具体操作层面，包含采购、建设等每一个环节的每一个动作都要进行规范化的信息采集，按照自动化的信息流程进行规范操作，从而避免线下运作产生的舞弊风险。

（3）强化内控审计人员素质。要提高内审人员综合素质，要紧紧围绕拓展和提高房地产企业内审人员的创新能力及专业能力开展培训，注重培训内容的实用性、针对性和时效性，确保学有所用、学以致用，提高内部审计工作水平，充分发挥内部审计工作的职能作用。除了人员培训，还要加强审计人员的配备，配足审计人员，在审计人员招聘过程中，既要保证人员的数量，还要保证人员的质量上满足房地产企业的行业特点。

（4）强化审计工作绩效考核。上文提到要建立完善的内部审计系统、建立内部审计指标，加强信息化支撑和人员招聘培训，但是这些工作还离不开一个重要环节，那就是审计工作的绩效考核。在审计环节上要实现审计的事前、事中和事后审计，对应的对于审计人员和相关人员的审计考核也要相应推进，建立内部审计的考核机制，对于在内部审计工作中贡献突出的要适时给予奖励，对于内部审计中出现失误，不能胜任的，要相应的给予岗位调整和处罚，从而提高内部审计人员的积极性，提高房地产企业人员的重视程度。

参考文献

[1]余颖，石婷.浅析现代企业制度下的内部审计[J].现代营销（信息版），2019（08）：49.

[2]柴德娟.适应新形势，内审工作需要实现三个转变[N].中国审计报，2019-07-17（006）.