新形势下房地产开发成本控制中存在的问题及对策

2019-12-20沈泽琴

财经界·上旬刊 2019年12期

沈泽琴

关键词：房地产开发成本控制对策

一、房地产开发成本控制管理存在的问题

（一）对财务管理意识不足

通常财务管理的风险是无法避免的，其依照国家制定的相关政策面向所有的企业。企业只能够采取相应的措施降低财务管理风险的消极影响，并且受到房地产企业发展特点的影响，其需要面临特殊的风险。首先，受到房地产价格波动的影响，企业政策变动较大;其次，房地产行业还受到地方政府相关财政政策的影响;最后，在房地产企业发展的前期，需要有大量的资金提供支撑，因此就需要企业开展不同的融资活动来获取资金。这就加剧了企业经营风险的产生。

（二）缺乏动态、整体的成本控制体系

如今，大部分房地产企业只在建设和融资方面开展成本控制与管理工作，对于项目开发的前期可行性论证和合理性设计方面不重视、甚至不愿意投入（70%的成本由设计阶段确定），导致在项目开发过程中造成很多不必要的浪费（如：定位是否准确、安全系数是否合理、经济技术指标是否合理、材料设备的性价比是否符合要求等），使得成本控制的发展不符合实际情况。

（三）税收筹划机制不完善

如今，在房地产企业发展的过程中，与税收筹划处理相关的管理体制依旧存在缺陷，对企业内部管理没有实施科学合理的管理机制与风险控制，导致企业在发展过程中加剧税务风险。此外，房地产开发企业缺乏专门专业的税收筹划人员对项目开发全过程的提前做好涉税筹划工作，大多企业只是会计兼做税收筹划工作，会计人员忙于财务核算工作，对税收筹划也只是略带完成。

（四）成本管理人员素质不高

企业成本管理的水平受到成本管理人员能力素质高低的影响，当前，结合相关的研究报告能够发现，大部分成本人员主要集中在测算阶段，与施工单位的预算人员类似，通常来说，房地产企业的成本管理人员主要来自于施工单位与审计单位，无法从根本上改变他们的成本控制意识，这就导致了他们与房地产行业成本管理不相融。

（五）合同管理不完善

在房地产行业当中，需要签订数量众多的合同，这种现象是普遍存在的，然而与合同相关的具体条款却较为复杂，所以涉及付款项方面的计算与审核工作复杂繁琐，特别是涉及到部分项目的规模较大、工期较长。与此同时，在企业履行合同项目的过程中，可能会遭遇不同的情况与问题，因此需要完善的内容众多，使得房地产企业无法科学合理地监管合同的实际执行情况，导致企业的运营可能会出现管理疏忽的问题，加剧企业控制成本。

二、房地产开发成本控制管理的优化路径

（一）强化成本控制意识

企业在日常的生产经营活动当中，需要重点关注成本控制与管理，企业的发展不能过分追求成本的节约，还需要进行相应的成本管理控制。成本管理对企业的发展发挥着积极作用，企业管理机制的运行需要依靠成本管理，同时，国家与社会的发展在一定程度上也受到成本管理的影响。因此房地产企业要结合自身的发展状况，依照国家相关的成本管理制度，来进行成本控制，从而促进企业的持续平稳运行。

（二）完善成本控制体系

房地产企业要想推动成本控制管理的有效实施，就需要有完善的管理体系，借助相关的管理制度加以保障。同时，依照企业的成本管理體系，在项目开发前期要做好充分的可行性论证和合理的设计，不能简单流于形式，要对消费者的心理和市场的容量做个深入的调查分析，并将市场情况和客户需求及时反馈给设计相关人员，设计人员再结合实际情况对项目进行精心的设计规划，使得项目的全部方面都满足相关的标准。在对项目具体实施的过程中，需要重视成本的管理，优化调整不合理之处。针对房地产企业内部的成本控制管理部门，要明确划分工作人员的职权，保障成本控制与管理确实得到实施，要努力挖掘成本降低潜力，提高企业成本管理水平。不断培养企业的成本管理队伍，加强对相关财务人员与管理人员的培训，使其树立良好的成本控制意识，保障房地产企业的持续平稳发展。

（三）增强纳税处理机制

房地产企业发展过程当中，需要对税收筹划管理制度进行完善，从而在一定程度上降低纳税风险。首先，针对纳税方面的检测与评估制度，房地产企业需要进行优化调整，结合税收的不同角度来处理评估工作，有效地识别与监管房地产企业存在的风险;其次，房地产企业还需要加大对风险变化的管理力度，及时地监控风险的发展过程;最后，企业还需要完善纳税风险控制体系，建立纳税筹划团队专门做好纳税筹划工作，为项目开发全过程合理降税减费，进而有效降低涉税成本。结合企业在纳税方面可能存在的风险，从而出台相应的风险预防方案。在制定风险预防方案的同时，要考察企业的纳税环境与经营状况。

（四）增强成本管理人员水平

企业在开展成本管理人员招聘工作时，需要关注应聘人员在房地产企业的工作经验，保障其具有一定的房地产成本管理能力。统筹协调成本管理人员的工作，使其具有科学合理性，推动成本管理工作的顺利完成。并且还需要额外关注成本人员的数据统计分析能力，使其能够对成本数据指标进行优化调整，完善成本数据库。成本管理人员要团结一心、全力配合各环节有效控制成本，实现项目成本效能化管控。

（五）提高合同管理水平

在对房地产项目进行实际开发的过程中，需要重视土地、前期、施工、工程材料设备采购、园林环境、营销包装等各环节合同的签订，对合同涉及的造价、付款进度、总包管理配合费、采购保管费、质保金等主要经济条款要针对甲乙双方需要承担的责任与义务进行明确划分，因此房地产开发企业要关注开发工程成本与合同之间的紧密联系。在实际的项目开发过程当中涵盖协议条款的适用范围和相关效力。企业在执行合同的实际过程当中，需要严格地遵循合同当中所涉及的具体事项，包括完工时期、工程进度安排，同时还要详细地记录合同工程的具体落实情况。并且部门先进的房地产开发企业还需要拥有完善的合同付款台账，实现对合同当中不同事项的全方位记录，保障对合同项目的有效管理，促使企业加强了解对项目资金收付的全部计划。