土地规划管理与城乡规划实施的关系探究

闫丽娜 宗宁 原媛

1．青岛时代建筑设计有限公司 山东青岛 266000

2．山东荣泰建筑工程集团有限公司 山东青岛 266000

3．青岛时代建筑设计有限公司 山东青岛 266000

1 土地规划管理与城乡规划之间的关联

1.1 土地规划管理是城乡规划实施的前提

城乡规划实施以土地规划管理为前提，要对农业用地与产业发展的需求间的关系协调好，进行准确的定位，避免存在强行征地的行为，要使民众的用地需求得到满足。此外，在城乡统筹发展方面，要改变建设用地的结构，由分散向集中转变，使各个乡镇地区具有更加明确的土地规划方向。因此，在我国城市化发展的过程中要对土地管理与城乡规划实施间的关系进行明确，保证土地资源开发利用的科学性、合理性以及高效性。

1.2 土地管理限制城乡建设用地

在城市建设中，旧城改造主要是对存量用地进行二次利用，而城区扩建则要开发建设用地。其中，后者是土地规划的重点，实现途径是控制新增用地的审批量。基于土地规划、土地利用条件下，对新增建设用地进行计划管理，避免城镇无序扩张。以往城市规划忽视了空间布局，导致建设项目分散化，产业用地不足，公共设施落后。而在综合规划理念下，以结构和布局为核心，城乡建设、基础建设不能混为一谈，最终实现向城镇集中居住、向园区集中产业的目标。

1.3 土地规划决定城乡规划的布局

土地规划的开展，推动了新城扩建、旧城改造等工作，影响城市的规划和面貌。但是，由于土地储备量小，土地资源分散，难以满足城市的整体布局和建设要求，甚至阻碍规划、建设工作的开展。对此，应该加大房地产市场的管控力度，正确认识土地规划的性质、作用，编制近期规划和中长期规划；将规划中已经确定的建设用地为核心，划分功能片区，合理配置土地，编制用地建设进度；针对特定功能区、交通沿线土地，应该制定科学的经营策略。

2 加强土地规划管理城乡规划实施之间联系的措施

2.1 促进土地规划与城乡规划的协调发展

为了土地规划与城乡规划可以协调发展，在实际的操作中要注意两点内容。首先，在土地规划中要考虑以城乡发展的前景与需求，从而制定出能满足城乡长期发展的土地规划方案；其次，城乡规划要以土地规划为前提与基础，依据土地规划的方案制定城乡规划方案。

2.2 城乡建设用地与新建设用地规划有效结合

土地规划一般有两种模式：一种是旧城改造，另一种是新区扩张。控制城市扩张可以使土地的利用效率加强。部分小城镇以及开发区进行城乡规划是通过扩张来实现的。大城市中的土地资源相对缺乏，就需要对旧城改造以及新区扩张进行有效协调，要对当地的城乡发展情况全面掌握，将建设用地量控制在规定范围之内，对规划方案中土地用途以及经济结构进行全面分析，在实施规划之前还应该对土地的类型以及发展的重点进行区分，可使用让居住地区与产业地区更加集中的方案。城市规划实施与土地规划管理之间存在着密切的关系，两者是不可分割的。以上只是阐述了两者之间的主要关系，实际上两者在各个方面都存在一定关联性。通过上文的一系列介绍可以得知，只有城乡规划实施与土地规划管理协调统一发展，才能使这两条规划得到共同进步、共同发展，使我国的土地资源得到更加高效地利用。

3 工程案例分析

某市为例，随着我国城镇化进程的推进，某市城镇化发展取得可喜成就，市场经济体制改革之后，城市发展活力被释放。从2005年至2011年，全市城镇化率从33.5% 提升至40.6%；2012年，某城镇化率达到 42.95%，城镇人口约有247.39万人。分析某小城镇的发展特点，一是“小”，城镇等级总体偏低，1-2万人的D类小城镇占比超过60%；二是“密”，这些小城镇是由村庄发展而来，数量多，集中分布在沅水及支流的各大平原地带。具体到某市中心镇，属于城郊型城镇，位于某市中心镇东南，距离某市中心城区约21km，具有良好的交通区位条件。规划建设期间，存在问题如下：

①职能定位偏差②经济实力较低③产业结构不合理 ④用地结构不合理⑤开发模式单一 ⑥部分地区安全性差⑦基础设施建设落后⑧生态景观利用率低。

对此，规划目标是发挥出小镇的交通区位优势，利用自然环境、民俗文化，打造成经济良好、文化繁荣、交通便利、基建齐备、环境美丽的生态型、特色文化旅游样板镇。规划原则是 ：坚持资源开发利用、生态环境保护相结合，兼顾经济、社会、环境效益；适应市场经济发展，提供适宜的社会环境；正确处理近期和远期、旧城和新区、现实和规划；合理节约用地，切实保护耕地；因地制宜，并有利于生产、生活。

在空间布局规划上，要点如下：

①考虑到用地条件、交通条件、景观、环境、区位经济的影响，避免规划的盲目性、随意性②在用地发展方向上，北部是基本农田，东部是农田和山体，不宜作为城镇建设用地。南面地势较低，具有洪水冲刷风险，经防洪改善后，地势较高的部分可作为建设用地使用。西部是山体和平地，不处于基本农田保护范围内，因此可作为城镇建设用地使用③用地结构的规划，结合草坪镇的地理环境、交通条件，决定采用紧凑型、连片发展的团块状形态，简单概括为“一带”、“两片”。

在城乡发展的过程中通过规划工作的进行可确定其主要的发展方向，保证城乡的建设按照其发展需求来进行，而土地规划管理则是通过对土地发展潜力及承载能力进行分析来确定土地资源的利用方向，通过土地规划管理可以推动城乡的可持续发展。为此在实际中必须要对城市土地规划管理特点及情况进行深入研究，并立足于此分析如何对城乡进行科学合理的规划，进而使得土地资源得到更好利用。