基于财务角度下的房地产企业内部控制研究

文/张岩，哈尔滨工成房地产综合开发有限责任公司

房地产行业是促进我国经济繁荣的中流砥柱产业，它的健康发展是、否也关系到一国金融市场是否稳定，房开企业自身的健康发展需要外部宏观环境和企业经营与发展及严格有效的内部控制，本人就职在由哈尔滨工成房地产综合开发有限责任公司，隶属于哈尔滨工大集团。集团的主营业务为房地产开发业务，也是集团的支柱产业，我自2010年就职产业总会计师，在房开企业工作9年之余，现基于财务角度就房地产企业内部控制做以下分析： 内部控制是所有经济和商业活动不可缺少的的一部分，只要涉及到经营业务，就必须加强内部控制，现代企业的战略管理，要求立足于企业自身现状，以价值为主线，提高企业治理水平等为目标的内部控制体系，达到内部控制过程和企业自身的同步提升，为加强房地产企业内部健康发展，基于房地产企业的特殊性和房地产财务中的风险特点，以及我国房地产业内部的现状，现提出一些的建议：房地产企业的特点是开发周期长，筹资金额大，筹资任务重，房地产企业的项目开发就是一种大量资金开发与建设的过程，资金的投入额度随着规模大小而成正比例变化，首先要明确的是房地产企业的未来发展预期，避免只是过分的追求利益最大化而忽视企业产生的筹资风险及融资风险等 。房地产企业经营管理既有一般的一些特点，同时又有自身经营的一些的特殊性，这些特殊性不仅表现在日常经营上，也表现在财务会计的处理上，房地产企业，在经营上，投资金额巨大，周期长，涉及到的政府部门多，生产周期长：在财务处理上，成本核算复杂，房地产开发企业成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目有所不同，使得房地产的成本构成尤为复杂化，收入的界定和计量方式不够明确，房地产企业的这些特使性必然会对其内部控制的进行造成了一定影响，财务人员的职业道德和业务素质也不能够完全满足内控的需要，这些因素即影响了企业资产的安全性，也影响了财务报告及相关信息的真实完整性，促使内控失效。

针对这些问题，现提出了相关建议。首先，提高房地产资金管控能力，确保资金安全。首先进行风险评估，建立房地产企业的S WOT分析，完善的SWOT分析，能够帮助房地产企业进行比较全面的风险评估，从而选择出最有利于公司进行内部控制的决策，以及完善投资决策，在当下的复杂经济环境下，房地产投资是否盈利还是一个未知数，一些企业基于以往经验，徒然投入了大笔的资金，追求资产的增长，而不顾及过高的负债水平，仅仅看中眼前的利益，而没有看中企业的健康持续发展，这种情况为保证资金的安全回笼，就必须提高公司经营效率和盈利能力，这就必须避免错误的投资决策，公司要做好预算控制以防止成本失控，合理精准的预算可以有效的控制成本，防止企业成本失控，此外加强资本结构和运营资本的管理也尤为重要。再次就是现金流的管理，许多房开企业不注重现金流的管理，不建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成本库存积压，财务状况使人堪忧。房地产企业在日常资金筹集会遇到筹资难等困难，贷款银行会对资金调查而耽误了很长的时间，导致资金的使用效率低下，经常会为贷款的筹措方式及担保等无法筹集到资金而影响企业的发展动力，造成资金使用效率低下的恶性循环，降低企业的发展速度，一些小型房地产企业会高额利息借贷民间成本等，这些都会影响企业发展，资金链条一旦断裂会给企业带来灭顶之灾。这就必须加强自身的信用发展观念，要遵纪守法，提高自己的信誉度，还要扩宽融资渠道，获得银行融资信誉，让银行熟悉把握房地产企业自身的发展情况，取得金融机构的信任，保持充足的现金流对企业的健康发展和资金安全尤为重要。为了提高财务报告的真实度，首先要提高财务人员的基本素质，企业平时做好财务人员的培训，改善内部员工的工作态度，转变员工对财务工作的认识和观念，了解更多的财务管控相关知识，提高员工道德水平规范和企业财务制度，定期、不定期审计核查财务报告及相关信息，确保财务报告及相关信息的真实完整性，以及建立现代化的信息化管理系统，信息化建设是房地产行业未来发展的重要环节，因为有的房地产企业内部的财务核算体系信息与财务软件的信息化预算不一致，财务报表也不统一所以会造成财务管理的困难，财务负责人应重视这方面以确保财务报告的真实性。房地产公司应当运用计算机等软件技术建立网络互通，以便信息互通，使得财务部门与各个部门之间就房款收入的及时确认、及预算费用的控制以及应收账款的及时催缴等。这些控制都能有效的保证企业的内控的有限实施，为企业健康发展提供内部保障。