宏观调控下我国房地产经济的变化探讨

卞兴云

青岛骏业房地产评估有限公司 山东青岛 26 6 100

在新经济形势下，人们的投资和消费观念发生了很大改变，然而，传统的投资渠道中人们的收益难以保证，股市投资动荡较大，大多数中小投资者难以获利，实体经济不景气，难以吸引投资。相比而言，房地产经济因其保值增值和居住消费功能受到大众喜爱，并且一部分人从房地产投资中获取了巨额回报。这吸引了一部分投机客参与其中，扰乱了房地产市场，造成房地产经济非理性发展，使房地产市场偏离了发展方向。经济增长对房地产依赖较大，对整个国民经济发展带来严重不利影响。因此，在新经济形势下，做好对房地产经济的理性分析，对于保证房地产经济稳健发展具有重要意义。

1 房地产经济现状

由于我国房地产经济发展过于迅速，以致于在发展中有许多的细节因素受到了忽视，进而导致房地产市场发展不够健全。建造房屋，需要用到大量的土地，因此房地产行业同土地经营之间必然会形成密切关联。但是，从我国实际国情看，我国房屋需求同土地的供求之间有着很大矛盾，而这，也正是我国当前的房地产市场发展不健全导致的。此外，房地产建设，属于大型的建筑工程项目，因此在建设中不可避免地使环境受到一定程度破坏。对于企业来说，保护生态环境是其重要义务，而房地产建设若进行破坏性建设，则会使企业同应尽的义务背道而驰，这也是由于房地产市场发展不健全导致的一大弊端。我国房地产行业的市场监管不足，面对许许多多缺乏理性的投资现象，很难进行有效监管。虽然我国开始逐渐加大宏观调控的力度，如在不同地区出台相应限购政策，但对房价的调控仍不十分明显，从而直接导致居民对房产的需求稳定性不足，存在明显的马太效应，即在部分一线城市和二线城市面临一房难求的现象，但在三线四线城市则有很多空房[1]。

2 国家调控房产经济的相关政策

2.1 货币政策

此项政策是从国家银行的角度出发，利用相关工具和手段对房地产市场进行调控，一方面，银行利用价格工具，即调整利率实现宏观调控；另一方面，银行可利用数量工具，对存款准备金、信贷等进行调整。两种调控手段并行，再将国家相关政策落实到位，就能实现对房地产市场的有效调控。

2.2 财政政策

现行的财政政策，税收是其最常用的调控工具，为降低房产销售价格，财政部拟定一套完整的税收政策，营业税、土地增值税等都是附加在房地产开发企业上的，企业一味哄抬房价，在国家强制性的税收政策下，开发商实际所得利润减少，为增加房产售卖利润，相关单位自然会降低房价，财政政策在此调控过程中的作用得到充分发挥。

2.3 行政政策

此政策与法律直接对接，从购房者角度出发，国家对其购房数量进行限制，并严格控制地方房贷金额，发放贷款前需要对其风险进行计算，若风险过高不予以发放。从售卖者角度出发，允许开发商获得一定利润，但房价不能超出国家规定的范围，若存在超额售卖行为，行政部门有权对售卖方问责。

3 宏观调控下我国房地产经济的发展措施

3.1 加大对房地产商的财务审计监督

第一，对房地产商的投资总额进行认真审核。由于项目投资总额是根据项目可行性报告确立的，而项目的可行性论证直接影响项目的成败，所以政府相关管理部门要严格管控项目的可行性，对开发商的资信情况进行严格审核。要求开发商制作出资金流量表，据此对项目投资进行合理的估算，并交有关部门进行审定，为政府确立项目提供依据。政府依据实际需求和开发商资金的自身运转情况，来确定开发商的投资总额和资信程度。政府只有在项目开发前审核开发商合理的投资额，才能有效地确立投资规模，并降低投资风险。第二，适时控制开发商的投资成本。实施成本控制不仅是厂商提高效益的有效手段，也是房地产行业加强管理的关键环节，它是继总额核算之后的又一难点问题。房地产日常支出中的业务费用是成本控制中的难点，这主要取决于业务费用具有较大的弹性和漏洞。如果成本管理者缺乏责任意识，不适时控制成本，就会使成本虚增[2]。

3.2 加强资金管理，合理引导产业布局

由于房地产经济中的利益较大，吸引大量资金投入其中，因此，必须加强资金监管，加大对房地产投机行为的打击力度，防止房地产经济中的投机行为出现，以免整个资金市场动荡，保证房地产市场的健康发展。需要对房地产市场进行清理，促进房地产利润与其他行业的利润保持同等水平。这样会引导部分资金从房地产经济中撤退出来，支持实体经济发展，使产业布局趋于合理，有利于整个经济的协调发展。

3.3 促进相关产业发展

房地产项目不是单一部门就可以完成的工程，从项目开始到投入使用，需要多个行业领域参与，有效促进了相关产业的经济发展。在实际操作中，利用大量的投资和资金规划，为商业和相关金融产业发展创造了良好的发展环境。在房屋建设过程中，可以有效推动建筑设计和建筑施工部门经济水平的快速增长。并且在建设过程中，所有原材料、生产设备都需要从外采购，原材料中钢筋、砂石、水泥的采购可以有效带动钢铁行业、砂石加工行业与水泥行业经济的快速发展。在用户装修阶段，装修材料和家具的购买能够有效推动室内装修行业、建材行业、家具生产行业的发展。综上所述，房地产经济的提高能够促进其他行业经济的快速发展，对提升我国国民经济增长速度有着重要的意义[3]。

4 结语

综上所述，当前我国房地产市场已经出现了宏观调控机制不健全，监督管理不到位，法律法规不完善，房地产泡沫已经滋生等主要瓶颈。为了保障房地产经济的可持续发展，当前应着重从制定长期稳定的政策目标，完善房地产市场的相关法律、法规，加大对房地产商的财务审计监督，实施“双控”齐下的宏观调控等方面着手，促进经济新常态下房地产经济的可持续发展。