浅谈房地产价值评估行业发展

丁园园

宁夏明基房地产土地资产评估有限公司 宁夏银川 7 50001

房产评估是由专业评估人员对房产影响因素进行综合分析基础上，依据评估方法、评估目的以及评估经验来判断、推测房产价值。房产价值评估是由时价将房产价值经济活动反应出来的，为维护房产市场稳定起到了一定的作用。我国房产评估行业属于朝阳行业，推动了我国房地产行业的发展。

1 房地产价值评估概念及方法

房地产价值评估即为房产估价，专业评估机构接受客户委托，指派房产评估师对房产价值进行专业的评估，所得房产价格结果是根据行业规定价格评估标准以及实际案例分析、测算得到的。房产估价是房产销售、担保以及租赁等业务开展的保障。当前，我国房产估值方式包括成本法、收益法以及市场法[1]。其中成本法即为承包商法，其是从估价对象建设开始直到使用成本变化发生变化，整个变化过程的基础上确定其价值，但是需要将折旧成本剔除，得到房产最终价值。当前，随着大数据技术的广泛应用，房地产评估行业也发生了变化，大数据技术本身具有的信息整合分析优势为房产评估工作提供了帮助，为企业和政府作出精准的决策提供了参考。大数据具有种类、大数、高速、值四种特征[2]。

2 房地产价值评估行业中存在的问题

2.1 评估人员素质问题

评估人员素质问题也是当前房地产价值评估行业中存在的问题之一。当前，在进行评估师考试时，主要考核内容是房地产、评估等行业理论知识，对于人员行业经历并没有做出相应的规定，这就导致很多具有理论素养但是缺乏实际行业经验的人员参与到评估考试中，且考试通过率比较高，而具有丰富行业经验的人员在考试通过率上却比较低[3]。

2.2 评估机构内部问题

我国房产评估人员及机构关联性比较强，评估机构管理层是由原主管部门选定，业务来源也为原部门，与原部门之间的关系密切。同时，评估机构基本都是有限责任公司，出资人无连带责任，且投资少的出资人获得收益也少，对公司的经营管理也就无法尽职尽责，这就导致评估机构经营管理效率不高。

2.3 行业法律规范问题

房地产评估工作市场化后，其相应的法律规范和行业准则没有做到实时更新，更新速度十分缓慢，例如《房地产估价规范》修订次数少，间距时间长，十多年的时间只修订过两次，行业规范和准则不够健全，导致评估市场呈现混乱的现象，对行业的可持续发展造成了严重影响[4]。

3 房地产价值评估行业的发展路径

3.1 提高从业人员综合素质

房地产价值评估行业的发展需要提高从业人员的综合素质，提高评估师的专业水平，这样才能够为评估行业的健康发展提供人才支持。对此，首先，评估行业需要分析管理评估师，按照评估师工龄、业绩、等级考试等指标对其进行划分，评估师通过划分评估师等级确保评估队伍质量，同时能够充分发挥不同等级评估师的作用，提高房产评估质量和效率。其次，企业要定期对员工进行专业技能培训，实行岗前培训和定期培训制度，对新入职的员工进行岗位培训，对在职员工定期提供培训，举办周末学习活动、内部知识竞赛以及技能考核等活动，提高评估人员的综合素质。最后，评估机构需要提高从业人员选拔标准，选拔高素质、行业能力强的评估师。在实际工作中，可以利用各种竞争机制增强评估人员的工作积极性，建立淘汰标准，标准制定可以参考发达国家的评估行业标准，并结合我国的行业情况来制定，不断督促从业人员提高自己的专业能力，积极学习，丰富自己的行业工作经验，提高自身素质，这样才能够使整个行业环境得以优化[5]。

3.2 加大评估市场监管力度

房地产价值评估行业实现健康可持续发展需要加大评估市场监管力度。一方面，需要对市场环境加大监管力度，房产主管部门或是其他行业部门都不得随意干扰房产评估机构及评估师的评估工作，保证评估结果从评估环节就具有客观性、真实性。同时，房产行业主管部门需要深入的调查研究房产估值市场情况，构建行业监管制度，对其中的违规行为及其处罚作出具体的规定，以保证评估平衡能够实现稳定发展，成为被社会所认可、所需要、所尊重的朝阳行业。另一方面，评估行业需要建立健全信用体系，对评估机构及评估师的信用进行监管，以约束评估机构或评估师出于自身利益而破坏行业规范的行为，提高整个行业的信用，建立透明、公平的房地产评估市场环境。同时，评估机构通过信用体系对自身加大规范力度，建立信用企业形象，提高自身的信誉度和服务质量，为整个行业的健康发展奠定了基础。

3.3 建立完善的行业法律规范

房地产价值评估行业实现健康可持续发展需要建立完善的行业法律规范。一方面，根据全国性行业组织所制定的行业准则制定地方行业发展准则，对其中的准则进行细化，制定指导意见、技术指导等行业执业准则，并帮助评估机构和评估师深入理解相关准则，减少理解不到位而导致的操作问题，规范评估行业执行工作，保证评估结果的准确和专业[6]。另一方面，需要加大评估行业的审查力度，根据我国的土地估价备案制度出具估价报告，评估机构将报告进行电子备案，定期对其进行抽样审查，审查结果受到评估机构信用情况和资质影响。

4 结语

房地产行业的发展推动了关联行业的发展，该行业对我国社会经济的发展起到了积极的推动作用。但是，房地产行业本身涉及金额大，市场活跃度强，内部潜在的风险可能性很大，存在虚假繁荣的现象，房地产价格虚高对其价值评估以及行业发展都会产生影响，进而影响国民经济的发展。因此，为了保证我国国民经济能够实现稳定发展，必须要稳定房地产行业，做好价值评估，确保房地产价值真实、客观，为其他行业的稳定发展提供保障，进而实现我国社会经济的稳定健康发展。