不动产登记中的房地产与地籍测绘数据整合探析

2019-12-19张文龙

商品与质量 2019年26期

张文龙

甘肃省文县自然资源局甘肃陇南 746400

不动产登记也是《中华人民共和国物权法》确立的一项重要的物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿，保障不动产交易安全，有效地保护不动产权利人的合法财产权的行为。由于历史等原因，目前大多数不动产登记部门的不动产信息以各种不同的介质、不同的格式存储，没有建立起统一的数据库，因此，探讨对这些历史存量资料的整合方法就显得十分必要[1]。

1 房产测绘概述

在对不动产测绘从进行归档中，主要有三个方面的归档内容：第一，备案的审批资料。备案审批资料主要包含有核准通知书、审批表、申请表等；第二，归档申请方资料。归档申请方资料内容有人防工程施工图、工程规划许可证、立项审批资料等；第三，测绘单位资料，包含的内容具体内容有项目设计方案、测绘技术报告、成果检查报告等。不动产测绘成果归档之后被送往房产行政管理部门，房产行政管理部门会从各个方面对其进行一定程度的审核。审核通过之后，此时的不动产测绘成果便具有了法律效力，在日后相应的工作事项中提供重要的法律依据。一般情况下，不动产测绘成果的主要用途主要表现在如下几个方面：首先，当产生房产纠纷问题时，房产测绘成果可作为重要的参考依据；其次，不动产测绘成果还可以运用于房产交易、房产税征收、旧城区改造等工作之中。随着时代的发展与社会的进步，人们的产权意识不断提升，不动产测绘成果的有效应用，对于提升司法公正性具有十分重要的意义[2]。

2 不动产登记中房产与地籍测绘中的问题

2.1 缺少法律条例

我国的《测绘法》中对不动产登记有相关规定，对房产测绘与地籍测量工作也进行了描述，能够在房地产与地籍测绘工作中起到一定作用，但也存在诸多不足。需要国家出台一系列测绘管理办法，对房地产地籍测绘工作做出明确规定，从而促进我国房地产与地籍测绘工作不断发展[3]。

2.2 数据来源广泛，多源异构情况突出

由于分散登记，各机构均从自身领域的管理特征出发，确定了有关的技术要求并且单独开展管理，不同的管理体系造成了不动产基础登记数据的多源异构性。其主要表现在数据来源、数据对象、数据库结构、数据管理方式、数据更新途径不一致等方面。这些数据特性导致在进行数据整合时几乎无规律可循，难度很大。

3 不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合的方式

3.1 整合前的准备

土地登记类空间数据主要收集、分析和整理集体土地所有权、国有土地使用权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等图形数据。主要包括相关的地籍图、宗地图、测量范围线、建设用地批准范围线等权属界线，及相应空间参考和其数据说明。房产登记类空间数据主要包括自然幢、分层分户图等图形数据。主要收集房屋测绘平面图，包括项目信息、幢信息、楼层户室信息等。土地登记类非空间数据主要包括集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地他项权利等权利类型的属性信息，以及每种权利类型对应的登记簿信息、与宗地相关联的权利信息、权利人信息、登记业务信息、登记台账记录以及地役权、抵押权、查封登记、异议登记、预告登记信息。房产登记类非空间数据包括楼盘表和构筑物信息，包括房产的权利人信息、权利信息以及地役权登记、抵押权登记、查封登记、异议登记的信息等[4]。

3.2 电子数据管理手段

就目前状况而言，较为常见的信息化数据管理手段主要有如下三种：（1）坐标管理：坐标管理在便捷性上具有较大的优势，这一管理手段可以借助数据化管理技术改善传统管理手段的不足之处，并在此基础之上对数据信息保存的使用年限进行有效的延长。除此之外，相关管理人员可以充分参考不动产整合的特点，并将之与地域信息进行一定程度的结合，从而实现对于不动产测绘成果相关资料的科学分类。（2）分宗管理：分宗管理建立在房产位置信息的基础之上，并由此进行分区运算工作，通过分区管理，能够对建筑物的位置进行有效的确定。（3）分幅管理：分幅管理通过对分幅图中坐标进行一定程度的应用，并由此来进行地籍测绘工作，在分幅管理模式之下，建筑物图形与坐标能够进行有机的结合，并在此基础之上实现对于相关信息的有序匹配[5]。

3.3 整合相关数据

在对不动产数据的整合过程中，需要将原有的不动产以及财产状况进行分析，将已经注销登记的数据再次登记好，注明权利表中的使用权及所有权，将相应信息传达给专业的档案管理部门。在对整套房屋登记流程分析的过程中成立联合管理小组，促进数据的清查和判断工作。在不动产登记数据整合转化后，需要对数据进行全面的检查，保证登记数据的准确性。在进行数据核查时应当重视现有的数据检验规则，利用计算机软件确保各项审查工作顺利进行。