强化国土资源管理调控土地交易行为

2019-12-18叶燕

魅力中国 2019年20期

叶燕

（广西钦州市浦北县龙门镇国土规建环保安监站，广西钦州 535317）

由于国土资源交易的政策、法规、具体运行的细则都不甚系统完整。导致全国的国有土地交易工作都在摸索中进行，各自为政，使得国有土地交易中的管理办法和交易流程差异性很大。随着现阶段国有土地交易的业务量明显增多，使得对国有土地交易系统全方位的调查研究更具有现实而迫切的意义。在此前提下，需要对国有土地资源系统制度化建设进行调研，试图摸索出一条适合使合国土交易更加健康有序发展的新路子。

一、当前国土交易管理中存在的不足

（一）管理成本高，交易不规范

目前，我国的国土交易管理工作比较分散。而各个部门出于对自身利益的考虑，分别设定了对于自身较为有利的规定，建立了自己的交易市场和管理体系。而在建设办公场所、购置硬件设备、配置人员等方面，存在着十分严重的重复现象。这样不但不利于国土资源交易管理的优化与发展，同时也造成了大量人力和物力的浪费，使得管理成本大大提高。

正是由于国土交易管理和监管方面的不力，使得很多交易程序缺乏规范性，十分不严谨。有些业主和单位为了规避管理，将工程进行拆分。还有一些在交易达成之后对合同进行更改，极大的妨害了国土交易的市场秩序，也产生了很多不公平竞争和豆腐渣工程。

（二）土地权利划分和界定不够细化

城市土地产权结构通常可以划分为：土地所有权、土地使用权和土地他项权利三个部分。这三部分权利，依据逻辑关系，又可划分成不同单项权利。但是，目前各项权利划分和界定仍然不够详细。比如，土地所有权和土地使用权二者间有着本质的不同，但有关两者的法律规定却并不明晰。这使土地使用者在其使用期间可行使绝大部分土地权利成为事实，致使土地所有者对土地收益和处置难以做到有效控制。这些都是由土地权利划分和界定不细化造成的。

（三）土地征用制度与交易制度不合理

从整体上看，中国现有的土地征用与交易制度存在很多不合理的现象，在一定程度上影响了国有土地的利用效率和配置水平。例如，国有土地征用权利滥用的现象比较普遍，在一定程度上损害了农民和集体的利益，经常出现低价征收、高价出让的情况。此外，因为征地补偿与交易标准不统一的问题，也在一定程度上引发了一些社会问题，因为土地征用与交易制度上的缺陷，容易带来政府与企业之间的相互勾结和权利寻租等问题，弱势群体的利益反而很难得到保证，增加了社会的不和谐因素。

二、强化国有土地交易与管理的有效策略

（一）完善国有土地交易的配套法律制度

国有土地的交易、使用与管理会涉及到规划、房管、建设、发改、环保、经贸、监察等多个部门，是一项十分系统的工程，因此各级政府和相关部门必须尽快完善与国有土地交易相关的配套法律制度，多加强各部门之间的相互沟通与协调。首先，要对现行的《土地管理法》与《土地管理法实施条例》进行完善和发展，明确界定国家征地的公共利益的范围，对国有土地的征收和使用进行严格的限制，避免土地征用权和交易权的滥用。其次，要充分考虑到土地由于城镇化和工业化产生的巨额级差收益的分配方向，提高征地补偿标准，避免国有土地成为地方“创收”的工具，合理保护弱势群体的切实利益。

（二）有效防范土地金融风险

在国有土地的交易过程中，由于存在很多不规范、不合理的现象，例如地方政府的违规融资、银行放贷把关不严、用地单位经营不合理等问题，都会在一定程度上增加土地金融风险。因此，必须采取有效的土地金融风险防范措施，从源头上铲除土地金融风险发生的可能性，一方面要及时完善相关法律法规和土地交易制度，对不合理的土地融资与交易行为进行有效监管，另一方面要完善土地出让暨土地招拍挂制度，充分发挥市场机制的调节作用，三是要加大监管与控制的力度，有效协调各利益主体之间的关系。

（三）建立健全的监督机制

由于政府享有土地的支配权和使用权，并且还担任土地交易制度制定者的角色，因此在招标、拍卖以及挂牌交易过程中，要加强对政府机构的监督，使交易过程公平公正的进行，更加透明化。从土地价格的评估到开发商资质审查，加之后期的评标开标等过程均应设置监督机制，对于每块待转让土地的评选结果应予以公示，不允许有私下协议的土地通过公开招标、拍卖以及挂牌的形式而达成交易的目的，避免钱权交易的现象发生。

（四）调整土地价格机制，规范土地市场行为

1.基准土地价格测算，就是在土地定级基础上，依据土地市场交易历史的及近期的相关资料，连同现实经济效益状况所得的平均地价。而强调土地基准地价动态信息系统的目的，就是为了对基准地价及其变动情况进行全方位动态监测，并将动态监测结果公诸社会。

2.加强土地市场制度建设和监管力度的目的就是为了防止利用权利操纵土地价格，避免地方政府一些官员因权力过大而产生的寻租行为。加强土地市场制度建设和监管力度的具体运作方式是，通过“招拍挂”（对土地招标、拍卖、挂牌）方式进行交易，并对整个交易过程中进行严格监督，使土地价格在市场机制前提下自然形成，进而对土地市场交易中的各类信息（包括“招拍挂”程序和结果的各类信息）向全社会公布，以便社会公众进行监督。