“营改增”对房地产企业财务管理的影响研究

孙志欣

[摘 要]“营改增”是我国目前税收史上的重大性举措，是非常艰难的改革工作之一，目前已经走了整整4年半的进程，并取得了良好的效果。将其扩大到建筑行业、房地产行业、金融行业以及生活服务行业，并将企业在日常经营过程中新增的不动产所包含的增值税纳入营改增的扣税范围，从而确保所有行业的赋税能够保证只减不增的状态。由于政策的不成熟性，改革所带来的结果也未可知，关注房地产企业的财务这一中心点，可探究改革实质的影响。

[关键词]营改增;房地产;利润;财务指标

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.22.009

[中图分类号]F299.233.42;F812.42[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2019）22-00-02

0     引 言

“营改增”是我国目前在经济社会发展环境下的一种新型税制体制方面的改革，也是我国独有的一种特色性改革，对于我国房地产行业来说，也是巨大的挑战。在此背景之下，能否有效克服房地产行业在营业税税制体制之下的问题，并且在一定程度上促进房地产产业健康性发展，如今还无法给出确切的答案，因此，针对目前背景下的房地产企业的财务问题进行详细研究，从而得出针对房地产企业具有现实意义的结论。

1     房地产行业的现状

由于房地产行业是目前具有高度综合性而且高度关联性的行业之一，是整个国民经济发展的支柱性产业，发展将会带动整个国民经济发展，促进相关行业发展。此外，房地产行业的发展也受到国内外经济周期方面的影响，是目前国家宏观调控的行业。在房地产实行“营改增”之前，房地产在发展过程中，重要的问题就是营业税中的重复征税问题，主要原因在于房地产的上游企业存在重复征税，必然导致税收转嫁到下游房地产公司。“营改增”的税收条件下，对于房地产行业来说，尤其对于下游以房地产开发销售为主的房地产企业来说，使他们在购置房地产建筑材料时产生一定的增值设备抵扣，在一定程度上可以消除重复征税的现象。

2     房地产行业存在的主要问题

房地产开发的商品房在整个消费市场中是一种大型的不动产产品，需要双方遵守一定的法律法规，受到整个经济发展因素以及空间因素方面的影响，房地产具有不动产的基本性特征，在开发交易和利用的整个过程中，需要在当地进行。房地产行业在原材料取得和加工生产以及销售消费方面不在同一个地方，通过流通时需要对价格进行进一步调节。房地产开发具有一定的复杂性，主要在于目前我国房地产经营的业务并不是简单的，还涉及一系列与之相配套的基础设施和公共设施方面的建设，尤其包括前期的征地拆迁勘察设计以及中期施工、后期销售和售后等诸多方面的服务，房地产企业的投资意向到项目建成以及到房屋卖出等整个过程的周期相对较长，资金存在一定程度的流通要求。

3     “营改增”对房地产企业财务管理的影响

3.1   “营改增”对房地产企业财务报表的影响

3.1.1   对资产负债表的影响分析

“营改增”发展背景下，对于房地产公司的资产负债表所产生的影响主要分为对存货产生的影响、对固定资产产生的影响以及在“营改增”的背景之下，对企业应缴税款项目所产生的影响。一方面，对于房地产企业的存货所产生的影响。在房地产企业进行开发过程中，将主要的存货分为开发产品和非开发产品。由于房地产企业所开发的产品主要包含了土地成本、施工成本以及具体的资本借款成本的相关费用，因此，房地产企业的开发产品是房地产企业在发展过程中的主要销售产品。在“营改增”之前，房地产企业向建筑企业支付的相关价款以及全部金额将会进入房地产开发成本中，而进行“营改增”之后，房地产向建筑企业所支付的相关价款是含税价格。另一方面，对房地产企业固定资产产生一定程度的影响。在营业税时代，房地产企业所购的固定资产需要按照固定资产的初始成本，并对其原有价值以及资本化支出等进行记录，但是在增值税之后，房地产企业应当从外部企业取得一定资产，及时取得一定的增值税专用发票，并在增值税专用发票上实行税款抵扣，这样会在一定程度上大大降低房地产企业的入账价值，从而使整个固定资产总额下降。

3.1.2   对利润表的影响分析

（1）“营改增”对房地产企业营业收入的影响。在營业税时代，房地产企业为客户提供一系列服务时，缴纳税款应以直接实际取得的收入计入整个营业税收入中，并在利润表中进行展示。由此看来，在“营改增”的时代背景下，房地产企业需要向客户收取的费用不仅包括房屋本身的售价，而且还包含了一系列增值税的税额。这就要求房地产企业在“营改增”之后需要对房地产项目本身的售价与具体税额进行合计，因此，在利润表列示的营业收入应当是不含税的具体收入计量。由此看来，在“营改增”的背景之下，房地产企业的实际收入额将会呈现下降趋势。

（2）“营改增”对营业成本的影响。对于房地产企业所开发的主要成本，主要包含了房地产具体项目的成本，成本的大头是土地成本，同时在房地产具体项目落地时还包括全系列的工程费和规划费。在实行“营改增”的背景下，房地产企业对土地的部分相关内容可以进行抵扣，由于房地产企业在一二线城市获取的土地价格相对较高，因此将会导致整个土地成本提升。由此看来，房地产企业在营改增的背景下，将会导致整个建筑企业方面的成本增加，就增加的部分而言，很可能在一定程度上对房地产公司进行转嫁，从而导致房地产企业本身的成本呈现增加态势。

3.1.3   对现金流量表的影响分析

（1）“营改增”对经营活动产生的影响。在营业税时代，房地产企业销售的不动产应缴纳具体的营业税，由每个项目公司进行缴纳，但是在增值税时代之后，房地产公司所销售的不动产应当缴纳一定程度的增值税，而具体的项目公司为了进一步快速获得资金回笼，通常采用房地产项目的预售制度，根据增值税税收的相关规定，如采用这种制度，取得的预售款应当作为纳税的发生时期。这时作为房地产的具体项目公司，对于某些款项往往采用延期支付的方式，从而在一定程度上使房地产企业的具体税收赋税增加，进而导致在经营过程中大量现金流出。随着“营改增”全方位铺开，企业有望使现金流呈现出减少态势。

（2）“营改增”对投资活动产生的影响。“营改增”具有一定抵扣进项税额的属性，因此，作为房地产企业，在具体项目开发过程中，购买固定资产应当在取得增值税发票的情况下，对进项税款进行一定程度抵扣。由此看来，在“营改增”发展下，房地产企业的具体投资支出会有一定程度减少，减少了房地产企业具体现金流出金额。

（3）“营改增”对筹资活动产生的影响。但“营改增”的背景下，房地产企业将会大大增加对现金流方面的需求。尤其在目前日益激烈的房地产行业的竞争态势之下，国家信贷政策虽然在一定程度上也逐渐呈现出完善的态势，但是对于房地产企业来讲，应当需要有更多的闲置资金以及更加丰富的现金流去支持整个房地产企业发展，但是随着企业开展筹资活动，现金流逐渐增大，房地产企业所支付的债务和利息也逐渐增大，在“营改增”的背景之下，由于房地产企业的竞争方式发生一定程度变化，也会影响房地产企业的债务利息。

3.2   “营改增”对房地产企业财务管理的影响

3.2.1   对会计核算的影响

在传统的营业税税制体系之下，房地产企业往往按照具体的营业收入进行全额缴纳营业税，但是在增值税发展的背景之下，房地产企业需要按照具体的进项税额与销项税额之间的差值进行缴纳。在“营改增”实施之后，对于房地产企业不能进行抵扣或者无法开出增值税专项发票业务时，应按照之前的具体的会计处理方式进行处理，但是对取得的增值税专用发票的成本支出方面的会计处理方式发生了一定程度变化，应当对增值税专用发票上所记载的征税额度进行进一步分解，将不含增值税的价款纳入具体的成本中。

3.2.2   对资金管理的影响

根据目前出台的“营改增”的增值税相关规定可以发现，对于房地产企业而言，房地产企业属于众多房地产行业中的普通企业，对于房地产行业方面的发展均离不开上游企业方面的支持，这样一来，对于房地产企业在具体项目的开发初期将会收获上游企业的赋税，必将具体赋税转移到房地产企业，房地产成本在短期内呈现出上升态势，将会造成房地产企业对资金方面的需求增加。由此看来，在“营改增”发展的背景下，对于房地产企业而言，应当尤其重视对资金方面的管理，尤其是对“营改增”之后，不断增强其资金的管理能力，这是房地产企业发展的重要保障。

4     房地产企业在“营改增”政策下的应对策略

在“营改增”的具體背景之下，房地产公司应当不断提升对已有资金的利用率，并以自身多年的发展现状作为基础，对该企业的具体未来发展现状以及整体项目进行具体规划，对于房地产企业的各个项目来说，应当对具体项目筹办开发过程提出一系列规划措施，从而使企业合理配置资金，防止企业在进行房地产项目开发过程中出现资金链断流的情况，使资金利用率最大化，促使企业稳定发展。房地产企业应当在目前信息技术高速发展的背景之下做到与时俱进，充分利用大数据财务软件技术对企业现金流量表进行及时分析和实时监控，并对出现的问题进行及时解决，从而保证集团的现金流能够处于稳定的运行态势。

5     结 语

随着“营改增”政策逐步推广，房地产企业的财务管理确实面临着很大影响。而房地产企业在新的政策背景以及环境下，应逐步适应社会和政策不断发展，并随之做出相对应的改变与对策。要学会充分利用国家推出的优惠政策，促使自己在房地产市场上处于有利竞争的地理位置，让企业有更进一步的发展。