房地产调控稳字当头

杨现华

12月9日，星期一，以阳光城（000671.SZ）为代表的A股上市房企放量上涨，在港上市的融创中国（1918.HK）等内房股也都多数飘红。在房地产板块的带动下，钢铁、建材等周期股表现活跃，房地产及其相关上下游出现了难得一见的行情共振。

市场对政策的反应是迅速的。前几日召开的政治局会议没有提及房地产，在没有消息就是好消息的解读下，一直处于调控高压下的房地产似乎看到了些许暖意。尤其是中央层面传来的任何动作，都会在资本市场被无限放大。

从各方的解读来看，比较历史不难发现，政策调控正在放松是一致的预期，这或许意味着政策基调转向保持稳定而非大幅放松。正如机构所言，政策面或将迎来持续改善，地产压舱石作用再现。

放松限购小步快跑

实际上，早在约一年前，地方政府放松限购的举措在悄然间陆续出炉，打响第一枪的是山东菏泽。

一年前的2018年12月，山东菏泽住建局发布通知，取消“本地居民2年限售，非本地居民3年限售”的规定;降低商品房预售资金监管额度，对优质企业不再监管，对其他企业最低可放宽到监管额度的10%。

一石激起千层浪。消息一经发布立刻引起了市场的关注，为此山东住建厅也给出了相应的回应。虽然政策针对的是松绑“限售”，在当时房地产调控收紧的大环境下，首例地方政府明文放松的官方通知出炉后，对房地产显然有积极的提振作用。

就在菏泽之后，一线城市广州也发文公告称，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，这意味着公寓、商铺和写字楼等产品均可出售给个人，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

与之前零星的放松相比，进入2019年之后，各地放松限购的措施不断上演，最主要的手段就是人才落户或者直接落户的方式，后者如石家庄和海口。

早在2019年年初，石家庄就全面放开城区、城镇落户，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

海南则是直接基本取消全省（除三沙市外）的落户限制，随后又明确租房居住在海口的省内外户籍居民可落户，取消办理夫妻投靠业务中“市外夫妻投靠需结婚登记满一年”的限制条件。

通过人才引进的方式落户更是层出不穷。仅在11月下旬，长沙、佛山和成都市天府新区就纷纷宣布，在当地工作、符合一定标准的人才购房不同程度地解除限制。

通过人才引进方式从而直接或者间接放松限购，天津是行动较早也是关注度较高的一线城市。早在2018年年中，天津就宣布了“海河英才”计划。据当地媒体报道，不到一天时间，已经有30万人登陆并下载“天津公安APP”办理落户申请。

根据当时的通告，全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生不受年龄限制，可以直接落户。除了学历指标外，其他诸如资格型人才、技能型人才和创业型人才等符合一定条件的都可以直接落户天津。

日前，天津再出新政策，对户籍暂未迁入天津市的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明。政策拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行，试行期限一年。

杭州、南京等等不一而足……各地通过放松落户或者人才引进的方式，都直接或者间接地宣告了限购的放松。

在“房住不炒”的调控基调下，日渐增多的放松限购似乎与调控政策相违背，尤其是刚刚结束的政治局会议并未提及房地产，这更加挑动了市场敏感的神经。那么，从政策的基调来看，调控是要转向吗？

地产调控稳字当头

太平洋证券指出，回顾近几年年底的政治局会议不难发现，这并不是房地产首次被“忽视”，但历年12月政治局会议通稿都较为简略，真正定调要等中央经济工作会议。

事实的确如此。2015年年底的政治局会议提出要化解房地产库存，稳定房地产市场。随后的中央经济工作会议上，房地产去库存被列入2016年经济工作的五大任务之中。

2016年和2017年年底的政治局会议则强调建立调控的长效机制。2016年的提法是加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，2017年提出加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。

2016年的中央经济会议指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时要建立长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2017年则主要提及租赁市场，提出建立租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

2016年还提出了严格限制信贷流向投资、投机性房地产。太平洋证券指出，虽然政治局会议并没有对房地产涉及过多内容，但中央经济工作会议的表述很多且较为严厉，首次提出了“房住不炒”。

2018年和2019年年底的政治局会议强调经济稳定，都没有直接提及房地产，但2018年的中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

即2018年的政治局会议虽然没有涉及，但随后的经济工作会议则再次强调了“房住不炒”的调控基调。

因此，太平洋证券指出，12月政治局会议一般是中央经济工作会议的准备会议，真正定调的内容是放到中央经济工作会议的通稿里。因此，分析12月政治局会议通稿的时候应该更关注其讲了什么，而不宜过度解读其没讲什么。

太平洋证券预计，2019年的中央經济工作会议大概率还是要继续提“房住不炒”。在所有的房地产调控政策中，融资政策放松的可能性是最小的，短期内系统性放松地产融资政策的可能性较小。虽然房地产贷款余额同比增速已经降到了15.6%，但仍高于总贷款12%的增速。

金融监管部门本着防范化解金融风险的角度，未来是不希望房企继续加杠杆的，只允许“借新还旧”的指导思想可能会长期持续，引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。

太平洋证券同时指出，2019年中央经济工作会议大概率也要提“因城施策”，各城市的政策大概率会以“人才”、“户籍”等力度较小的形式体现，因为即使抛开房地产不谈，这些政策本来也是中央要求积极推进的，因此被叫停的可能性相对较小。

这些小幅放松政策对当地房地产市场未必能带来立竿见影的影响。由于7月份政治局会议提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，因此短时间内不会出现大力度的刺激房地产的政策。

国开证券也持有类似的看法。政治局会议对宏观经济的定调仍然是方向性的，对于市场关注的一些关键点，还是要到中下旬中央经济工作会议才能更加明确。

国开证券指出，7月政治局会议提出的房住不炒、就业优先、稳定物价等要点，在年终政治局会议中均未提及，这与前面所说的年终政治局会议重视方向而非细节一致，同样2018年的年终政治局会议中也未提及房地产、就业等方面内容。

回顾2016年之后的政治局年底会议和中央经济工作会议不难发现，长效机制的提法更为频繁。无论是房住不炒、租售并举和因城施策等政策的提出，都在于建立一套完整的长效机制。因此，房地产调控趋向于建立稳定机制而不是频频转换。

调控并非为打击房地产，主要是抑制房价快速上涨，稳定房价等。2018年之后，各地陆续通过落户、人才引进等方式变相松绑了限购政策，但指望出台刺激房地产的政策不太现实。

海通证券就指出，维稳思路是大方向。从历史经验看，如果不涉及地产表态，后续产业层面和宏观层面均存在不同程度的信贷放松。

招商证券也认为，近期经济下行压力加大的因素或在上升，政策出现边际改善的概率在增加。“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变，预计房地产政策或存“因城施策”的改善空间。