房地产企业破产清算的几个实务问题探讨

白景龙

江苏品悦律师事务所，江苏 宜兴 214206

近年来，由于经济形势影响以及国家房地产调控政策的陆续出台，房地产企业破产清算的案例开始较多见诸报端。房地产企业破产牵涉主体广泛、维稳任务繁重、法律关系复杂、标的额较大等，是一项系统性工程。

房地产企业的破产清算，存在与普通工业企业破产清算较大的不同和额外的难度，主要体现在破产清算过程中可能接触到建设项目的行政审批、建设工程的规划调整或设计变更、综合验收、土地增值税清算等税务处理、购房业主的按揭贷款、复工续建所需要的资金、复工续建过程中的管理人监管、已完工工程的保修责任等诸多问题。这就要求破产管理人不仅应具备破产法律知识，也应该具备一定的房地产开发建设相关经验。房地产企业破产清算程序中，存在较多的细节工作需要破产管理人勤勉尽责去处理，本文仅从以下几个实务问题进行探讨。

一、房地产企业破产的主要特点

房地产企业的破产原因主要是受经济形势和国家房地产调控政策的影响，也有自身经营管理不善的原因，部分企业还存在融资过程中形成的企业间“互保联保”的担保债务的拖累。实践中房地产企业破产案件的主要特点是：

(一)债权人主体较多。房地产企业涉及的债权人不仅包括常规的银行、税务、民间借贷债权人、材料供应商等，还涉及物管中心、公积金中心、购房户、建设工程承包商、农民工等主体。各主体间法律关系错综复杂，债权实现先后顺序的问题尤其显著。

(二)债务规模较大。由于现阶段房地产企业开发建设过程中的资金需求，以及开发房地产过程中的“低注册资本、高借款”的融资模式，房地产企业破产涉案债权金额较高。

(三)容易造成群体性事件。购房业主、承包人工程款、农民工工资、材料供应商等债权人由于人数较多、债权受偿情况关乎其切身利益，如果处理不善极易引发群体性事件，给案件审理和社会维稳造成极大压力，案件审理难度大。

(四)结案周期长。由于房地产企业破产清算中往往存在较多诉讼案件需要处理、待售的房产需要处置、土地增值税需要清算等原因，使得房地产企业破产案件的审理难度较大，结案周期较长。如果属于“烂尾”楼盘，复工续建过程中的行政审批、资金募集等尤其难于解决。

二、破产重整和破产清算的选择

破产重整是指通过司法权力的引导和干预，对濒临破产但有复苏希望的企业，积极拯救，促使债务人企业与利害关系人协商合作，避免企业破产清算的法律制度。[1]

基于房地产企业破产案件的特点，破产管理人甚至全体债权人应该在破产重整和破产清算两大程序之间作出选择。一般来说，房地产企业破产案件应该优先选择破产重整程序，主要是考虑到以下几个因素：

(一)从司法实践经验看，破产重整相比破产清算程序，能够使普通债权人获得更高的清偿率。一定程度上有利于化解普通债权人的尖锐矛盾和过激情绪。

(二)从资产保值增值角度，应努力避免出现“烂尾”工程。房地产企业的资产主要为期房或在建工程等不动产，动产所占资产比例一般较少。房地产企业若进入破产清算程序，在建房产变成烂尾楼，影响其变现价值或变现过程中大幅贬值，难以及时实现其合理价值，影响全体债权人的受偿。

(三)从维护金融市场稳定的角度来说，房地产企业开发资金大部分来源于银行贷款，企业破产将有可能引发银行不良贷款大幅攀升，甚至触发不良贷款监管红线，造成区域性金融灾难。

三、对债务人财产的保全

房地产企业一般都开发建设商品房，在破产程序中，破产管理人应注意区分房屋权属情况。归属于破产企业的财产，应归入破产财产及时委托评估，拍卖变价；归属于买受人的财产，应该负责协助办理房屋权属证书。但是自破产管理人接管企业后，直至完成区分权属之前，管理人申请解除其他法院的保全措施、中止执行程序的同时，应该主动对债务人财产进行破产保全。

破产程序一开始便会对各种债权人包括某些担保债权人的利益直接形成威胁。各个债权人的自利本性驱使其抢先执行债务人的财产，其结果是债务人的财产将遭受毁灭性打击。[2]理论上“破产保全”是指破产程序开始时旨在保持债务人财产的完整性给予的限制性措施的统称。破产保全制度设立的基础是破产程序开始前所有破产债权人的地位的平等性，目的是为了保持债务人财产的完整性从而实现破产预防和破产债权最大化受偿。破产保全的实质就是保护债务人的财产在破产程序开始时处于完整状态，可以增加，但不能以任何形式减少。[3]

考虑到破产企业管理缺失以及其他可能性而造成的购房业主可能存在的不恰当的物权登记行为，根据破产法的相关规定，破产管理人应该主动申请管辖法院对债务人财产进行破产保全。

四、税务处理

房地产企业破产清算不同于工业企业破产清算的税务问题，突出表现在土地增值税清算。土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，“纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。破产程序最终将注销企业工商、税务等登记手续，因此土地增值税清算问题无法避免。

房地产企业破产清算时，往往因为项目建设进度未竣工、缺少发票等情况造成无法按正常程序进行土地增值税清算；当然土地增值税清算工作也存在工作量较大、清算周期长的问题，即使按正常程序进行土地增值税清算，也将严重影响破产清算程序。如何在房地产企业破产清算过程中处理土地增值税清算问题，对房地产企业的破产清算有较大的现实意义。参照土地增值税的征税特点，有两种方案可以作为参考：

(一)核定征收方法确定应缴土地增值税。根据国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》，在“账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额”时，可以采用核定征收的方式确定税额。房地产企业进入破产清算程序，无法获取完整的建工发票，属于费用凭证残缺不全的情形，采取核定征收的方式具有事实和法律依据。

(二)第三方税务鉴证方法确定应缴土地增值税。房地产企业破产清算过程中，如果破产企业依法设置会计账簿，资料保管比较完整的情况下，土地增值税测算的障碍仅仅是由于债权不能全额清偿造成的发票短少问题，但是实际的支出情况能够在会计账簿完整反映。在这种情况下，土地增值税的税额从计算的角度来说，是能够得出准确的数据结论。而采取第三方税务鉴证，确定准确的税负，可以在最大限度维护债权人合法权益与税收征管两个方面取得平衡。

五、建设工程价款优先权的处理

合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，根据相关法律规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权。

在破产程序中，建设工程价款优先权的实现，是比较复杂的问题，难以一概而论，应着眼于施工进度、合同约定、已付款金额的审计数据、不动产评估机构的评估意见综合判断优先权情况。虽然无法完全细化处理方案，却是破产管理人在房地产企业破产清算过程中应该重点关注的工作。

六、小额债权组的设置必要性

房地产企业破产案件普通债权中债权金额比较小的债权人普通债权人的人数比例较大，但是占普通债权金额的比例较小。并且小额债权人往往以购房者居多。为了充分了解小额债权人的诉求，提高重整效率，防止爆发维权和信访程序，设置小额债权组，有利于破产管理人针对不同的利益诉求群体，设定不同的清偿率，最大限度实现公平受偿，提高重整计划草案通过的可能性，维护社会稳定。

七、复工续建的资金来源

房地产企业资金来源包括房地开发贷款、商品房预售收取的定金或首付款、民间借贷融资、施工企业垫付的工程款项等，较少会投入全额的自有资金。房地产企业破产案件中的“烂尾”楼盘复工需要大量启动资金。复工续建的资金筹集，可以考虑如下来源：

(一)引入投资人。房地产企业之所以进入破产程序，恰恰是资金链出现问题。为了防止“烂尾”楼盘的资源浪费，引入投资人注入资金复工续建以求破产财产价值最大化，是优先需要进行考虑的方案。

(二)向债权人借款。在无法引入投资人的情况下，可以考虑与债权人进行协商，通过向债权人借款的方式获取复工资金。举借复工资金的目的是为了全体债权人利益，根据破产法相关规定，借款的性质属于共益债务，在清偿时与破产费用在同一顺位，并可随时清偿。

(三)从破产企业债务人处回收资金。房地产开发企业由于存在房地产预售制度，往往在建设过程中就已经开始签约销售，因此可能会出现较大额的应收帐款(即使房屋尚未竣工验收的情况下)。根据案件具体情况，催收归属于破产企业的应收帐款，也是解决复工资金的有效途径。

需要提到的是，房地产企业破产原因的千差万别，使得破产管理人履行职责时，应该更加注意到具体个案的突出特点，针对具体问题，在法律框架下寻求最优的解决方案。房地产企业破产案件的特点，决定了案件的复杂性，也更加考验破产管理人的知识储备水平和办案能力。