这些城市的房价在下跌，你知道吗

2019-12-11范曳杉

投资与理财 2019年12期

关键词：二手房新房房源

范曳杉

金融市场总是瞬息万变，波动难测，不论是股市、黄金、互联网金融还是房产，特别是房产，价格的一点升降就能给购房者和相关从业者带来强烈刺激。

而闭着眼睛买房，躺着都能赚大钱的时代已经过去了。特别是在相关政策出台后，如今房价涨跌的趋势变得更加莫测，不少城市的房价现状都不算乐观。今天，不妨跟随小编，一起来捋一捋那些房价预冷的城市，看一看它们的房价涨跌史。

北京：房价遇冷非一日之寒

今年十一假期刚过去一周，供职于北京海淀区双榆树的一房产中介小C，就开始忙着帮自己要换房的老客户挑选合适房源。

提及北京最近的房产市场情况，小C这样讲到：“大幅降价没有什么感觉，成交量肯定是下来了一些，但总体还算稳定。目前是房源量比较充足的市场，所以像顶层、临街这种有“缺陷”的房子，就不太好卖。如果着急卖，我们肯定是建议业主降价，因为现在大部分客户都不是有特别高的热情去购房，都是有合适的，再出手。”

说到这，小C又提到了最近成交的一笔生意。位于海淀区知春里，62平米的2室1厅，今年8月份的时候，卖房的客户给出的价格是582万元。“而这套房子在9月成交的时候，价格降了35万元，只有547万元。算起来，每平米的单价降了近7000元” 。

“其实对于现在二手房一直降价的市场，客户自己也知道，所以這个成交结果客户是还算满意的。”小C这样评价道。

其实，北京房地产市场的遇冷，并非一日之寒。自2017年3月17日的限购政策在北京开始实施起，市场成交量就出现过几个月的急剧萎缩，一直到2018年年后，市场才开始回暖。

但好景不长，市场很快就再次进入较冷的时期，甚至把年初上涨的那一部分也给跌了回去，这是北京楼市的又一个阶段性底部。

2019年年后，市场有一个小幅的回暖，成交量很大，价格也略有上涨，涨幅最高的在5%—10%，整体走势跟2018年很像。不同的是，和2018年相比，提前了一个月，随后市场又进入了较冷的时期，直到现在。

这期间，北京的房市也出现了一些小的政策变动，比如说公积金政策的收紧，利率的微调等，整体上还是在收紧。不过，这种小的政策调整对市场的影响不太大。

北京的购房人群一向庞大，在购房者看来，房价下跌5%—10%时，就基本上已经达到了一个预期的心理价位，加上大家对于北京房价长远看好，所以在这种时候，市场往往会出现一波小回暖。

而市场的回暖主要体现在刚需中低总价房源，以500万元以下的房源为主。这部分房源的购买人群多是首套首贷，杠杆用得比较足，也符合国家的“房住不炒”的要求。

这是过去两年多的时间里，北京微观市场的涨跌规律。接下来的市场走势，在我们假定政策没有变动的情况下，依然会有这种规律存在，如果政策发生了变动，那就是另外的情况了。

杭州：二手房挂牌量破10万

今年4月，生活在杭州的小张想买一套融创河滨之城的二手房。当时她看中一套90平米的房源，房东的意向价格在550万元左右，几乎没有还价余地。而在2018年下半年二手房行情下滑时，类似户型、位置的房源成交价格连500万元都不到。由于价格超出心理预期，小张最终没有下单。

就在8月，转机来了。小张从中介处了解到，河滨之城房源近期的成交价较上月有5%到10%的跌幅。可选的房源也多了不少，所以她觉得下半年价格还有下降空间，打算继续观望一段时间。

小张对二手房市场的直观感受，可以从市场数据中找到端倪。

今年8月以来，截至8月21日15点，杭州市区（含富阳，不含临安）的二手房共成交4419套，继续呈现下滑趋势。另一方面，二手房挂牌量却不断增加。成交量缩水，挂牌量与日俱增，有不少房东迫于压力，不得不一再降低售价，找寻买家。

再来看杭州楼市的状况。新房频流摇，二手房成交惨淡，“楼市入秋”一类的词语，最近更是听得耳朵都要生茧了。

这说明什么呢？说明杭州楼市终于冷静下来了，投资客不敢轻易下手了，“房住不炒”。这对刚需、对市场都是一个好现象。

也许有人会质疑，怎么不去提一提还有很多万人摇呢？是的，一个市场上，总有几款性价比高的产品，万人摇是肯定会存在的。

但截至11月5日17：40分，杭州的二手房挂牌量已经达到100034套，正式突破10万大关。这么多人都想卖，是不是像极了股市里的高位出逃？

无论如何，我们要知道杭州房子的存量惊人，杭州楼市的热度降下来了。

南京：房难买卖，成交量下跌

2019年即将进入尾声，放眼南京的房产市场，对比6月份的回暖，下半年的市场总体仍呈现下行趋势，“新房难卖，二手房难卖”的抱怨声此起彼伏，同样的，学区房的市场也不算乐观。

孩子即将步入学龄期的S女士，为了选择适宜的学区房，也是操碎了心。

回顾今年9月，南京30所名校的学区房均价达每平米48708元，环比8月每平米下跌了263元；到了10月，房价依旧下跌，均价每平米48592元，环比上月下跌116元，跌幅约为0.24%。

也许是受到8月新的教育政策的影响，学区房市场的咨询量和成交量有一定的上升趋势，虽然与2016年、2017年的同期市场相比，其成交量仍是下降的，但相对于前两年的火爆市场，其总体趋势还是已经步入了一个相对稳定的周期。

与此同时，南京的二手房市场、新房市场的买卖也不算热火。

对比南京1400多个小区的二手房的挂牌均价后，可以发现，南京有676个小区的房价都有不同程度的下跌。相关数据显示，自2019年8月以来，南京的二手房房价就处于不断下跌的状态，只是幅度不大。

今年11月，南京的二手房挂牌均价为每平米28835元，相比上月下跌了0.02%。其中跌幅最大的是雨花台南山别墅，跌幅达5.71%，每平米下降了约4975元。

自2014年南京青奥会举办后，南京这座城市的房价就随之上涨，均价13804元/平方米。2014年—2018年，房價每年以超过10%的速度增长，其中2016年涨幅最大，超过了25%。

2018年，南京新建商品房价格达到24004元/平方米。

数据显示，截至2019年11月5日，南京市新房库存超过4.4万套，并已连续3个月稳定在4.3万套以上，市场库存压力不断累积。

而南京已有部分市场太冷的地区轻微放松，但热门及中心区域并没有丝毫放松，因此，南京楼市在低迷中螺旋向上的状态仍将持续。

济南：房产市场也玩“双11促销”

济南南部、东部多家楼盘的部分房企在今年“双11”前后都推出了特价房，而原先在售楼处坐等客访的置业顾问也放低身段，走上街头拉客源。

曾在济南的万科山望看过房、还没入手的购房者小L，在“双11”期间接到了置业顾问电话。客服说，11月9日到11日，该楼盘推出3天特价房。购房者如果成功购房，淘宝购物车就会被该楼盘“承包”，限额每套3000元。受促销活动刺激，售楼处人潮涌动，看房市民络绎不绝。

今年9月份刚从该地购房的一位市民说，顶楼150多平米的房子，当时花了324万元，单价21000多元一平米，现在单价直降4000多元。这一消息在房产圈顿时“炸开了锅”。

据了解，2017年底，万科摘得南北康3个地块，其中，B9地块为居住用地，楼面价8500元/平米。一般来讲，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，若是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%。万科当时以底价成交，山望房源按地价2.5倍来卖，才能覆盖到成本，实现盈利，即每平米21000多元。这个价格也是今年9月份的销售价格。

“每平米17500元的均价，开发商是在赔钱卖。”一位业内人士说，开发商为求生存，回笼资金，只能贱卖。“济南楼市遇冷，现在是关键时期，能存活下来的一般是大开发商”。

据国家统计局最新统计数据显示，济南新房价格连续2个月下跌，二手房价格更是连续6个月下跌。济南楼市遇冷，已是各大房企不得不面临的现实。

位于南北康片区的绿地新里城，售楼处的置业顾问上街拉客源。一位置业顾问介绍说：“现在这个行业不好干，每天晚上都加班到9点，拉不到客户，就会被扣钱”。

房价进入下行通道，刚需族们有的选择出手，有的持观望态度，有购房意愿的客户成了他们眼中的“香饽饽”。

业内人士表示，济南楼市遇冷，在限购未松绑情况下，留济发展的刚需们一方面想要抓住低房价的机遇，另一方面还要考虑自身有没有购房资格。

目前，类似于小L这样在济南的购房者，仍然保持着观望态度。