城镇老旧小区改造面临的主要问题及处置建议

江勇

摘要：国务院总理李克强6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。为做好城镇老旧小区改造工作，现就城镇老旧小区的界定、改造的内容、改造面临的主要问题及处置办法进行简要的探讨。

关键词：老旧小区改造;基础设施;公共服务设施

中图分类号：F293 献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）11-0046-48 收稿日期：2019-09-12

1城镇老旧小区的界定

目前，对城镇老旧小区的界定众说纷纭，国家也没有统一的界定。结合长期旧城改造的实际经验，笔者认为，城镇老旧小区应当是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区，主要是2000年及之前修建的居住小区。

2城镇小区改造的内容

2.1基础设施改造

主要包括自来水、污水、雨水、消防用水、电力电信、燃气等管线和设施设备的改造，人行道、车行道等道路工程的改造。

2.2公共服务设施改造

主要包括铺装地面，景观照明，活动设施，无障碍设施，停车位，菜市场、超市等便民设施，安防设施等的改造。

2.3小区环境整治

主要包括景观提升、垃圾分类收集、违章建筑及户外广告等的整治。

2.4房屋修缮

主要包括防雷、防水节能、墙体门窗等的修缮，加装电梯，楼内管线及附属设施整治，地下空间整治等。

3城镇老旧小区改造面临的主要问题及处置办法

3.1配套政策问题

城镇老旧小区改造涉及优先供地、规划条件优化、税费减免等问题，需要相关政策予以明确。建议有关部门加强调研，及时出台相关政策，为城镇老旧小区改造提供政策支撑。

3.2小区综合改造与拆旧建新问题

有些小区由于修建的时间长、房屋结构老化、抵抗自然灾害的能力差，安全隐患高，对这类小区如进行综合改造非但没有价值，反而还会增加安全隐患。对这类小区最好采取拆旧建新的办法，整体予以拆除。因此，对城镇老旧小区改造不能搞一刀切，建议在改造前搞好调查工作，科学分类。对确需整体拆除的，坚决采取拆旧建新的办法。

3.3单个改造与成片改造问题

城镇老旧小区较多，对此，是单个逐一改造还是成片统一改造？笔者认为，在条件许可的情况下，最好优先考虑成片整体改造，因为成片整体改造可集约用地，优化规划条件，降低改造成本，同时最大程度提高小区品位，提升小区价值。建议在改造前做好调查摸底，对成片的城镇老旧小区，做好菜市场、幼儿园、超市、医院、养老设施等公共服务设施的选址、供地等调研工作。

3.4改造资金筹集问题

城镇老旧小区较多，改造资金数额大，改造资金可从多方面筹集。笔者认为，改造资金可从5个方面筹集：一是政府财政资金补贴;二是金融机构贷款;三是社会资金投入;四是电力电信等管线单位投人;五是居民个人出资。对人行道、车行道等道路工程改造，景观提升，垃圾分类收集，铺装地面，墙面整治，景观照明，活动设施，无障碍设施，楼内管线及附属设施整治，地下空间整治等纯投入的部分，由财政补贴资金支出;对经营性的菜市场、幼儿园（公办除外）、停车场、商场或超市、医院（公办除外）、养老服务机构等的修建费，可通过金融机构贷款或引进社会资金解决，用经营性收入偿还贷款，用所有权或一定年限的经营权抵扣社会资金;对自来水、电力电信、燃气等管线及配套设施的修缮，由管线单位出资;对加装电梯、屋内部分的修缮费用，通过财政资金补贴大部分，居民个人出资小部分解决。

3.5统筹协调问题

城镇老旧小区改造涉及住建、规划与自然资源、水务、税务、工商、城管、公园城市建设与城市更新、教育、电力电信、燃气等部门，而且改造的时间长（初步估计3-5年），在改造中不可避免会出现相关单位推诿、扯皮等情况，为保障改造的顺利推进，有必要成立统筹协调小组，市县成立城镇老旧小区改造领导小组，分管城镇建设的副市长副县长担任小组组长，住建、规划与自然资源、水务、税务、工商、城管、城市建设与城市更新、教育等部门负责人为小组成员，小组办公室设在住建部门，住建部门负责人担任小组办公室主任，负责小组的日常工作，重大问题报领导小组。同时建议城镇老旧小区改造由属地街道办事处（乡镇人民政府）具体实施，住建部门进行业务指导，区（市）县人民政府进行监督管理。

3.6居民自愿改造的问题

城镇老旧小区改造涉及居民的切身利益，居民是否同意改造关系到小区改造是否启动和改造是否顺利进行，但因多方面原因，并非小区的所有居民都同意改造。因此笔者建议：在小区改造前，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与小区改造，同时做好居民改造意愿的征询工作，对多数居民不同意改造，或者提出更高改造要求的，除存在严重安全隐患，必须及时拆除的，可暂缓启动改造。特别是居民对屋内改造不同意出资，不同意加裝电梯的，最好停止相关的改造工作。事后可加强宣传教育，待居民都普遍同意改造时，方可启动小区的改造。

3.7工程质量问题

城镇老旧小区点多面广，小区改造的质量直接影响到党群关系和政府的形象，为防止权力寻租，切实保护广大居民的合法权益，充分体现公开公平公正的原则，笔者建议：通过招投标的方式确定施工单位，同时采取工程监理。对因量小等原因不需要招投标或工程监理的，可组织居民代表进行监督，同时政府相关部门加强监管，必要时可采取新闻媒体监督，以确保工程改造质量。

3.8后续管理问题

城镇老旧小区改造后，小区面貌焕然一新，居民生活质量得以提高，为更好更长久保持小区的良好环境，必须同步建立小区后续管理机制。笔者建议：社区（居委会）和街道办事处（乡镇人民政府）加强宣传和指导，协助小区成立小区业主委员会，制定小区管理规约及居民议事规则，同时增强居民购买服务的意识，最大可能引进物业公司，对小区物业进行有效管理。

此外，在改造过程中，要因地制宜，根据小区的实际情况确定改造方式和改造内容，不搞一刀切，必要时，可采取一小区一改造方案。