土地储备制度对土地价格的影响

罗曼 陈晓阳

[关键词]土地储备机制;土地价格;土地市场

引 言

土地储备制度的出台对社会经济有一定的影响，对土地市场有着促进作用。文章中结合中国土地供应方式方面的数据，从供需平衡的角度，分析了土地储备制度对土地价格的影响，最后反过来从土地价格对土地储备机制的影响的角度进行分析。

一、研究背景

土地是一种稀缺的、不可再生的自然资源，是社会经济发展不可或缺的物质基础。自2001年4月国务院发出的《关于加强国有土地资产管理的通知》中提出，“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”启动中国土地储备制度以来，加强了政府对城市土地供应的调控，政府实现了对土地一级市场的垄断，从而有效地保障了土地的供给，实现了对存量土地的高效合理配置。

土地储备制度的出台解决了大部分一级市场的各种暗箱操作、低效率利用的问题，规范了土地市场，建立了一个比较公平、公正、公开的土地市场，使得“圈地”“囤地”等现象有明显的减少。同时土地价格又是土地收购储备中的核心问题，因此土地储备制度的出台对土地价格的影响十分显著。

二、土地储备制度的内涵

土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备制度可从三个方面来看待：一、土地储备机构获得土地;二、土地储备机构对获得的土地进行整理;三、土地储备机构向外发布供地信息，吸引需求，同时按规划适时、适量、适当的向需求者提供土地。

土地储备制度使得政府成为土地的唯一供地者，达到垄断市场的目的。政府统一宏观的把控整个土地市场，使得土地有计划、有主次、有步骤的进入到市场当中，避免了土地储备制度出台前由于政府对土地长期无偿、无期限的划拨使用造成的土地市场混乱现象。

三、土地储备制度对土地价格的影响

（一）土地储备制度使土地价格市场化

2001年以前，行政划拨和协议出让是我国国有土地使用权出让的主要方式，2002年，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确提出规定，商业、旅游、娱乐和商品住房等经营性用地，必须以“招拍挂”的方式进行出让土地使用权，2005年后，全国所有的经营性用地必须采取“招拍挂”方式。

从2008年开始以“招拍掛”方式出让的土地面积远大于协议方式出让的面积。以“招拍挂”方式出让的面积经过逐年的增加之后在2013年达到最大值，在2013年以后以较缓的速度减少。以协议出让方式出让的面积在逐年的减少，但仍然有土地出让的现象。

以“招拍挂”方式出让的土地面积逐年增加并远大于协议出让的面积，这与政府出台的土地储备制度相关，在2013年达到最大值后有所减缓，可能是由于土地资源的不可再生性，使得进入市场的土地面积减少。协议方式出让的土地面积存在是由于非经营性用地的存在。

土地成交价款从2007年开始，以很快的速率进行增长，在2013年达到最大值后在稳定的区间内摆动。总的来说，土地成交价款呈增长的趋势。

综上，土地主要是通过“招拍挂”的方式进入市场，土地需求者可以在公平、公开、公正的市场根据自身的能力进行公平的竞争。这样的竞争使得最后的价格更好地反映市场的土地需求价值，最终，土地储备制度使得土地在市场上的真实价值得到体现，使土地价格市场化。以协议方式出让土地，难免会出现土地需求者与政府之间官商勾结，达成不成当的交易，使得土地以低于市场平均价格进行交易，这会导致需求大于供给，出现房价不正常的上涨，使得老百姓买不起房，有悖于“房子是用来住的不是用来炒的”的思想。

（二）土地储备导致土地需求增加的因素

1.城市化

城市化是指一个国家或地区人类生产和生活方式的调整，以农业为主的传统乡村型社会向非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史进程。城市化水平用城镇人口占总人口的比重来衡量，在2013年，中国的城市化率已经达到53.73%。城市化过程是个需要土地的过程，不论是人口的聚集、基础设施的建立等都是以土地为基础，因此导致土地的需求增加，刺激土地价格的增长。

2.人口增长

土地为人服务，人口的增长导致对土地需求的增加，土地需求的增加又会推动土地价格的上升。中国已经进入老龄化社会，这时老年群体的生活特殊性等对城市的居住服务设施、和其他基础服务设施的特殊需求也是对土地的一种需求。总之，人口增长等一系列的社会因素会引起住房、商业用地的价格进一步抬升。

3.供给对需求的刺激

土地储备制度的出台，使得国家成为土地市场唯一的供给者，土地使用权只能由国家来出让，政府决定我国土地总的供给量，土地市场被政府垄断。政府为了追求利润的最大化势必会减少土地的供给，但是土地使用并没有减少，这就导致土地需求增加，进而影响土地价格的上升。

4.土地预期投资

土地具有寿命长的特点，同时，未来价格形成的决定因素是对未来需求的预测。因此投资者以当前的市场价格购买土地，然后经过一段时间后，以增长后的价格再卖出而获得利益，这样在土地市场上就只有买者而基本没有卖者，导致供求与需求之间失去均衡，每一个投资者都想自身的利益最大化，最终就会使得土地价格上涨。

（三）土地储备制度导致供给减少

土地储备制度的建立就是为了消除多头供地、多头管理的现象。对土地市场的垄断是为了对地价和房价进行抑制，解决了地价较低的问题。土地储备机构对土地进行开发和整理需要资金的投入，最后，作为土地垄断者的政府为了达到利润的最大化将采取减少土地供应的方式来刺激需求的增加，从而适当提高土地价格。

（四）土地价格与土地储备制度

土地储备制度是政府通过土地储备中心，运用收购、置换、回收等手段将土地使用者中分散不集中的土地集中起来，经过合理的开发和整理，使得土地变得可建设，然后通过“招拍挂”的方式流入市场，来满足各类用地的合理需求。

土地储备制度又使得政府成为唯一的土地供给者，土地的供应完全受政府所支配，政府垄断土地市场。在理想状态下，根据市场的机制，土地供给应该大于土地需求，使得土地价格下降，不会导致房产的价格随意上升;反之，土地供给小于了土地需求，就会使得土地价格上升，从而导致房产的价格上升。但是土地储备制度与最终房产价格的上涨是没有关系的。

土地储备制度中政府为什么还是会宏观调控使得土地供应小于土地需求呢？首先土地储备机构在对集中起来的土地进行开发和整理时缺乏资金，同时政府为了城市建设需要大量的资金，资金的来源只能是土地市场中供不用求状态下的盈利。其次，由于土地储备的土地主要来源于旧城改造拆迁和农村土地征用，由于老百姓的不配合，使得储备土地的难度增加，难以充足供应土地。最后，政府在取消分房政策之后同时出台住房按揭政策，使得个人购房和购房投资急剧增长，导致供不应求，进一步抬高了房价，与此同时，政府仍然采取供求小于需求的土地供应政策，最后房价高居不下。

结 语

通过对土地储备制度的理解以及它对土地价格的影响分析，得到土地储备制度主要是通过影响土地市场的供需平衡来影响土地价格。理想状态下，土地储备制度应让土地市场上的供给大于需求来抑制土地的价格，从而抑制房地产的价格;但是由于土地储备机构储备土地过程中和政府进行城市建设过程中匮乏资金，政府需要通过供小于求的方式刺激价格的上涨来获得资金，同时长时间的不按实际情况的使用供小于求的思想导致土地、房地产的价格高居不下。

研究过程中发现由于土地资源的稀缺性和不可再生性，总的资源是不变的，但是社会经济发展仍在继续，土地资源越来越少，使用资源的人却在增加，势必会让这两种因素向相反的两端前行的趋势，如何来解决这个问题，值得我们大家去探讨。

参考文献：

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