供给侧结构性改革下吉林省房地产去库存研究

■ 陈王菊 冯子洋（长春财经学院）

一、吉林省房地产发展存在的问题分析

（一）住房价格居高不下

房价高位运行，超出居民承受能力。房价的高位运行无疑影响了吉林省房地产业的平稳健康发展。从吉林省2015年《城镇居民问卷调查》报告来看，仍有65.0%的居民表示现在房价处于较高水平，要想购房的压力较大。2015年吉林省农村居民人均可支配收入平均为1.5万元，一个家庭每年的可支配总收入一般在3——4万元万元左右。而吉林省平均一套住房的价格在50万元左右。这意味着想要买房不仅要倾举家之力，甚至要在未来几十年背负高昂的房贷，这体现了房价的不合理。

（二）住房的投机性代替居住性

随着吉林省经济社会的持续发展，吉林省的住房价格也随之水涨船高。根据吉林省统计局的数据可以知道，2016年整个长春市的平均住房价格就高达6837元/平方米，到2017年，长春市的住房平均价格己经达到了7482元/平方米，而到了2018年，长春市的住房平均价格则高达9195元/平方米。上涨速度之快令人咂舌，于是人们开始把投资的目光放到了房地产市场，随之越来越多的资金也进入了到房地产市场。住房市场被疯狂的投资者不断地炒作，此时住房市场的投资属性已经远远大于居住属性。住房市场的投资需求开始不断挤占原来的刚需份额，这样在很大程度上推高了住房市场的价格，造成一些有真正购房需求的购房者持币观望，不敢下手。

（三）有效需求不足导致供需错位

对大量的数据进行统计分析之后不难发现，吉林省房的地产市场存在着明显的结构性问题，这极大地阻碍了吉林省未来经济的发展。从吉林省购房者需求来看，住房的购买者中大部分是年龄大致在三十来岁的白领，而对于这些年轻的白领群体而言，由于刚参加工作，较为年轻，自身财富的积累量决定了他们只能负担得起价格偏低的中小户型的住房。但是目前的房地产企业没有对市场发展进行充分的调查，盲目追求高额利润，大肆地投资建设了各种高档的小区和别墅，但是高昂的房价使得大部分人无力承担，导致住房积压。

二、吉林省房地产发展存在问题的原因分析

（一）过于重视需求侧刺激，忽视供给侧改革

长期以来，政府主要采取以限制购房贷款和限制购房数量为主的手段来影响人们的购房消费需求，但这些政策只能短期内地维护市场的稳定，仅仅发挥了刺激或抑制需求的作用，却没有在根本上平衡供需。如果只抓需求侧，导致在一定时间内市场的需求空间大幅缩小，也导致房地产市场响应的时间也大幅缩短。一些房地产开发商难以及时地响应市场的动向，很难及时地根据政策做出准确而准时的调整住房供给量。

（二）金融信贷环境宽松，信贷杠杆居高不下

2015年国家继续实施较为宽松的房地产信贷政策来引导房地产业的上行，把首次购房首付比例下降了25%,部分地区依据实际情况可以下滑5个百分点。首付比例的下降，是金融层面杠杆放大的体现。虽然降低首付比例在很大程度上拉低了购房的门槛，使得购房人数增加了，但是却在无形中提高了业主还款的压力，也增加了房地产投资项目杠杆泡沫。如果遭遇一些意外的突发经济状况，如出现失业，重大疾病等需要大量资金周转的情况，造成购房者无法按时偿还房贷的窘境，进而造成个人征信方面的损害。高杠杆使得一些有能力购房的人不敢背负房贷，从而造成一部分待售住宅的空置。

（三）城市落户政策严格，城镇化率有待提高

近年来，随着城市化的不断发展，城市人口不断增长。但是一些城市的落户政策较为严格。如果不能让进城农民在城市里落户，也就不能拉动这些新居民对城市商品房的刚需，这使得原本一部分可以被弥补的需求缺口继续空缺。

三、吉林省房地产供给侧结构性改革的对策建议

（一）基于政府层面的改革

1.完善住房保障体系建设

人民群众的多样化的住房需求无法得到满足，究其原因还是吉林省住房供给侧结构性问题突出，出现了一部分人买不到合适的住房，而另一边则是开发商的楼盘大量空置的怪象。因此，加快培育和发展住房租赁市场是完善我国住房供给体系的另一个重要分支，这一举措既有利于有效增加住房市场供应、满足市场多样化需求，也有利于加快吉林省房地产市场的去库存进程。

发展住房租赁市场可采取以下具体措施：首先，要建立“租售齐抓”的观念，构建住房租赁信息政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。其次，要建立健全住房租赁市场的法律法规，为租赁双方的租赁活动提供有效的制度保障。第三，积极扶持商品住宅租赁的市场化、专业化机构的建立，通过购买、租赁等多种方式吸纳租赁的房源，为房地产市场提供规范化、专业化、个性化的租赁服务，不断满足人民对房屋租赁的个性化、多样化的需求。

2.加快推进城镇化建设

积极加快推进城镇化进程，有序推动非一线城市落户制度的放开，引导更多的农民进城落户，保障进城农民及其子女享有就近接受义务教育等基础的教育和医疗权利。制定农民进城购房优惠政策，鼓励进城农民购买商品房，对进城农民购买首套住房的给予适当的政策补贴，鼓励房地产企业、商业银行给予进城农民购房折扣和贷款优惠。同时注重农民工和外来工作者等群体的购房需求。把劳动力优势转化为消化房地产库存的重要力量，以此来实现缓解吉林省的商品房库存。

（二）基于金融机构层面的改革

众所周知，房地产行业是一个对于资金需求较大的行业，因此每一个房地产行业的开发商的资金来源主要就是通过向银行贷款。金融机构可以在资金源上控制房地产企业开发的类型和规模。

由政府引导金融机构严格加强对房地产业的贷款管理的第一步，就是对于需要进行贷款的个人提供比较合理的贷款方案和贷款利率；二，建立风险预警机制，密切关注那些由可能无法按时还款的开发企业，对于高负债率的房地产企业则需要进一步严格控制其再贷款的要求与规模，这样不仅可以减少不必要的商品房库存，还可以减少银行的坏账损失。通过加强政府引导下的金融机构对房地产业的贷款管理，使得房地产企业不盲目扩大建地规模，把有限的资金投入到需求量最大的住房类型中去，从源头上减少了商品房空置率，也鼓励了个人购房贷款者的积极性。

（三）基于房地产企业的改革

1.调整住房供给结构，增加有效供给

从吉林省购房市场的人口结构与收入情况来看，更受购房者青睐的是中小户型的商品房。所以房地产企业，应该提前做好市场调查，明确市场的真实需求再进楼盘的开发建造。所以房地产企业应该对市场进行明晰的定位分析，适当地增加中小户型的开发建设，对于滞销的户型进行改造，增加有效供给。同时注重住房的基础设施及配套设施的建设，创造舒适的住宿环境。

2.完善配套基础设施建设，提升住房功能品质

把人们的现代化居住需求作为开发依据，不断完善己开发住房项目周边的教育、文化、医疗、交通等基础设施的供给，增加一些大型国际化的商场、增加建造楼房沿边地铁、公交线路的开辟，增加楼盘绿化面积，积极打造天然氧吧等绿色生活概念和氛围，提高购房者居住的舒适性。还可以将非住宅类商品房改造为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项房产。建设低碳、绿色、环保的高品质商品住宅房，提升住房品质。

吉林省房地产供给侧改革不能仅仅依靠政府、金融机构和房地产商的某一方，要想高效去库存，必须使参与房地产业的每一方都有机结合。政府要抓好房地产业的宏观调控，完善住房体系和加快城镇化建设，在政策上和制度上疏通积压的住房库存；金融机构要在贷款流程上规范化，制定合理的贷款利率，创造平稳合理运行的金融服务环境；而房地产企业则要调整住房供给结构，增加有效供给，完善基础设施建设，适当降低住房价格。只有这三者之间有机结合，才能为吉林省在高质量的新经济常态下房地产去库存提供发展引擎。