恩施房协“止跌令”背后：三四线城市陷“降价未遂”困局

2019-12-01柳军

柳军

近日，湖北恩施发布楼市“止跌令”，引起了广泛的关注和热议。

由恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产价格预警的通知》（下称《通知》）指出，部分楼盘采取大幅度降价进行促销的行为，对恩施房地产市场带来了不利影响，因此，通知要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

6月12日，恩施州恩施市委宣传部表示，恩施市人民政府已组建工作专班，对市房产协会发布文件相关情况开展调查。

实际上，恩施是继安徽合肥、砀山、芜湖以及江苏邳州等地楼市降价被喊停以来，又一个“降价未遂”的城市。多位专家在接受采访时表示，在保障房地产市场平稳健康发展的政策基调下，未来将有更多城市的楼市出现“降价未遂”现象。

恩施房价大幅下降的现象还为期不长。

在2018年，恩施房价还在一路走高。从1月份的5487元每平方米上涨到6159元每平方米。根据恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示，去年全州8县市新建住宅成交均价表现为普涨态势，其中，恩施、来凤、宣恩3县市的涨幅甚至高达20%以上。

不过近3月以来，恩施房价一直处于下降态势。安居客数据显示，恩施3月份房价均价为6529元每平方米，而到了6月份已经下降到6412元每平方米，降幅约1.8个百分点。恩施市作为恩施州房地产市场的主力，近一个月的房价也从6522元每平方米下滑到6516元每平方米。

在房价下降的背景下，企业也纷纷采取进一步降价方式促销。《通知》提到，部分楼盘以高价备案、低价开盘或者分期预售和销售的方式，在备案价的基础上下调开盘价格，有的甚至无故不按市场价格规律下调，房价降幅在200-1200元每平方米不等。

恩施房价为何步入降价通道？深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受采访时表示，主要原因之一是恩施人口外流，房价缺乏稳固的支撑。

作为典型的三四线城市，恩施是湖北人口凈流出的主要城市。恩施州统计局数据显示，2018年恩施的户籍人口为402.04万，而常住人口只有337.8万，这意味着有64.24万人口外出工作。

人口流出反映出经济低迷。恩施州统计局数据显示，2018年当地GDP总量为871亿元，是湖北唯一一个未过千亿的市州。从增速来看，2018年6.2%的数据，同样是该省内最低水平。

相比之下，2018年恩施全年商品房施工面积增速高达20.6%，全年商品房销售额增速达23.7%，其中住宅销售额增速更是攀升至37.1%的高位。不过，这种高速增长的态势并未持续多久。

“在人口流动大的情况下，供应量上升反而增加了房企的压力。”湖北房地产经纪学会常务理事李国政在接受采访时表示。

此外，在过去一年里，恩施的棚改规模也严重缩水。据住建委和国土局数据显示，2018年恩施市开工实施棚户区改造项目有2209项，到了今年，恩施市棚户区改造任务为新开工1013套，基本建成436套。业内普遍认为，棚改大幅缩水，进一步导致恩施楼市需求减弱，继而进一步降价。

宋丁表示，虽然房价下跌并不代表拐点已到，但目前政府还没有出台提振房价的措施，在缺乏刺激的前提下，恩施房价低迷的态势仍将持续。