浅析房地产行业成本核算

徐玲

（安徽同昇地产集团有限公司，安徽 阜阳 236000）

近年来，我国房地产行业保持持续平稳增长，发展成效较好并且整体发展势头向好，逐步成为促进我国新时代经济高质量健康发展的重要支柱产业。但也不可否认，随着房地产行业的发展，近年来房价一直居高不下并有持续上升之趋势，这其中不乏物价的正常上涨原因所致，但是成本核算问题、投机炒房以及行业内市场监管不到位等问题也日渐暴露，阻碍房地产行业的高质量持续发展，影响了房地产行业对我国经济社会发展强有力的促进作用。成本核算产生的相关问题是制约房地产行业高质量发展的重要环节，如若房地产行业不能进行科学的成本核算，再加之其他不良因素的影响，则可能会导致出现泡沫，制约房地产行业的进步，给整个国家的经济社会发展和进步带来不良结果；只有建立科学完善的房地产行业成本管理思维，进行科学的成本核算才能制定合理科学的成本计划、有效实现成本目标并不断持续改进，科学的成本核算以及成本控制，才能实现房地产行业保持较高的经济收益，持续保持促进我国经济社会发展的支柱作用。

一、房地产行业成本核算的特殊性及其主要内容

相对于其他行业而言，房地产行业是一个较为复杂的行业，具有一定的特殊性，一项房地产项目涉及的环节众多、周期长、成本高，所以其成本核算较之其他行业而言也就更加繁杂，因而也决定了其成本核算核算周期长、涉及的工程资金数额巨大、成算项目纷繁复杂等特殊性。正因如此，科学合理的房地产行业的成本核算对于房地产企业而言尤为重要，一方面只有做好这项工作，科学、客观并且准确地核算房地产项目的成本，才能有的放矢的管控成本，才能使得房地产企业获得可观经济收益，提升行业竞争优势，从而推动促进房地产企业以及整个房地产行业高质量健康快速发展。

房地产行业项目工期长，成本核算涉及的环节较多，主要包括土地开发、建设、建筑安装、资金等诸多方面的成本以及其他成本等。

（一）土地开发成本。土地开发成本是在房地产项目开始时发生的成本费用，房地产开发商需要通过一定的计算方式计算每平方的房屋产生的土地成本。

（二）房屋建筑成本。房屋建筑成本和土地开发成本是整部分成本中占比较高的内容。房屋建筑环节建筑周期较长、涉及的成本项目较多，包含房屋建筑过程发生的包括人力、物力及财力在内的所有的投入。根据开发形式的不同，房屋建筑成本又包含不同的成本核算项目与内容。目前而言，房屋开发主要有自建和外包两种形式，建筑工程外包形式较为常见，其成本核算主要围绕招标展开，包括因招标产生的相关成本、招标价格以及另外的相关成本。

（三）建筑安装工程费用。建筑安装工程的交付质量对房地产项目的最终质量具有重要的作用，在整个房地产项目开发过程中至关重要。此部分的成本核算与房地产建筑成本类似，根据建筑安装工程不同的施工形式有所不同。大体来看，施工形式包括自建和外包两种形式，外包施工形式下，工程交付后按照造价比例进行成本核算，自建则按照相应的成本核算项目计算成本。

（四）资金成本。房地产企业进行房地产项目开发需要大量的资金，多数情况下，企业的自有资金并不能支撑整个项目的开发，需要向金融机构筹借款项，这将产生资本成本。

（五）其他成本。除以上所列的成本核算内容，房地产行业在进行成本核算时还涉及其他，比如税收和售后的一些相关成本等。

二、房地产行业成本核算的难点与问题

（一）房地产行业成本核算对象模糊

在房地产行业，由于房地产项目本身的特殊性，致使房地产行业成本核算对象的确定存在难点。一方面，从国家法律法规等宏观层面上来说，并没有专门针对房地产行业成本核算对象确定的相关法律法规或者行业规定，现有的相关国家规定和行业准则中也并未明确房地产行业的成本核算对象；另一方面，就房地产行业本身的性质而言，房地产项目具有多种形态，有商用的房地产项目也有民用的房地产项目，有大型的商业广场、写字楼、居民单元楼等多种形式。同时项目周期一般较长，可能会分批分期销售，同时期间可能还会经历房地产企业内部财务人员以及资金投放的变动。这一系列的原因导致房地产企业的成本核算对象往往模糊不清，依赖于具体房地产项目的具体情况以及财务工作人员的专业水平，所以整个房地产行业成本核算的对象模糊并且不统一。

（二）房地产行业成本核算归集不规范

由于房地产项目本身的复杂性，在项目开发的整个周期中会产生相应的间接费用，成本费用的规范、合理归集对房地产企业来说至关重要，房地产行业成本费用的归集是其成本核算的一项重要工作和影响因素。但是，在成本核算实际进行的过程中，在成本费用归集方面有较大的问题。主要表现在对直接成本和间接成本的界定模糊，存在混淆；间接费用的归集缺乏统一的归集的原则、归集的标准、归集的流程以及后期的监督调整。而成本费用归集不规范最终在很大程度上将影响房地产企业成本核算的真实性、准确性以及合理性。

（三）房地产行业成本核算的周期不清晰

房地产行业的成本核算周期应以房地产项目的整个开发周期为周期，才能准确、完整、全面的计算房地产项目整个过程的成本费用，进行有效的成本核算与成本控制，并不断优化控制成本，进而实现经济利润的最大化，提升房地产企业的竞争优势。但是，在实际成本核算过程中，由于房地产项目整个开发周期长，涉及环节多等特点，其成本核算周期并不明确，同时，在实际开发工程中，工程款支付结算的时间与工程实际交付的时间往往存在时差，也就说，成本核算时间与实际的施工进度之间往往存在周期上的错位。这将致使房地产行业的成本核算的客观性、准确性受到影响，最终导致房地产行业的成本核算不能真实反映整个房地产项目的实际成本。

三、房地产行业成本核算问题的对策建议

（一）完善房地产行业成本核算管理体系

针对目前房地产行业成本核算的相关问题，国家层面、整个房地产行业层面以及具体的房地产企业等都可以采取相应的措施，有针对性的解决成本核算方面的问题，其中，完善房地产行业成本核算管理体系至关重要、势在必行。从整个房地产行业来说，可以在遵守会计核算准则的基础上，针对房地产行业自身特点，对房地产行业成本核算的相关规定与要求进行细化，形成整个房地产行业共同遵守的行业规范与准则，当然，这一项工作可以由政府牵头或者房地产行业内企业牵头进行。从房地产企业内部来说，管理层应高度重视成本核算工作，只有准确、客观的成本核算信息才能够为管理者正确决策提供帮助。为此，房地产企业需要聘请具备相关资质的专业财务人员，搭建专业的成本核算团队，并不断加强对工作人员的教育培训，使其及时捕捉国家相关政策法规的规定，进行准确、客观、全面的成本核算。

（二）加强房地产行业内部控制

在完善房地产行业成本核算管理体系的前提下，加强房地产行业内部控制是规范成本核算工作的有力抓手。首先，要规范房地产行业成本核算的项目，明确类别并且在大类下面再根据企业内部的实际需要进行更为具体的划分，如果能在整个行业内形成标准，也有利于不同的房地产企业之间相互对比，取长补短，有效控制成本；其次，要规范成本核算的流程，制定规范操作指引并结合相关系统，严格执行不相容岗位相互分离、审核审批等内部控制手段，对房地产开发过程中涉及的招标、工程预决算环节进行管控，杜绝因人员操作不规范或徇私舞弊造成的成本核算不准确风险。与此同时，还要重视成本核算信息收集的真实性与准确性，这样就要求房地产企业加强成本核算工作的事前、事中和事后的监督与考核。

（三）明确房地产行业成本核算对象

房地产行业成本核算对象的确定关乎整项成本核算工作的准确性，明确成本核算对象是房地产行业成本核算工作的重要事项，在实际的成本核算工作中，应根据房地产项目的业态形式、项目大小、开发周期长短等多种因素综合考量确定成本核算对象，需要注意的是，成本核算工作中成本核算对象的确立要与预算制定环节确定的预算对象保持一致，这样才能有效进行成本的管控、监督与考核。

（四）规范房地产行业成本核算归集口径

在遵守国家法律法规和行业规章制度的基础上，房地产企业要根据实际情况对成本核算的归集口径进行规范。在会计核算相关制度和准则的基础上，房地产企业可制定成本费用归集的原则、标准，在实际归集过程中严格遵守标准，按照规范的操作流程进行归集，选派具有相关资质的专业财务人员进行此项工作。

（五）明确房地产行业成本核算周期

房地产行业在进行成本核算工作时应明确成本核算周期，为此，房地产企业应对成本核算工作的开始时间，对未完成项目的成本核算进行合理的规划与成本核算项目设置。为了能够全面系统核算整个项目周期内的成本，成本核算工作可在项目竣工前开启，并根据工程预算对未完成的项目进行良好的成本预估，以最终确保成本核算工作的准确性与客观性。