民营房地产企业项目投资风险控制研究

张树礼

（中赫集团有限公司，北京 100004）

一、房地产项目投资的主要特点

（一）关联行业多且紧密

房地产产业的发展需要依托于关联产业的发展，从购入土地到房屋销售，过程中涉及众多行业，如产品设计、建筑、家居建材等行业，不难发现，房地产的关联产业种类繁多。首先，在开工建设时期，需要木材、水泥等大量的原材料等；其次，在房屋建设时期，又与建筑、运输等行业息息相关；在产品主体完成后，需要进行进一步加工完善，这时就涉及到装修、家具、园林景观等行业；最后，在产品出售时，还要依靠于销售行业。由此可见，房地产行业成为连接众多产业的重要枢纽，因而，房地产行业的发展情况将会对关联产业产生极大的影响，甚至影响我国经济未来的发展趋势。大量的事实表明，房地产行业的高度综合性是其较为突出的特点，这种综合性主要体现在：一是房地产产业的关联产业众多，涉及行业繁多，并且各个行业之间的联系紧密；二是与其他行业相同，房地产行业也是多学科智慧的结晶，包括了原材料运输、初期建设、后期装修以及建成销售等环节，这些环节的紧密连接很好地体现了房地产行业的综合性。

（二）资金周转慢，前期投入资金数额大

房地产属于高风险行业，稳定性较差，这主要是因为，房地产行业的资金投入量较大，资金的流动性较低，并且投入资金被占用的时间较长，一般情况下，开发商从拿到土地到竣工验收大约需要2－3年，有的甚至会更长。除此之外，房地产行业需要长期并且高质量的“售后服务”，也就是房屋出售后，需要物业管理公司来负责后续房屋的维修、园区管理等事情，房屋出售项目能否获得最终成功，物业公司的运营情况也是重要的环节，这进一步延长了初始占用资金的使用期限，加剧了房地产公司面临的资金风险以及整个房地产行业的财务风险。房地产产业的发展需要有雄厚的资金基础，特别是在房屋建设时期，资金需求巨大，正因为前期大量的资金投入，所以最后很有可能获得较高的收益。房地产行业的两大特点尤为突出：一是波动性极强，具有高风险，资金回笼乃至获利都需要一个十分漫长的过程；二是房地产行业的资产负债比例失衡，即资产负债率较高。统计数据显示，在2018年的上半年，我国整个房地产行业的运营资金中只有1/4左右为企业自有资金，其余均为负债资金，资金负债比率居高不下更加加剧了房地产行业的不确定性。

（三）受政府严格监管

房地产作为一个综合性较高的行业，其涉及的经济范畴较广，关联的行业众多，最主要的是房地产行业对于居民是一种无法回避的刚性需求，处于买方市场地位，而土地资源是有限的，因此，随着人口的增加或流动的增加，房地产市场会发展成为单边向上的市场，导致价格越走越高，严重影响到居民幸福指数，甚至影响到社会安定问题。由于房地产的重要性，在很大程度上直接影响我国经济的未来走势，因为房地产关系国民经济与重要民生，因而其受到“双重调控”，一方面，房地产行业受到“看不见的手”的调控，即市场的调控作用；另一方面，政府作为“看得见的手”，陆续出台宏观经济政策对房地产的发展进行制约，并且利用税收政策、金融工具等对房地产企业进行直接调控，特别是在特殊的经济周期内，政府部门会出台特殊的经济政策来引导房地产的发展。政府部门通过“双重调控”机制来规范和推动房地产行业的稳步发展。

（四）回报率高，风险大

更大的风险将会带来更高的回报，房地产行业带来的巨额利润的同时意味着投资者要面临极大的投资风险。房地产产品从生产到出售、再到售后的维修等，每一个环节都需要投入大量的资金，更重要的是，房地产行业获得回报需要经过漫长的周期，在整个周期中，投资将会面临着诸多的不确定因素，例如经济状况、社会环境等，这就要求投资者要承担较高的风险。①赵金虎.对房地产企业项目投资风险可行性分析[J].中小企业管理与科技,2011.4:29-30因而，对于公司而言，不仅仅要看到房地产行业高额的回报，更重要的是考虑到投资房地产伴随的高风险，并且在制定投资决策的时候，充分考量房地产项目风险的高低，预期项目资金的可回收程度，以及公司自身的发展程度，资金规模，对未来市场和宏观经济的掌控情况等进行科学决策，做出适合本公司的项目投资决定，防止盲目跟风，盲目扩大规模，导致资金链破裂。

二、民营房地产企业项目投资中存在的风险

（一）民营房地产企业融资难度大，存在现金流短缺风险

房地产企业多为民营企业，并且资产负债比例较高，相关数据显示，我国房地产企业整体的自有资金仅占1/4左右，其余均为负债资金。在负债资金中，绝大部分是银行、信托公司等金融机构借款，甚至有的地产公司银行、信托公司借款资金达到7成以上，这反映出我国民营房地产企业融资渠道单一，融通资金困难，容易陷入流动性风险。当然，这与我国大的经济环境直接相关，由于我国信贷门槛较高，商业银行竞争不充分等原因，导致民营企业贷款难、融资难，缺少与国有企业公平竞争的平台与机会。而目前，在房地产信用贷款日渐紧缩的背景下，民营地产公司应该努力拓展其他融资渠道，摆脱对银行与信托公司贷款的依赖，实现融资渠道多元化，保证资金的有效流通，促使自身稳定快速发展。

（二）民营房地产企业人才和管理经验欠缺，容易出现管理风险

任何行业，人才都是核心竞争力，房地产行业同样如此。民营企业由于先天受到一定的限制，因此，在人才招聘、储备、待遇等方面还无法与大公司和国有公司相比。管理经验由于确定公平竞争的机会，相比国有企业而言也存在短板，因此，民营企业在项目投资决策过程中更容易出现管理风险。目前，我国房地产行业把房产的销售作为行业发展重心，重点关注如何将品牌做大做强，增加房产品牌的影响力，如何扩展企业规模，而恰恰忽视了人才和管理问题，而管理问题是重中之重，在房地产项目的每一个环节都需要专门的人员来负责，都需要有相应的管理方法。在房地产行业甚至有一些小型房企连专门投资管理岗位都不设，重大决策只由老板一人拍板，这无形中加大了公司投资风险。

（三）民营房地产企业更积极追求利润最大化，容易出现决策风险

由于项目因为地区差异等因素存在巨大的利润差，大多数房地产企业都是在追求利润最大化行为进行项目投资，比如现阶段大多数房地产企业降低中低档房产项目的开发比例，而将高档房屋作为企业开发的重点，但高档房屋适应群体是有局限的，这恰恰说明很多地产企业在决策上存在重大失误，盲目追求效益最大化，而没有充分考虑到房地产市场的供求情况。目前，高档地产项目已经在整个市场中占据较高的比例，而且高档地产项目的价格较高，大部分消费者难以支付，这样一来，高档地产产品就出现产能过剩现象，并且由于高档地产前期的成本较高，即使供大于求，也难以降低价格，造成房产滞销，资金的回收周期加长，加剧了房地产企业，特别是民营房产公司的财务风险。

三、民营房地产项目投资风险成因分析

（一）财务风险

由于房地产是一个高风险行业，因而地产投资者将面临较大的投资风险，投资风险不仅包括地产市场中不可避免的系统性风险，而且包括很多非系统性风险，其中最主要的就是财务风险。财务风险主要从两个方面来考量：一是公司融通资金的风险，民营地产企业的自由资金较少，需要向银行、信托公司等金融机构融通大量资金，而这些资金都要支付很高的成本，若整个房地产项目获得的收益率低于融资成本，那么公司将会陷入继续融资的困境，因而面临较高的融资风险；二是投入资金的回收风险，地产项目需要前期投入大量的资金，影响资金回收的不确定因素众多，包括开发商的财务情况、地产的销售情况等，这些都存在巨大的风险。

（二）决策风险

现阶段，大多数小型房地产企业在项目投资决策前很少进行可行性研究，很多公司甚至根本没有制定和投资相关制度，更缺少严格的项目投资流程，即便有的房产企业制定了相关制度，也缺少严格的监督执行规定，多数时候重要决策是由公司老板个人决定。比如很多公司在土地竞标阶段未进行项目测算和分析，对公司投标标的不设风险警戒线，对招标土地调研不够，没有深入了解土地周边市场行情，项目周边现状，项目未来发展规划情况，项目当地政府对房地产管控措施严厉程度等等。①柯小玲，诸克军.房地产投资风险因素及其结构系统分析[J].商业时代.2010.9：53-54有的房企业对于投资项目过于乐观，没有保持应有的风险防范意识，盲目进行投资，导致巨大的投资风险。

（三）国家政策风险

在某一段时间内，国家的政治或者经济政策发生变化，都会对房地产行业带来极大的影响。近年来，我国房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。政府部门为了防止房地产泡沫的出现，先后出台了很多房地产政策，例如：住房限购和限价政策、保障房政策等。国家先后出台的相关政策在一定程度上影响了房地产市场的发展。此外，国家出台的其他行业政策也会影响到房地产行业的发展，如国家在国家贸易政策方面，如钢材贸易等的变动，将会给房地产企业带来很大的影响。

四、民营房地产企业规避项目投资风险的对策

（一）项目投资前期风险预测

房地产行业风险高、投资回收周期长，其本身就具有较高的风险，再加上受经济、社会等诸多不确定性因素进一步加剧了地产行业的风险。因而，企业在决定投资地产项目之前，要做好充分的前期调研，首先，要充分了解房地产市场的供给与需求情况，以及消费者的接受程度，分析投资地产项目预期的发展趋势；其次，根据以上的调查结果，利用科学的方法，分析项目的可行性以及预期的收益性，在充分考虑需求和收益的情况下，从诸多的地产项目中筛选出适合投资的产品，从而做出正确的投资决策，为公司投资带来良好回报。

（二）项目投资前期的资金预测

房地产项目周转周期长，涉及资金数额较大，因此，项目投资预算非常重要。项目投资前一定要做好项目资金预测，房地产公司各职能部门做好相关预测，财务部门汇总后分析判断项目各个时间节点资金需求量，以便房地产公司合理安排公司现金流，甚至必要是削减公司不必要的开支，为项目运行提供充足的资金。防止由于资金预算误差过大，导致公司项目投资资金链断裂，造成项目停工，甚至公司破产清算等严重后果。

（三）项目投资中的风险回避

企业在进行地产项目投资时，可以尽量规避高风险项目，从而选择风险较低的项目，这样虽然在一定程度上减小了企业获得高回报的概率，但是也是企业有效地规避了风险，这是一种较为直接的规避风险的方法。房地产市场的独特之处就在于投资风险高低影响未来获得收益的多少，如果你是风险厌恶者，选择风险较小的项目，那么未来你获得的收益也不会很高。假设高收益伴随的是低风险，那么将会有大量的资金涌入市场，从而逐渐使项目的收益降低。

（四）采取保险手段转移风险

随着金融行业的迅速发展，保险已经成为一种有效的避险手段，地产项目投资者可以通过购买相应的保险，来将投资风险转嫁，或者进行投资损失的弥补。然而，除了纯粹风险以外，保险公司均不予以承保，这就在很大程度上限制地产投资者风险的转嫁。除了购买保险之外，地产项目投资者还可以采取其他方法来降低自身承担的风险。例如签订地产开发合同，将地产投资中的责任划分清楚，实现风险转移。

（五）多样化投资分散风险

地产投资项目通常可以分为：居民住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产等，投资者在进行地产投资时，要充分考量政府对不同地产的控制政策、风险程度和收益高低，降低风险最有效的方法是进行投资组合，产品多样化，就是同时投资不同的地产项目，使其实现优势互补，从而提高项目的预期收益，并且在一定程度降低项目的风，也有效规避政府对于不同类型地产项目的限制。

（六）不同房地产公司以联合体形式合地，共同开发

在激烈的房地产企业竞争中，为了获得更多土地资源，很多房地产企业开始联合拿地，导致全国重点城市频现“地王”，开发风险增加，利润空间进一步下降。随着房地产开发企业拿地所需资金与日俱增，为了缓解资金压力，一些大型房企业为分散风险，增加竞争实力，降低成本迫不得已开始以联合体身份拿地，通过这种方式降低企业风险。当然，企业利润也受到一定程度的影响。

（七）避免由董事长一支笔决策

在一些小型的民营房地产公司，有些投资项目在未经过有效论证，可行性研究前，董事长就已经做出了项目投资的决定，这样会给企业带来很大的风险。公司董事长应清楚预判公司的能力边界，公司目前情况下哪些项目可以投，哪些项目不可以，哪些行业领域可以进入，哪些行业暂时还不可以进行，在战略致高点上做出预判。因此，房地产公司应该组成项目投资决策小组，对项目投资进行专业的预测与规划，对项目前期做出可行性研究为公司投资决策把控风险。