房地产纠纷中的法律风险及其防范

2019-11-29潘雯

商品与质量 2019年21期

潘雯

江苏海辉律师事务所江苏无锡 214000

1 房地产纠纷的成因

很多房地产纠纷，法律关系也很复杂，各种法律关系的互动，很多主题，房地产纠纷的重点，组织法律关系，确定法律责任是的。有必要分析房地产纠纷的原因。房地产纠纷的成因包括很多方面，有历史原因，但现实原因是各方自己，而是国家制度[1]。随着我国的发展，房地产改革出现了重大变化。在我国解放初期，土地改革运动经历了随后的土地所有制改革，经历了家庭联合生产的继承。宪法的一揽子方案修改了中国的国有土地制度。经过多次重大改革，目前的住房制度与住房，土地密切相关，还需要解决许多房地产纠纷。随着我国社会经济的发展和人口的快速增长，公民将大部分资产投入房地产消费，房地产业迅速增长。在我国，房地产所有权的概念日益增加，在购买，租赁，扩建和建造新房的过程中出现了大部分房地产纠纷。在这些争议中，人们以不恰当的行为进行与住房有关的活动。例如，在进行房屋销售，租赁等时，我们没有签署标准合同。在执行合同时，一方违反合同，另一方损害了权利和利润，房地产纠纷的数量逐渐增加。

2 房地产纠纷中出现法律风险的阶段与类型

2.1 宏观法规政策层面的法律风险

首先，房地产行业的市场环境变动频繁，再加上政府政策方面的作用影响，很容易造成行业发展速度过快而相关的法律法规更新不及时而出现的滞后现象。尽管我国在房地产领域给予的关注度正不断提升，但随着市场形势的复杂化，难免出现法律法规覆盖不到或是政策监管疏漏的情况。对于某些开发商正在实施的一系列开发行为，如果现行的法律没有明确规定也不能代表就是完全合理合法的。后续新出台的政策和法规可能会限制这类行为，被法律所禁止，这必然会给开发商带来巨大的经济损失和成本浪费。同时，政府会根据房地产市场行情和土地资源情况进行宏观平衡和资源调配，其中涉及的利益分配关系可能会重新设定。此外，各类产业政策、金融政策、环保政策的出台或调整也都会影响土地的开发使用权限，让开发商遭受商业风险。其次，因为城市发展规划方案一直处于变化之中，各类土地资源的规划具有不确定性。如果因城市发展而需要对土地资源重新分配或更改用途时，就会对相应的正在建设或已经建成的房地产项目带来冲击，影响房地产商品的价值。严重的甚至会面临被迫拆迁的风险。

2.2 微观实务操作层面的风险

微观角度的法律风险主要存在于土地使用权、建造施工质量、销售委托代理等方面。首先，用于建造房地产项目的土地需要经过出让、转让或者合作的形式而获得使用权，在房地产公司收购土地的阶段，可能遇到土地使用权权属不明、拆迁安置不合理、土地使用权受限等问题。继而引发的土地使用权纠纷会使相关的合同和项目收购协议失效，让房地产企业陷入困境。其次，在建筑工程开始之后，由于参与建造施工的各级承包商、分包商和材料供应商的经济实力和信用度都具有不确定性，在施工期间一旦出现施工环节的签署合同争议和建材质量问题时，不仅会延误工期，还会涉及到已经完成建设的项目质量隐患。

3 防范法律风险的建议

3.1 树立学习理念，关注房地产业的立法动态

房地产行业的员工必须学习和研究与房地产管理和管理有关的法律，规则和规范性文件。积极加强与相关政府机构的交流，掌握重要信息，研究市场趋势，调整目标。员工应接受商业技能培训，以解决实际问题并提高他们使用法律知识预防风险的能力。

3.2 树立诚信理念，建立完善的项目运作管理体系

首先，对合作各方的资信情况进行调查，从而为履行合同奠定良好的基础。因为房产开发项目自身的投资额比较大以及施工周期长，若是对其缺少严格管理就会造成开发建设很难顺利实施，使得巨大的经济损失出现。所以，合作何方就需要对对方的资信以及资质加强老姐，特别是对于提供资金一方的注册资金、经营管理能力和融资能力进行全面、认真和细致的了解，从而确保合同履约完善。第二，调查土地使用权状况，确保土地使用权的完整性和缺陷[2]。对于拥有土地使用权的当事人，转让或转让土地使用权的权利，使用该计划，并调查土地的详细参数是否为土地使用权的其他共有人电子使用已被司法机关封存和冻结，是否用作抵押和其他法律纠纷，以确保土地使用权的完整性和无过错性。

3.3 建立完善的合同管理体系

建立完整的合同管理体系并保存重要的法律文件以防止争议非常重要。在完整的合同管理系统中，合作社的绩效能力，合同的价格管理机制，招标程序，价格审查制度，各种规范的固定合同模型的创建的审查和判断机制易于重用，合同跟踪建立服务和支付的监督和限制机制。在合同管理中，必须特别注意审查和排除法定禁止无效条款，以确保批准的含义是正确的。树立专业理念，打造行业品牌，增强风险免疫力[3]。事实上，市场经济竞争是专业力量和行业品牌竞争。更多的专家可以创造更多的品牌特征，更多地占据和开放大的市场份额。随着专业能力的提高，我们可以在企业内设立法律机构来管理日常合同的问题，处理危机，以解决企业的主要谈判事宜，在专业人士的帮助下，如参与重大诉讼，律师的执法，通过内外法律人员的配合，是准确，快速，有效地防范风险，解决纠纷。