教育资源资本化对上海市徐汇区住房价格的影响

文/金华 杨轲嘉

在当代社会，教育对社会的垂直流动与未来地位的获取具有举足轻重的作用。正因如此，获取教育资源的公平性直接关乎社会差异建构的合理性。然而，优质教育资源的稀缺愈发凸显其“贵重”，其结果是引入“类市场化竞争机制”，从而导致并加剧了教育资源的资本化。为了限制择校、促进教育均等化，教育部自2014年以来在北京、上海等一线城市加强推行就近入学政策。但丁维莉等通过研究发现，中国房价的部分变动可能是居民追求优质教育而采取居住地搬迁的行为所引起的[1]。这种入学机制可能会受到既有社会个体间的资本差异干涉而出现，原本由学校获得的择校费收益转变为房产商 (或房主)的卖房收益，这反而扩大了因收入差距而导致的教育机会不平等。

一、文献回顾

Tiebout的研究表明：社会公共服务的提供存在数量与质量差异，并与房地产价格挂钩而形成资本化效应，政府也通过这一机制因收入刺激而提高公共服务水平[2]。Oastes则进一步提出教育资源 “资本化”的概念，并得到公立学校学生人均教育支出与住宅价格所存在的正相关关系[3]。

在我国，近年来伴随对优质教育资源的持续需求与就近入学政策的不断强化，“学区房”成为家庭房产投资的重点。王轶军等针对北京市房地产住宅市场的个人交易数据，运用显示性偏好法中的特征价格模型进行经验研究，发现居民愿意为居住在公交车站附近、公园周边0.8公里范围内和地铁站分别支付住宅价格的12.4%、6.4%和17.1%。然而，这种价值趋向在住房价格中的资本化并没有得到详细探讨。毛丰付等基于杭州市主城区202个校区住房数据，探讨优质的教育资源对学区房价格波动的影响程度。结果表明，市区重点中学附近的学区房会产生高达25.5%的溢价率，重点小学的学区房溢价率为12.8%。Yisu Zhou等通过对香港、上海、澳门、新加坡四地的实证研究，将教育资源的差异对于住房价格的影响总结为社会经济隔离导致的教育经历分化。

综上所述，由学生社会经济地位(SES)导致的学校隔离，已被学界定义为教育不平等的重要原因。许多学者也集中研究了其中的内生关系。

通过回顾以往文献，笔者认为现有研究仍然存在以下不足：

一是研究尺度过于宏观。已有的研究大多从城市全局分析教育资源数量对住房价格的影响，缺少教育资源差异在低行政级别尺度内对住房价格影响的微观经济分析。

二是关于教育资源资本化导致学校隔离的文献大多集中在对西方国家的制度研究上，世界其他地区的经验证据较少。随着由政府主导的新自由主义择校改革渗透到世界其他地区，上海辖区的数据分析对于理解非西方学校系统中社会隔离的资本化基础具有十分重要的意义。

因此，本文利用上海市徐汇区的学区房数据，试图在区级层面通过对教育资源分流与住房价格之间关系的考察，分析教育资源资本化对上海市徐汇区住房价格的影响，从而揭示义务教育阶段的学区房制度在保障教育公平方面的实际功效。本文主要关注以下两个问题：一是在诸多影响住宅价格的因素中教育是否已成为主导因素；二是教育资源的资本化如何在住宅价格上得到体现。

二、数据来源和模型构建

（一）数据的获取及特征变量的量化

上海自1997年起在义务教育阶段施行“按片划分、就近入学”的招生制度改革。在上海为代表的一线城市，其择校的独特之处在于由于私立学校还处于起步阶段，家长大多选择公立学校中的精英“重点”学校，故而学区房政策极为重要。

徐汇区作为上海市南部副中心，其域内有华东理工大学、上海交通大学等诸多高等学府，高校附属中小学较多，教育质量位于全市前列。本文房价数据来源于上海市二手房价格指数办公室与房天下网站定期发布的公报材料，包括徐汇区各学区对应住宅区的二手房成交单位面积均价的月度数据。本文对徐汇区的24所重点小学、21所普通小学进行研究，通过谷歌地图获得区位特征变量，通过房天下网站获取学校特征变量与建筑特征变量，并对数据进行整合。

特征变量的选择是使用Hedonic特征价格模型进行学区房价格分析的关键步骤，选用合适的住房特征变量更有助于增强模型和现实的拟合程度。通过大量阅读国内外文献，结合徐汇区的社会经济发展状况、区位空间布局等方面的差别，选取以下三类共5个变量进行学区房房价影响因子的实际探究，如表1所示。

表1 学区房各特征变量的名称、类型与表示单位

（二）Hedonic特征价格方程

在国际上，研究住房价格的常用手段是基于Hedonic理论的特征价格模型，它在解释多因子房产价格的作用机理上占据重要地位。本文亦采用Hedonic模型评估上海市徐汇区学区房教育变量的影响程度。

住房特征价格方程的一般形式为 P=f（C1， C2， C3…Cn），其中P为住房价格，Ci为住宅的特征向量。本文将特征向量设置成C1为住房年龄，C2为离徐汇区中心（徐汇区区政府）的距离，C3为离最近地铁站的距离，C4为学校质量水平，C5为离学校距离。在控制其他条件相同的前提下，进行各个住房特征变量的偏导数求解，获得各住宅地区所对应的特征价格，该表达式为：

虽然具备住房特征方程的一般形式，但在进行具体实证分析和运算估计时，需要构造恰当的函数形式，这是准确进行具象研究的关键环节。若函数形式建构不合理，则会导致不一致的估测结果。特征价格模型一般存在线性函数、对数函数和半对数函数3种形式，需要依据实际状况选取最优的函数方程式，并通过函数的统计检验加以确定。

(1) 线性形式：P=a0+ΣaiZi+e

(2) 对数形式：lnP=a0+ΣailnZi+e

(3) 半对数形式：P=a0+ΣailnZi+e

本文在徐汇区学区房的房价因子研究中，将分别采用线性函数、半对数函数，以变量对数变换的线性回归方式检验结果的稳健程度。

三、回归分析

（一）标准特征价格方程的回归结果

1.描述性统计。本文以徐汇区的45个小学为研究对象，选取了124个学区房小区样本，下表为学区房样本的描述性数据统计表。从表2中可以看出，学区房的二手房均价为72235.31元/平方米，平均房龄为23.20年，离徐汇区中心（区政府）的平均距离为4.9729千米，离最近地铁站的平均距离为1.3042千米，到学校的平均距离为0.8213千米。

本文以均值的形式单独列出普通小学和重点小学的学区房各项值，对比数据有助于探究不同水准的教育水平对房价影响的差异。结果表明，重点小学的学区房多数特征变量的均值比普通小学更优，尤其是离区中心和最近地铁站距离更近。

表2 各变量的概要性统计

2.回归结果分析。表3是Hedonic理论模型下的回归结果。第(1)列中，以学区房房价的对数形式为因变量，解释变量则是除学校水平外其他自变量的对数化。回归后的结果表明，学校水平和到最近地铁站的距离对房价存在显著性影响，前者显著性水平为1%，后者显著性水平为10%；房龄和离学校距离对房价并无明显的显著性相关，而离中心地段徐汇区政府的距离对房价不显著，其t统计值为0.003，无限接近于0。

从自变量对因变量的作用范畴看，学校水平、房龄和离区中心的距离与房价基本保持正相关性，而离最近地铁站距离和离学校距离则与房价变动趋向相反。从自变量对因变量的作用程度看：房龄每提升1%，学区房房价增加33.7%；离最近地铁站距离每提升1%，学区房房价降低8%；离学校距离每提升1%，学区房房价降低0.01%。

通过标准特征价格模型不难得出，在上述5种影响因子中，学校水平、房龄和离最近地铁站距离是主要的作用因子，学校水平和房龄更是对房价有超过30%的影响程度，尤其是本文研究的重点学校水平，其与房价的变动有极强的一致性趋势，相较于普通小学，重点小学的学区房房价可高出38%。

此外，本文以函数变换与回归结果进行对比，较好地考证了学校水平参数的稳健程度。第(2)列的回归结果表明，若将其他的自变量绝对值化，重点小学的优质教育使学区房溢价稍有下降，为34.5%，但仍显示出1%水平下的显著性。当对学区房价取绝对数值后，第(3)列的回归结果突出表明其资本化的效应为31965.331元/平方米，即重点小学的学区房价比普通小学每平方米高出31965.331元。对比分析可以发现，学校水平与学区房房价的影响存在较强的显著性。同时，在一定程度上也反映出学校水平在变化函数形式的过程中，一直处于小范围波动的稳健状态。

表3 标准特征方程下的回归结果

3．模型检验。

（1）显著性检验。由表4可得，线性函数化模型的R2为0.681，表明标准特征价格方程下观测值的拟合度效果较好。此外，F值为16.673，P值为0.000，说明在总体上学区房房价和所有探究的特征变量之间具有显著的线性关系。

（2）多要素相关性检验。依据相关系数表，通过Pearson相关系数，可以进一步确认学校水平和离最近地铁站距离已成为与学区房房价相关性程度较高的两个影响因子。由于本文研究的是学区房房价的多要素影响机制，所以采用偏相关系数进行多要素相关程度的测定。结果发现，当暂不考虑其他因素影响的情况下，学校水平成为小区房价的主导影响因子，其相关性高达0.789，且显著性水平远小于1%。

表4 各特征变量与房价的相关系数表

（3）多重共线性检验。为避免自变量之间有较高的相关关系而导致模型构建冗杂，同时也为了保证因变量参数及其演变估测存在较高准确性，所以进行多重共线性的诊断。通常情况下，方差膨胀因子(VIF)大于10即可判定为多重共线性严重。由表5可得，方差膨胀因子值最大的只有1.281，因此可认定自变量之间基本不存在多重共线性。

表5 标准特征价格模型下共线性统计量

四、讨论

（一）教育资源资本化对房价的影响

教育资源质量在模型中显著性水平小于1%，且系数为正。这说明上海市徐汇区小学教育质量对住房价格的正向影响明显，即居民愿意为优质教育资源额外支付费用，而这部分费用已经“隐蔽地”转移为资本，成为住宅价格的一部分。Black的研究表明，优质教育资源的学区房附加值极为明显。换言之，假设学校A的学生总体成绩比学校B高5%，家长即倾向于支付超出原房价2.5%的代价以选择学校B。而冯唯、陆铭将上海市52个区域的房价和“实验性示范性高中”作动态系统回归分析，也得到了类似的结论。

（二）学区房分流政策导致的教育隔离

1.学业表现。自20世纪80年代以来，择校改革一直是一个全球性的现象，尤其是在东亚地区，就近入学导致的教育隔离是家长“用脚投票”追求优质学区的根本动力，这也是教育资源资本化影响住房价格的内生性解释之一。本文在研究中也发现，在重点小学保证升学率的前提下，学区内小区房价会产生38%的溢价，这会助推因家庭经济情况而产生的教育隔离，许多学者的研究也证实了这一点：Wilson在2012年发现，当学校因社会经济地位而被隔离时，来自弱势家庭的年轻人不仅失去了获得优质教师和学习资源的机会，也失去了接触有利于学习的榜样和社交网络的机会。Margarita在2011年发现，由校区划分而产生的学生群体隔离，同样体现在了学生的学业表现方面。在课堂中，优秀同龄人对学生表现有着积极和重要的影响。同伴质量中一个标准差的边际效应导致个体成就的标准差增加0.25。这些内生性因子的相关数据，对于解释同群效应使教育被“资本化”，无论是结果测量还是样本选择都是较为稳健的。

2.非学业表现。教育资源差异的资本化推高了学区房价格。多数研究指出，学生的学业成绩主要决定于个人特性与家庭特征。进入更优质的学校实际上收效甚微，但家长“起跑线平等”式思维仍使其倾向于重点学区房。Rothstein在2006年的研究表明，结识更高阶层的同学也是多数家长考虑学区房的动因之一。换言之，家长们不仅看重“好同学”有助于子女的学业表现，也关注优质教育资源附加的“非学业无形资产”，因而房屋会在竞争教育资源的过程中不断“市场化”和“资本化”。

此外，Cullen等人2006年在研究学生的行为表现中发现，学生的被捕率和学校的优质与否息息相关，重点学校能够帮助学生增强自律的能力。Deming2011年在Cullen的研究基础上，长时间观察了学生毕业7年来的社会行为表现，发现犯罪率着实与中学重点与否有相当程度的关系。以上结论所反映的内生性机制都支持教育资源资本化对于住房价格的影响。

五、结论

笔者对样本学校周围的小区住房价格和教育质量进行了深入探究，横向比较与单独回归分析表明，教育质量越优质，学区房溢价率越高。教育资源资本化通过学业表现与非学业表现等内生性机制体现在住房价格上，这种“溢价片区化”的现象背后隐含的是“社会预分”和“阶层固化”的本质。综上所述，上海市徐汇区住房价格受到学区房政策相关的资本扩大化影响，并反馈为不同个体的受教育质量。就近入学、禁止择校等措施不能带来实际意义的教育资源公平。因此，政府有关部门应对相应政策规划作出调整。