不动产测绘成果的整合与利用研究

2019-11-08陈志雨

资源信息与工程 2019年5期

陈志雨

(福建省国土测绘院，福建厦门 361012)

在社会经济飞速发展背景之下，不动产测绘的重要性不断突显，测绘内容也在逐渐扩展，涉及到成果表、图标内容、质量检验等多个方面，需进行划分和整合，确保整合的科学性、高效性，使测绘成果得以充分利用。

1 不动产测绘概述

国家相关部门出台了不动产登记条例，界定了不动产测绘的概念，通过测绘成果为不动产交易提供参考。当发生产权纠纷时，通过提高测绘数据准确性可确保权益人的合法权益不受侵害，合理解决纠纷，促进社会和谐稳定。测绘过程主要包含立面测量、面积核定、测量要素等。常用的工具为测距仪、GPS、全站仪等设备，GPS技术的引入极大提高测绘成果精确度，且打破以往平面化弊端，实现空间感，坐标和数据格式转换更加方便。将测绘成果与地理信息相联系，降低了工作强度，无需反复测量即可得到精准可靠的测量结果。

2 不动产测绘成果的整合

随着社会各界对不动产测绘的不断重视，分析整合与利用测绘成果显得十分必要。

2.1 整合思路

为了提高不动产测绘与整合水平，测绘人员应明确测绘流程与整合思路，严格遵守测绘规范制度，确保工作的顺利高效开展。在实际工作中，图纸可采用农村住宅基地地籍图、土地所有权图等等，由专业人员确认后才可正式开展工作。测绘整合工作包括以下几个方面：一是落实前期调查，根据采集到的相关资料制定实施方案，并将审核后的方案下发给工作人员；二是落实权籍调查工作，立足于不动产实际绘制单元草图，并在调查表中做好记录；三是测绘实施，测绘分为内业与外业两个部分，前者为地图绘制、计算面积等，后者为房产测绘、界址点测绘等等；四是测绘数据格式转变，为后期数据使用与查看提供方便；五是数据整合与归档，做到科学高效归档，为后续查询提供更多便利。

2.2 整合范围

成果整合范围主要包括以下内容：一是申请方资料，甲方资料可为测算工作提供充足依据，即建设单位提供的一系列图文审批材料等，如地名批复、立项批复、工程规划许可证等等，还涉及到工程变更设计图、人防工程图等等；二是测绘单位资料，乙方资料主要包括接受委托的测绘单位通过测算获得的相关信息，如测绘委托书、技术总结、设计书、生产控制点等等；三是备案审批资料，主要是指将建设部门提供的备案进行深入整合，包括现场复核记录、成果备案申请、备案核准通知书等等。

2.3 整合方法

在测绘成果整合过程中，首先需要明确不动产成果与地籍成果之间的关系，再按照测绘成果，检查不动产占地面积等一系列信息，做好测绘图纸与文件的归档工作，采取图档结合等方式，实现测绘成果的一体化管理。在测绘工作中，尤其要注重林木测绘与草原测绘，对于此类测绘成果要将其归纳到原地籍成果整合之中，构建全面的测绘档案；在地籍档案整合中，应充分发挥地理坐标的作用，使其为基础编码，有助于坐标整理，与土地权属形成关联关系。目前，在科技飞速发展背景下，测绘技术系统日益成熟。在系统应用中，可采用统一的数据管理模块来提升成果整合效果。在产权、产籍系统运行中，编码类型多种多样，成果整合过程中可根据实际情况，采取针对性的整合方法。具体如下：

(1)分宗法。在成果整合时，可按照不动产所处的不同分区对地理坐标进行反算，对于关键项目来说，还可采用图形匹配算法进行再匹配，再按照不动产周围路名进行三次匹配，最终完成成果整合；

(2)分幅法。利用反算分幅图可构建测绘坐标与测绘成果间的联系，具体措施为：利用图形匹配算法对成果坐标进行一次匹配，再按照地名等相关信息，发挥计算机技术对其进行再匹配，从而明确项目与测绘成果之间的对应关系；

(3)竣工时间法。首先对关键项目的坐标进行明确，然后采用分宗法对测绘成果进行整合处理，在整合时发挥图形与空间处理系统的辅助作用。目前，GIS技术在此方面的应用日益广泛，可开发出多样化系统对测绘成果进行管理，进一步提升成果整合效果。此外，通过对测绘成果的整合，可为登记系统提供有力依据。可见，采用GIS系统可使管理系统更加完善，有助于提高测绘成果整合质量。

3 不动产测绘成果的有效应用

3.1 在档案管理中的应用

测绘单位应提供充足的证明资料，由测绘人员根据测绘单位提供的资质证明进行选择，保障测绘数据准确性。测绘过程中涉及的批量信息将直接影响测量成果，如分摊面积、设计图纸等等；在正式开始测绘之后，应提供相应的证明材料，确保各项工序均合理合法，保证数据测量结果准确度；房地产测绘成果与地籍测绘成果紧密相关，应做好地理位置、图形匹配、地名、幢号匹配等管理工作。具体管理内容如图1所示；此外，建设单位还应提供充足的审批资料，保障测绘工作顺利开展，由于审批资料较多，更要强化成果档案管理工作，保障各项资料数据的真实完整。

图1 不动产测绘成果管理内容

3.2 在实现数字化管理中的应用

在不动产测绘过程中，应严格遵循国家颁布的各项文件要求，同时还应积极引入信息技术。做好数据信息的整理工作，是划分不动产的管理职责，也是提高测绘成果利用率的前提。在建筑行业飞速发展背景下，不动产档案使用范围不断扩大，使档案管理难度增加。企业积极采用数字化管理，创新档案管理方式，提高档案操作可靠性与规范性。应用数字化管理技术将测绘成果进行数字化转化，并完成统一登记与管理，可使档案管理操作更加简便。在档案数据管理中，最基础的工作是快速准确整合测绘成果。在管理过程中以实际地理信息为准，在地方相关法律的制约之下，对电子数据进行归档，建成一个完善的档案管理体系。

3.3 在规范市场运行中的应用

对测绘成果进行扫描，既可提高工作效率，又可为管理工作提供便利，节省投资。在数字化过程中，还可根据不同标准迅速整合测绘成果，极大地提高了不动产登记效率。在地理位置信息基础上，及时更新测绘成果数字化整合，通过整合信息资料，最终形成规范的管理系统。为提高测绘成果的利用效率，需要从多个方面着手，不定期的开展检查工作，剔除不规范的测绘单位，对于质量较低的测绘单位发出警告、勒令整改，使其测绘水平能够达到行业统一标准。与此同时，充分发挥信息技术的作用与优势构建测绘平台，设定统一的标准，定期对测绘单位进行评估，并采取奖惩措施，对于优秀单位给予奖励，使其发挥榜样作用并督促其他单位向其学习，实现共同提升和进步。此外，还要与各地实际情况相结合，制定市场规范准则，明确规定准入门槛，建立监察小组，对各个法规准则的落实情况进行监督。

3.4 在不动产登记中的应用

不动产测绘成果中的数据信息可为不动产登记提供数据支持。测绘成果测算应严格遵循《地籍测绘规范》中的相关要求，对测绘项目进行技术总结、布设点控制、成果计算与验收等。在此过程中，所有材料均属于测绘成果档案的内容，上述材料的完整归档对数据跟踪、责任划分、开发利用具有不可忽视的作用。以商品房房产为例，测绘成果的归档内容主要包括以下几个方面。

(1)申请方资料。此类资料可为测算工作提供主要依据，也就是甲方提供的各类图文材料，如建设用地规划证书、地名批复、立项批文、国有土地使用证、工程竣工验收备案证明、建筑变更设计图、人防施工图等。

(2)测绘单位资料。此类资料为乙方材料，主要包括测绘委托书、测绘仪器检定证书、项目设计书、房屋面积测算书、房屋外业技术草图、测绘控制点、从业人员资格证等。

(3)备案审批材料。此类资料主要是指房屋登记主管部门按照甲方提供的材料在备案时形成的材料，如测绘成果备案表、现场复核表、备案申请表等；

以上资料均要以电子版的形式进行保存，且房屋面积计算成果与图形成果应与当地不动产登记部门相关规定相符合，以便于不动产登记。

4 不动产测绘成果的作用

一是为物权归属提供依据。不动产机构主要工作是对不动产进行确认、检查，在工作中离不开测绘成果的支持，在信息登记过程中，首先要对不动产进行测绘。在测绘过程中应确保成果准确性，通过使用完善的测绘成果，可为不动产检验提供依据，增强登记机构的权威性。如若在登记中出现权责混乱，产权面积不清、权利人非法侵占等情况，可通过对测绘成果进行查阅，明确产权归属，以此来保障人员的合法权益不受侵犯。

二是为社会服务与决策提供支持。在实际测绘过程中，测绘成果数据较为庞大，可掌握多样化产属信息与空间信息，通过对不同测绘成果进行分类，还可在现有信息的基础上衍生出更多数据信息。现如今，社会经济得到飞速发展，城市化进程日益深入，城市土地资源日益紧缺，在建筑密度、土地资源、绿地规划等多个方面均需要应用测绘成果，为城市建设、社会服务与决策提供有力支持。构建专业化的测绘成果管理部门实施高效的数据整合，可为成果利用提供基础信息。

三是为不动产登记管理提供助力。在《不动产登记管理条例》中指出，在登记过程中编码工作十分关键，编码技术的应用可为不动产测绘数据管理与应用提供更多助力。在实际测绘过程中，涉及的测绘成果多种多样，如地籍信息编制、编码编制等等。只有充分发挥先进信息技术的作用与优势，才可利用编码技术满足当前不动产登记新需求，为测绘成果应用奠定坚实基础；

四是促进财政税收发展。在不动产测绘工作中，测绘成果资料种类众多，如数据、文字、图形等等，应用测绘成果可精准计算不动产单价、总价，还可帮助相关工作者明确不动产的归档范围、结构特征、地理位置等等，使各类数据信息均可得到充分利用，为财政税收的发展提供极大助力，进而促进社会经济的健康稳定发展。