基于供应链房地产企业成本控制研究

王静雅

[摘 要]房地产建设成本较高，对于能够保证质量的前提下，减少其成本将给企业带来巨大利润。本文将通过讲述房地产企业比较特殊的供应链模式，探讨房地产企业成本控制的主要因素，以便能够对房地产企业管理人员提供帮助。

[关键词]房地产;成本控制;供应链

[中图分类号]F293.33 [文献标识码]A

1 供应链管理概述

1.1 概念

所谓供应链管理，是通过前馈的信息流和反馈的物流，信息流将供应商、制造商、分销商、零售商等联系成一个整体的管理运行模式。它采用集中管理的模式和方法，供应链上的各个企业作为不可分割的一个整体，能够使供应链共同分担采购、生产和销售的职能。围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中。它是将供应商、制造商、分销商、零售商，直到最终用户连成一个整体的功能网链模式。所以，一条完整的供应链应包括供应商，制造商、分销商、零售商以及消费者。围绕顾客的需求设计和规划企业的经营战略是企业的供应链管理的灵魂所在。为了全面地减少供应链的成本和实现效益最大化，而相对减少实体之间的物流信息流和资金流之间协调和控制。图1所示为房地产企业供应链的模型：

1.2 作用

供应链管理是指产品在满足客户需要的过程中对成本和整个系统费用的有效性管理，力图使系统的成本降到最低。因此，供应链管理的重点不在于降低每一个供应链单元的运输成本，而是通过系统的方法使得整个供应链系统的成本降到最低，并且使系统能够高效地运行。

供应链是有众多小部分组成，因此它是由企业多层次多级别构成的整体的活动，包括战略层次、战术层次和作业层次等。

1.3 局限性

由于供应链是由很多成员共同组成，很多成员中存在不同的、相互冲突的目标。例如，一般情况下供应商希望制造商能够进行数量稳定的大量采购，但是交货时间较为灵活。但是有时候局限于制造商的各种生产条件，并且在此过程中还要采购部门的协商。这就要求制造商要灵活地选择采购商，以保证供应的产量要求。

供应链是一个动态的系统。随着时间和企业结构的不断变化而变化。而且供应链成员之间的关系也会随着时间而变化。举例来说，随着顾客的购买力的加大，很多顾客需要的是高质量高水平并且更加具有竞争力的产品，进而确定最终的产品。

1.4 意义

对于制造商来说，采用供应链管理能够有效地降低产品的生产成本。实现数量的折扣和有竞争力的产品，能够有效的降低库存水平，改善时间管理，能够大幅度缩短交货时间和提高可靠性。

对于供应商来说，供应链能够保证一个稳定的市场需求。对于用户的产品需求能够有一个及时的掌握，提高运作效率，减少生产成本。

对于双方来说，供应链能够明显地改善各个不同元素之间的交流过程，实现共同的目标和期待。同时，风险和利益共同承担和分享。减少外在影响因素及其造成的风险。

2 供应链管理的应用

实施供应链管理是有效降低房地产成本的方式之一。房地产企业供应链的管理其实就是产业链条的管理，其作用是通过对供应链的各个元素进行整合优化，把每一个过程计划，设计咨询和到最后的实施都紧密地联系起来，使得供应链的成本降得最低。在此过程中，企业要根据自己的实际能力，选择有符合自己核心竞争力的合作伙伴，形成一个完整的供应链，这是供应链的重点所在。

在供应链的管理中，企业的出发点是顾客的需要，通过对产业链各个元素成本的控制，优化于供应链相关的作业，能够让顾客最大限度的满意。其次，供应链成本的控制是全局性的，每一步都会涉及到一些具体的实施措施。覆盖了从供应商到消费者的全过程，传统的企业控制成本很大一部分都是选择生产这一步降低成本。供应链成本要考虑全局性，从各个环节来降低企业成本。

3 供应链管理的主要内容

由于房地产的开发流程和一般企业不是很相同，房地产企业是从商品房的建成到支付用户使用商品的过程，此过程需要商品房的准备、生产和销售三个主要环节，通过供应链成本的管理，开发商可以在不同的阶段有着不同的侧重点。

3.1 上游成本费用

房地产开发企业上游成本的主要控制主要是指开发阶段的成本控制，主要是开发商获得土地所需的成本，还有上游企业与金融机构和设计企业等合作决定的成本。在这其中，最为关键的就是与设计企业的合作了。商品房的成本很大一部分都是由产品设计决定的。

房地产内部成本也较大程度地决定了企业的利润空间。企业的内部成本是指企业在运行项目管理过程中各个项目管理产生的费用。包括审查审计费用、资质年审费、营业执照年审、治安费和卫生管理费等各种费用。

3.2 中游建设成本费用

房地产开发企业的中游建设成本主要指的是产品生产阶段。中游建设成本作为房地产成本中不可缺少的一部分，其在该过程当中的重要性不言而喻。目前，材料供应商、承建商都是其中重要的组成部分，这两个部分的好坏对房地产企业的发展影响有着直接性的作用，相关人员更需要对其加以重视。

3.3 下游成本费用

下游成本控制一般是指营销费用和物业管理费用;营销成本是指企业销售产品时需要给销售提成的费用、产品做宣传的广告费以及营销营业税。

物业管理成本是指企业从事物业管理职务活动中所要支出的各种费用。

4 成本控制

基于上述對于房地产产业的主要成本的构成以及主要费用的支出途径，本文构建了与房地产企业相对应的供应链成本控制模型;模型如图2所示：

控制供应链的主要目的是降低企业成本以提升企业效益，使之利润最大化。根据上图我们可以看出用户成本=上游成本+下游成本+房地产企业的内部成本，因此，在降低企业成本时只能从这几方面考虑。

相对于传统的成本管理办法来说，供应链管理的优势显而易见。下面我们具体讨论减少成本的具体方法。

4.1 健全预算管理组织体系

全面预算管理组织体系是实现全面预算管理的保障。建议可以设置一个专门的预算机构，比如运行中心，全面负责企业在修建商品房的过程中的所有费用体现，并根据实际情况做出相应的调整或者创新。部门中配备专门的预算专家，能够对每个过程实施相对准确的预算和分析，在不影响施工质量地条件下相应的减少或者整合一些部门，再根据预算执行过程中出现的问题进行检查纠正，关注各项指标的联动影响。

4.2 建立能够适应房地产业务的对应编制方式

房地产企业要进行高质量高效率的预算管理，就要高度聚集房地产产业的具体每一个构成元素、要建立起符合房地产产业特点的预算指标。比如说，销售额度、放宽回收、利润额度、工程产值、目标成本等。以营销措施为手段，制定相关的营销提成点和，在市场情况较好时，可以相应的定高商品价格，在市场情况一般时，要相应的降低价格达到快销的目的。由于房地产销售周期较长，因此可以采取滚动预算的管理办法，以保证企业的长期稳定发展。

4.3 房地产企业的预算要规范

由于房地产企业的特殊性，受到政策和市場的影响波动较大，特别是近几年来，由于房地产行业发展迅速，国家出台了各种调控政策。因此全面预算要跟着市场的变化而变化，不能够固定在某一个具体的模式上面。如果不能够及时地调整策略，错失良机，会造成较大损失。

5 结论

对于房地产企业来说，控制好成本就是降低成本增加效益，正确体现经营的一项重要手段。世界经济的一体化和电子商务的发展改变了传统的商业模式，给企业带来了很多机会。目前的企业已经没办法从传统的商业模式中生存了，必须创新才能得以生存。

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