“一城一策”持续精准发挥作用

金姬

又是一年中报季，几家欢喜几家愁。

截至8月30日晚间，A股133家房地产行业上市公司2019年半年报全部披露完成，其中119家为房地产开发企业。与此同时，H股上市的189家房企也已陆续披露了2019年中期业绩。

《新民周刊》发现，随着政策强调“房住不炒”，融资持续收紧，房地产市场的行情正在转冷，这也体现在房企的2019中报上。尽管从营业收入这一数字看，房地产企业，特别是头部房企依然保持增长，但销售额增速却都呈现出下降态势。而中小房企往往净利润同比明显下滑，净负债率比去年底明显上升，到位资金增速放缓，经营现金流吃紧。

由此可见，在“一城一策”持续发挥作用的中国房地产市场愈加明显，而房企之间的分化也愈演愈烈。房企传统的“好日子”已经到头，“紧日子”不期而至。

多家房企净利润下滑

根据2019年中报，净利润同比下滑的房企中，下滑最为严重的是港企太古地產（母公司太古集团因为国泰航空而名利双失），净利润从2018年同期的202.05亿元减少至今年上半年的89.73亿元。

此外，旭辉控股、九龙仓、华南城、朗诗绿色、花样年、中泛控股、力宝等港股房企净利润同比均出现不同幅度的下滑。

以A股119家房企数据为例：合计营业收入为9156.7亿元，同比2018年同期上涨了26.7%。合计净利润达到了869.8亿元，净利润率为9.5%。这些A股上市房企中，2019年上半年净利润下滑的多为中小房企，如中交地产、中洲控股、深振业、万通地产、天津松江、合肥城建、花样年、美好置业等房企;也有像中航善达等逐步退出地产开发进行转型的房企。

值得注意的是，大多千亿级房企的业绩还算不错——万科、碧桂园、融创2019上半年的营收均保持超过30%的增速，净利润增速也在20%以上。其他标杆房企上半年盈利也颇为亮眼，融创中国、阳光城、金科股份等房企2019上半年净利润增速均高于40%。

中原地产研究中心指出，从披露的中报来看，销售金额依然刷新纪录，但大部分企业的利润率都有所下降。

以价换量，关注回款率

经历了连续三年创纪录的销售后，进入2019年，全国房地产市场销售面积一直处于负增长状态。今年前6月，商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比前5月有所扩大。

2019中报显示，包括碧桂园、保利地产在内的多家房企，回款率均实现不同程度的增长。最先喊出“活下去”的是龙头房企万科，作为房地产行业的领军人物，万科董事会主席郁亮一番“只有获得回款才是真正的销售”的言论，把回款和回款率推到了台前。

随着政策强调“房住不炒”，融资持续收紧，房地产市场的行情正在转冷。

“手中有粮，心中不慌”，行业大佬已表现出销售回款对于企业生存发展的重要性，在其规模之下的各类中小型房企，也把“促销售、抓回款”作为首要任务目标。因此，不少企业开始“以价换量”——这是短时间内加速去化、回笼资金的最主流、最高效的方式。

7月26日富力地产发布了一份内部文件——《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。根据通知内容，2019年下半年富力地产原则上暂停拿地，要以完成项目销售目标为第一优先级，文中多次提及要“促销售、抓回款”。

8月13日，在旭辉控股年中业绩发布会上，旭辉管理层宣布其上半年销售回款率同比上涨95%。据旭辉控股总裁林峰透露，“为了回款，旭辉专门成立了回款小组，以回款作为各项考核指标”。

此外，绿城中国、阳光城和华夏幸福等多家房企也强调销售回款、提高现金回流速度。半年报显示，上述3家房企今年上半年的回款率分别为88%、80.5%和62%。其中，华夏幸福62%的回款率虽未达到行业高水平，但也较去年同期上升16个百分点。

根据克而瑞公布的《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，位列前十的分别为碧桂园、恒大、万科、保利、中海、融创、绿地、新城、华润和龙湖。

据悉，中报密集发布之际，传统的“金九银十”之战也提前打响——恒大抢先发起7.8折全面降价促销;万科在天津、青岛、济南等地的部分楼盘有促销举措。

市场降温，房企拿地更为谨慎

对于房企而言，2019年上半年的政策调控愈来愈严。根据中原地产的统计，2019年1-7月，中央和地方政府共出台了307次调控政策，这一频率比去年同期高出了47次，创历史同期新高。尤其是5月以来，每项政策都很重磅——5月中旬，银保监会23号文叫停信托为变相不符条件的房地产项目融资输血;7月初，银保监会约谈部分近期地产业务增量大的信托公司;7月中旬，发改委发布房企外债申请备案登记通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;7月底，央行重申“房住不炒”，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

加上融资趋紧、销售遇冷的市场环境，2019年土地成交量价同比双双下跌近30%。数据显示，2019年1-7月，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与前6个月持平。

从目前房企预告 2019年上半年业绩的情况来看，相较于2018年，房地产行业降温明显，继而对房企的利润冲击较大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，土地市场降温充分体现了当前地产企业的理性，目前企业的战略可以分为“战”和“略”。其中，“战”是指需要在项目销售方面积极做到位，进而实现更好的资金回笼;而“略”则体现为拿地方面的保守，或者说开发投资的降速。

楼市开启下行通道，房企如何“过冬”？

据克而瑞研究报告，从目前房企预告2019年上半年业绩的情况来看，相较于2018年，房地产行业降温明显，继而对房企的利润冲击较大。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓，以及房企整体的拿地态度相对谨慎，预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。

此次中报，也揭示了不少房企存在的隐忧——

以香港上市的闽系房企旭辉控股为例，是少数几个净利润下滑的千亿级房企。对此，旭辉中报的解释是“由于少数股东权益增加导致”。此外，融资也愈来愈难。旭辉在中报中表示，中国房地产开发商的融资市场明显收紧，境内外融资渠道限制增加，债务融资挑战重重。

中报密集发布之际，传统的“金九银十”之战也提前打响。

另一家闽系房企泰禾自2019年初以来一直通过减价出货和出售项目股权来解决资金流动性问题。与此同时，上半年泰禾高管变动频繁，公司副总经理郑钟、朱進康、张晋元，财务总监李斌等相继辞职。多重影响之下，泰禾8月30日公布的2019年半年度报告也勉勉强强——今年上半年，泰禾毛利为32.3亿元，毛利率为27.78%，相比去年同期均出现下滑。虽然净利润15.65亿元比上年同期13.59亿元略有增长，不过，2019年上半年利润中有7.49亿元为投资收益，如刨去这一部分，净利润大幅下滑。

上海易居研究院认为，后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已企稳反弹;东部二线城市中，苏州今年已多次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城近期房贷利率上调，预计后续还会继续降温;其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

多家机构分析指出，市场将很快进入下行通道中，房屋交易量和价格下调、土地流拍流标数量增加，将可能成为2019年下半年的常态。由于资金面的收紧，部分中小企业面临资金链断裂的风险，因此并购机会也将增加。世联行甚至指出，一些房企如泰禾、新城、华侨城等已开始抛售项目“断臂求生”，下半年不排除有更多的房企陷于流动性风险。

我们不禁要问：A股和H股上市的房企们，下半年准备好“过冬”了吗？