住宅小区地下车库车位权属问题研究

迪丽达尔 乌斯满江

摘 要：近年来，我国经济飞速发展，私人汽车数量大幅增加，停车位数量也随之增加，但因为权属不清、建设力度不足等种种原因，我国车库、车位建设工作相对滞后，由小区车库、停车位引发的纠纷层出不穷，开发商与小区业主在小区车库、车位权属问题日益突出。本文针对以上问题，对住宅小区地下车库、车位的法律属性、权利归属等进行剖析，对我国处理住宅区地下车位、车库权限归属纠纷提出几点建议。

关键词：地下车库车位;权利归属;建筑物区分所有

随着社会经济的飞速发展，我国居民人均拥有汽车的数量猛增，同时，还出现了住宅区难以停车的问题。自发布《物权法》后，车库权限归属的问题得到了处理解决，但在具体操作过程中仍存在一些问题。

一、住宅小区地下车库、车位概念及法律属性

1.地下车库、车位概念

车库即为建造在住宅区范畴内的拥有独立空间放置车辆的附属建筑物，分为地上车库与地下车库。车位是指以一定的标志划线分割形成的用于停放车辆的位置。地下车库与车位即为住宅区地下空间为放置机动车构建的封闭式空间。

2.地下车库、车位的法律属性

地下车库与车位的法律属性即为，地下车库和地下车位能否成为物权客体。但物权客体是物，地下车库与车位可否归属于民法中的“物”与物权客体的关键就是，地下车库与车位可否变成“独立个体”。

（1）地下车位、车库是否属于建筑物的从物。有一种观点为，按照地下车库与车位功能，住宅区配套设备应当与业主方停放车辆的需求相符，因而从属建筑物依附于主体、并非独立存在的。笔者认为，该观点是片面的，从物不全都是主物的构成要素，但为主物可发挥效用，一般和主物一起使用，和主物一起归属于某个体所有的物体。从物依附辅助主物，因而从物应和主物结合才能发挥价值。地下车库、车位与主体建筑物分离，对停放车辆的功能并无太大影响。从中不难发现，地下车库，房屋与车位间不存在主从关系，地下车库与车位不属于房屋从属物，转移房屋所有权不等同于转移地下车库和地下车位的所有权。

（2）地下车库、车位是否属于添附物。部分观点表明，住宅区商品房业主也购置了住宅区地下车库。我国法律规定，土地使用权拥有人也拥有地上建筑物。作者以为上述观点存在疑点，第一，不动产附合不能融合多种不动产，也不能用在物属于同一物权人身上，添附仅能表现为其中一方是动产的情况下;第二，“房地一体”模式限定拥有房屋所有权与建设用地使用权的是同一个个体，但市场交易纷繁复杂且变化多端，房屋所有权与建设用地使用权不属于同个个体的情况;第三，《中华人民共和国物权法》第136条承认了土地分层利用制度。

（3）地下车库、车位是否可以作为建筑物区分所有权的专有部分。这是大部分学者所赞成的观点，小区地下车库、车位的特殊地理位置决定了其适用建筑物区分所有权理论。地下车位与车库存在独立物性质，能够当成建筑物专有部分而变成建筑物划分所有权的客体。住宅区各地下车库间可能无须存在有形合理的间隔墙，倘若客观条件下能判断界限，就能表明构造独立。除此之外，地下车库与车位的功能是放置小区机动车，和营业居住用的建筑物不同，因而相较于住宅区其他建筑物，使用功能也独立。住宅区地下车位与车库的法律独立性，可否能登记变成住宅区特定业主所有客体，还没有具体说明与限制，这仅能表明，我国不动产登记机制还需优化健全，不能因而不承认其存在独立性。

二、地下车库、车位权利归属

1.业主所有说

有些学者的观点是，车库归属权可以根据土地使用权来划分，其理论基础是土地使用权自房产买卖合同签订时就予以明确，业主采购房屋就相当于拥有了该部分的专有权。作者认为该观点值得深思，第一，小区在已建房屋下独立建设地下车库和车位，业主购买房屋后应当同时享受地上空间使用权与地表空间使用权，但现行法律规定里没有明确地下空间利用权的使用范畴，所以也不能据此进行推理。第二，由于我国人口基数大、土地资源缺乏，高层建筑的地下车库车位与居民需求不相符合，若明确小区地下车库车位为业主方共同所有，则对没有车辆或者不使用车库的业主而言，其权利与义务不相等同。

2.开发商所有说

持有该观点的学者认为，投资受益市场化准则应该反射于同个主体之上，换句话说，假使开发商同时在地下车库和车位中斥巨资，那么开发商应该拥有该小区地下车库与车位的所有权。作者认为，修建小区时开发商的确承担了其连带的地下车位和车库的部分投资风险。开发商仅能在小区车库与车位建设结束后，按照约定需求在建筑划分区域内计划停放车辆的车库与车位的享有权，而享有权的约定准则还需要进一步优化。

3.国家所有说

还有一些学者认为，地下车位、车库均归属于人防工程的一部分，该地下防护建筑能够对作战期间隐藏人员与物资、指挥人民防空与医疗救护等进行保证，还能融合地面建筑修建作为防空地下室，所以小区地下车位、车库应当被认定为国家所有。笔者认为，在实际生活中，小区地下车位、车库与人防车库还有一定区别。一般情况下，小区地下车库车位意味着其作用是车辆停放或其他用途，若是人防工程改造成车库，不仅要符合人防工程面积准则的要求，还要同小区业主方停车需求相符，人防工程建造期间还要具备同等的防护等级限定，相较于常见的车库，建造期间需要相应地增加投入的资源。若人防车库明确归属主体为国家，则国家应当负责管理维护，但事实上国家并不能承担该部分职责。

4.约定所有说

约定所有说认为，小区的地下车库和车位的权属问题，应当满足自治原则与市场经济化的内在需要。经由开发商和业主方协调，保证小区内的车位和车库权限归属问题得以解决。在该种情形下，开发商与业主方同时具备双向选择的权利，开发商销售房屋时能够选取产权的出售与保留，但此措施可能会侵害到弱勢一方的权益。

三、解决我国住宅小区地下车库、车位权利归属纠纷的建议

1.完善建筑物区分所有权法律规定

我国不存在划分地下车库车位建筑物所有权机制，其权利主体也不清晰，经常会产生不必要的纠纷与矛盾。我国《物权法》第六章中提及建筑物区分所有权制度，但相应的法律条文在实际使用中存有各种问题，如业主和开发商在行使权利时由于对专有部分认识的不一致导致纠纷。因而，整理归纳出建筑物区中的专有地区和共有地区，指引开发商建立满足法律条文的地下车库、地下车位，对保证业主方权益、平衡开发商与业主方的权益具有一定的促进效用。例如参照某些地区对地下车库与车位的处理模式，设置法定停车位、自行增设停车位与奖励停车位等，与我国现今的法律条文相结合，构成和我国基本国情一致的管理制度。

法定车位的定义为，依附在建筑区分专有权的共用区域，不存在单独产权，但可以按照分管协议，把共有物供某个个体或者多个个体共同使用。该种车库是全体业主方共有的车库，各共有人对各自建筑物区分专有权进行转移的过程中，也要对共同使用所有权进行合理转移。

自行增设车位的定义为，根据法律条文，开发商在建筑区域内自主构建停车位，通常情况下，该车位能够建造在建筑物以外的空地上。如果增设的停车位有构造与利用独立性，开发商拥有所有权初始登记的申请办理权，还能拥有权利证书的获取权。与此同时，能够基于《物权法》第七十四条第二款约定归属准则，自主增加设置的车库转变为业主方独有的一部分。

奖励增设车位的定义为，方便停放车辆的居民，支持开发商在构建过程中，按照法律规定与奖励政策规定另外增加设置的停车位置。鼓励开发商对更多的车位进行开发，有效解决不了促进难以停车，停车位难求等多种问题。

2.健全住宅小区车库、车位的物权登记制度

地下车位出售后因无法领取产权证书使得不少业主疑虑重重，从住宅区车库、车位登记而言，我国缺乏统一的法律规定。各个地方部门的法律条文中虽阐述车库车位登记的部分问题，但登记使用范畴效力与条件各一。根据《物权法》第七十四条规定可知，建筑区域放置汽车的车库与车位应当先要符合业主方的停车需求。若无法登记处理车库和车位就不能知晓开发商是否保证了业主方的权利，因而登记制度的建立，有利于确保权利人的合法权益。

法定停车位是住宅区业主方全体共同拥有的，不具备独立产权，也不能登记独立产权。但可以根据2008年建设部发行的《房屋登记办法》第三十一条规定，一同登记申请建筑划分地区归属于业主方共有的公共场地、物业服务用房及设施等。但不明确发布房屋权属证，仅在房屋登记簿中记录在案。自行增设停车位与奖励停车位，不但符合建筑物划分领域所有权部分专有要素，还可以按照登记公示制度登记办理权属获取相关的专用使用权。

综上，这一制度的建立有利于保护公民财产权，高效配置社会资源，避免产生不必要的纠纷。

3.建立空间权作为独立的物权制度

《物权法》表明了使用地下空间的权利，加强优化了建设用地使用权的效力，但不能涵盖地下车库与车位土地使用权的类别。空间也就是土地上下某范畴中立体位置，空间权即为空间的利用权与支配权，空间权是能依法保证登记单位空间利用权的一种独立物权，其登记的权利可以带来和第三人对抗的效力，登记空间可以产生排他权。所以，空间权能够和建设用地使用权隔开，把空间权当成是独立物权，具备必要性与可能性。确定空间权为独立物权，可以表明權限归属，加强保护空间权益，从源头处理城市停车难的问题。

参考文献

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5.蔡宗翰、王芳、谭俊、丁奇.北京市住宅小区停车空间权属与登记问题刍议.中国矿业大学学报（社会科学版），2015（4）.（责任编辑：刘海琳）