浅析县城房价上涨的原因及预估

朱成林

摘 要：县是我国最基本的行政单元，而房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地产是我国县域经济的主要经济增长点，对我国县域经济发展发挥着重要作用。目前对于一二线城市房价的研究已较多，而对于县域房地产的研究还较少。

1 引言：近几年来，国内县城房价出现高速上涨。正当人们的目光紧盯着大城市的房价时，那些县城的房价正以夸张的速度上升。本人所住的县城，2014年房价仅在4000水平，而今年却已突破7000，年增长接近15%，这个数字是中国经济增速（6.6%）的两倍多，是本人所住县增速（8.6%）的1.7倍。

按照传统的解释，房价上涨均可归结为：城镇化率的快速提高致使房地产市场供需失衡；开发商谋取超额暴利，以致房价扭曲；地方政府为了以地生财在土地出让方面政策放宽；市场投资购买力大量涌入，使房地产泡沫越吹越大。笔者认为，县城房价的上涨固然与国内总体房价上涨原因有类似之处，但从县城本身来看，也有其特殊性。

2 县城房价增长的经济原因浅析

2.1 来自农村的需求

首先是结婚所需。这也算是县城房产日益稀缺的主要原因，也是房价的主要“推手”。年轻人想结婚，女方首要的条件就是至少在当地的县城拥有一套房子，这也是当下能够入得丈母娘法眼的基本要求。前有农民进城购房补贴的拉力，后有农村宅基地审批难度增加的推力，结婚在城里买房或租房，成了农村结婚的首选。

2.2 大城市的替代品

近几年国家逐步调控大城市房价，国家住建部明确要稳定期、稳房价、稳低价，现在的大城市的房价基本已经成了一个定局，短时间内不会再增长，取而代之的是县城猛涨。房子是刚需。对于没房子且无力承担大城市高额房价的人而言，周围的县城也是一种选择。同样是买房，大城市买一套房子的钱，在县城购买两套或多套房产，可最大降低因为人民币贬值所带来的损失。

3 县城房价增长的政策原因浅析

3.1 去库存涨价

2016年初开始，“去库存”政策在各地落实。去库存吸引大量的人口前来买房，根据经济学的规律一旦短期内需求出现增值的话，而供应量又没有出现变化的话，那么价格就会出现上涨，在这样的背景下去库存当然会使得房价上涨。所以在去库存开始之初可能买房会便宜点，但在去库存发展到一定程度的时候房价就会出现上涨。

3.2 棚户区改造货币化安置

货币化安置，是指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。

这个政策首先刺激的就是二手房。因为房子没了，他们急需要有住的地方，这个时候能立马搬进去住的地方只有二手房，于是乎二手房市场人为创造出了众多的需求。价格一旦上去，就会给很多人一种假象：这里的房子是有价值的。而价值，毫无疑问就是这些被创造出来的需求。

随后跟进的是新房。二手房市场的虚假繁荣造成了房价上涨，这个时候对于手里不少钱的拆迁户们来说，买房绝对是首选。二手房自己住，再买新房就是投资保值增值，很多拆迁户买好几套也是这个原因。

3.3 宅基地审批难度增加

随着农村土地管理法的修改，国家对于农村土地的管控进一步加强，杜绝农民违规违法占用农村耕地修建房屋，对于农村闲置的建设用地也将会被收回，预留的机动土地面积将会减少，这样一来村委会也确实有可能没有土地分给新的申请人。这无形中也增加了农村人对县城楼房的购买需求。

4 对未来县城房价的预估

可以确定的是，如今县城房价到达高点，接下来的一个阶段里，小县城房价肯定不会上涨了，因为剔除所有的因素，之后只剩市场供求关系了。

4.1，县城少人口净流入

小县城一般都是经济落后，不活跃的地方，不然都像北上广一样，发展成世界闻名的城市了。城市发展没有吸引力，自然人才就不会来。人口流入很少，没有，甚至大幅度流出。在外打工的有本事的都住大城市了。房子属于商品，没有买卖就不会涨价。

4.2县城改善性需求基本稳定

县城周边都是农村，剩余劳动力充足。这些劳动力大多早已经外出打工进入大城市了。现在经济发展快速，老百姓都富有了。外地务工的人衣锦荣归，第一需求就是改善住房。大多数人都在是县城买房，孩子在县城上学，老人带孩子。然后继续去大城市打拼。而这部分需求经过了这十多年的发展，已经基本和供给平衡。

全国那么多县城，棚改作为最大的助推力量，基本在哪里开花，哪里的房价就会坐上火箭。绝大多数县城缺乏这种没有需求制造需求的基礎，房价继续上涨已经失去了动力。可以预见的是，当这些棚户改造的需求被消化后，若新增的需求还没有出现，则小县城房产开发也不多了。

4.3县城房子少租赁市场

县城的住户都有自己的房子，无论好坏都是本地多年的居民，都有几间自己的房屋。更重要的是城市小，出行距离很短，也没有堵车的烦恼。所以租房需求很小，大部分住自己家里。少数的租赁需求价格也很低，无法实现房产投资，增值的可能性。投资的附加值没有，商品流通就小，投资人就少。

4.4，小县城无二手房买卖

同样小县城的新房都已经过剩了，很多房子都空置，过年，过节才回家住一下。本地居民买房，买新房的多，买二手房的很少。

5 总结

从客观上而言，北上广和江浙沪一带的小县城房价是具有一定上涨空间的，因为这些一二线城市的房子实在是太贵了，已经超出了大部分人的消费能力，但由于一二线房子是一种刚需，所以很多生活在一二线城市的人们会退而求其次，像核心城市的卫星城去寻找住房，这在一定程度上会推升一、二线城市附近的小县城房价上升。对于其他落后地区的小县城的房价，虽然2019年房价不一定能够出现大的波动，但首先会出现有价无市的局面，也就是说这些落后的小县城房价有一定的标准，但销售交流起来并不顺畅，价格喊得多，认可的人少，最终会导致房价的下跌。

综上，小县城房价肯定要回归理性，回归到原来的价值，目前小县城的房价基本处于顶点。刚需尽量不要在这三年买房，持币观望最安全。