中国房价波动的联动效应及其宏观影响因素

马梦诗

摘 要：本文旨在分析中国房价波动因素。中国区域大致可分东一线、东二线、中部和西部城市，根据区域不同，中国房价波动受到地方因素的影响，同时，根据不同的城市特性，同一城市不同区域的房价波动也会不同，以上因素的交叉作用对中国房价波动产生了联动效应。除此之外，国家对房地产行业出台新的行政指令及货币政策，是主要影响房价波动及波动幅度大小的关键因素。

关键词：联动效应；货币政策；国家宏观调控

1998年中国进行住房改革，此后，房地产行业极速发展，各地区房屋价格不同程度的上涨。2003年后，部分城市房屋价格涨幅较大。2005年，中国内地19个城市涨幅超过平均水平16.7%。而近年来的房价则表现不同程度的波动，下文通过几方面详细分析了中国房价影响因素。

一、中国房价波动因素分析

在中国东部沿海经济带，房价普遍高，且房价的波动对全国房价都有强辐射影响，特别是一线城市，例如上海、深圳等城市，同时，即使同属于一线城市，不同行政区域内的，房价也会有不同程度的波动差异。

2009年，这两个超级大都市的平均房价上涨高达20%以上。相对的，中国的内陆城市，例如，重庆、长沙、贵阳、成都、西安等地区，房价上涨幅度相比较低不少。当然，同属东部沿海经济圈，一线城市与二线城市的房价波动也会有较大的差异，例如杭州作为二线省会城市，其房價受到政府限价政策的影响较大，而上海房价则几乎不会受到什么影响。

除此之外，学区对房价的影响也是不可忽略的，以杭州为例，主城区自带的教育资源将它和其他城区的房价明显区分出来，尤其是西湖区重点小学附近的房子，伴随着 小升初竞争的日益激烈而变的日益金贵。

大体上来说，中国房价的波动受到地理位置、人口数量、教育条件、医疗条件、经济发展水平、土地稀缺情况等房面的影响，但在经济发展水平相当，地区相隔不远的两个城市中，房价的波动也会相差甚大，以此可看出，中国房价波动因素的复杂性。

二、最近二十年，中国房价波动的联动性效应

（1）全国房价波动与各城市房价波动的联动性

对我国35个大中小城市进行房价数据分析后我们可以发现，2000年至2007年间，中国房价大幅上涨，房地产行业发展迅速，2008年至2009年，中国受到全球金融危机的影响，房地产行业受挫，房价处于低迷期，2009年后，政府出台宏观政策，极大的刺激了房地产业的高速发展，2011年下半年到2013年初，政府对房地产市场进行规范限制，中国央行进行货币政策变动，整个市场发展放缓，2013年中期，政府再次进行宏观调控，房价又回暖了，2017年至2018年，国家以“房子是用来住的，不是用来炒的”为基调，限购限贷限售，土地拍卖政策收紧，坚持长效机制落实，房地产行业发展平稳，就2017年1-11月房屋成交同比上升7.9%，房价总体涨幅有所回落。

十几年间，中国国内房价波动对不同区域城市房价影响具有差异性，例如，中国房价总体波动对中部二线城市影响较大，这些城市受到国内房价波动的联动性较强，而东部一线城市地区所受影响较小。

（2）区域因素与城市房价波动的联动性

中国国土辽阔，大致分为东部，西部、中部，其中东部还可以细分东部一线和二线，每个地域因为地理位置不同、发展不同、人口不同，也会影响城市房价高低，也会影响房价的波动。

区域因素对东部一线城市房价波动的联动性更明显，对于东部沿海城市，例如上海、深圳，外来工作人员较多，成熟的生活配套和丰富的就业机会，让许多外来人员愿意购房，而二线城市及中、西部城市，由于地理、气候等因素，经济发展缓慢，外来人员流动量大大少于一线城市，房价的波动受到区域因素的联运性较小。

（3）城市的异质性与城市房价波动的联动性

中国各城市均受到城市的异质性的影响，但又存在明显的差异性，其主要原因是政府政策对房地产行业的影响，城市的发展水平与政策的共同施力，造成不同差异的联动性。例如，舟山市力图吸引港澳台同胞来市投资，以此促进经济发展，2018年上半年，政府出台了港澳台同胞可使用公积金购房的政策，该政策于7月1日起正式落实施行，根据舟山市当年房价波动分析，上半年，房价还处于低迷期，基本维持在一万四左右，但从六月开始，房价开始大幅度上升，七月已经达到全年房价最高点。

三、宏观政策对房价波动的影响

（1）货币政策对房价的影响

商业银行出台许多优惠政策吸引人们进行房屋贷款，以商业银行角度考虑，有房屋作为抵押，具有一定的保险性，于是更多的资金流向房地产行业，激励房地房行业，推动房价提升。例如，2019上半年最新基准利率仅上浮5%，刺激了大批的人入房市。商业银行以基准利率为参照进行调整，如果申请贷款人数过多，市场产生供不应求的状况，就会适当上浮年利率，反之，供过于求，商业银行为了达到资金的最大利用率，就此下调。

从房地产消费市场来看，住房能够满足人们居住需求，房地产开发商根据居民需求大规模建设房屋，商业银行会面对房地产商的建房的贷款需求和居民购房中贷款需求，这样会大大促进银行资金的利用率，但在商业银行选择将贷款发放抉择时，会考虑房地产贷款所产生的经济效益会远远大于居民购房，在此种情况下，银行也会选择适当调整贷款利率控制贷款人数，当贷款的居民人数变化，影响房地产销售，对贷款的需求降低且受到银行利息的困扰，从而下调房价吸引居民购房，这期间银行可贷资金空间变大，为提升资金利用率，就适当下调贷款利率吸引居民贷款，由此，就形成了商业银行、居民及房地产相互制约影响的闭环。

（2）行政政策对房价的影响

国家对房地产行业施行的行政命令，是房价波动的重要因素之一。

2016年3月，两会政府工作报告中对房地产行业提出“提高棚改货币安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行”，其中，全面实施营改增，尤其是房地产行业，增值税抵扣降低了建造成本，加大了房地产企业的利益空间，也因此稳定了房价的波动幅度，据2016年上半年的全国百城房价统计：平均房价基本维持在11000左右，呈上涨趋势，涨幅约7个百分点，但总体上，涨幅反而下降。

具体的来说，2016年1月至3月房价环比上涨的城市数量维持在60个上下，三月，政策提出要稳定房地产行业运行之外还要释放库存，导致房价环比增长的城市数量上升至70多个，同月，一线城市上海、深圳两政府出台新政灭火降温楼市导致两市房价下跌且蔓延至全国，可以看出政府的政策决定对房价的波动造成影响，且一线城市对房价具有带动作用。

四、总结

由于房价影响因素的复杂性，政府应该综合运用调控手段尽量维持房价的稳定，同时也要尽量平衡不同地区的房价的不公平性。自二胎政策开放之后，居民对教育的需求增加，政府应加大学区的建设，尽量做到教育资源均衡，避免造成学区房的哄抬。此外，在一些发展相对落后的地区，政府应该改善居住条件，引进人才，加大购房优惠政策，也要抑制个别地方政府为了GDP增长，滥拆滥建，疯狂吸引开发商入驻。在一线城市，由于市场和长期历史因素，房价可调控的范围不高，但过高的房价会使贫富差距变得更大，政府应该扩大公租房和廉租房的供应，促进公平

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