房地产财务成本管理问题及完善策略探究

张春雷

摘 要：受市场经济体制改革强烈影响，房地产问题和房价问题的出现频率逐渐增多。目前，已成为各界人士高度重视的焦点。针对国家政策要求，房地产企业要积极做好宏观调控工作，其主要依据就是国家颁布的各项相关政策条例等。在此过程中，国家对银行贷款利率进行不断调整，给房地产企业实现高额利润目标带来严重影响。所以，房地产企业要想保持企业经济和发展经营状态都能够稳定，就必须做好财务成本控制工作，进而实现房地产企业经济及发展两者双双提高的目标。

关键词：房地产;财务成本;管理问题;完善策略

前言：伴随着我国社会经济改革体制不断深化发展，房地产企业逐渐占据了经济市场主体地位。同时，政府要求企业发展必须要符合宏观调控标准，并在此基础上要不断进行创新改进。由此导致房地产企业工作难度大大增加。实现房地产企业发展的有效措施就是要协同管理好企业财务管理与成本控制。因此，房地产企业要加大对财务成本控制协同管理的力度。

1房地产开发企业开发企业成本管控的重要性

在社会经济快速发展下，城市化进程也得以加快，这为房地产企业发展带来了前所未有的机遇，房地产市场越发规范化，这就使房地产企业在竞争越发激烈的市场中注重自身经济效益的提高，而要想达到这一点，就需要在企业经营与管理中注重成本支出，最大程度上做好财务成本管理工作。另外，在运营中，房地产企业投资多、回收时间长，受到市场影响后，在高风险发展下，想要实现更好的发展，势必要倍加重视财务成本管理。

1.1目前房地产行业的竞争环境

房地产市场从2016年的9月30日楼市调控新政开始，“房住不炒”已经成为政府进行房价调控的首要目标。近期政治局会议将调控口径由“努力遏制房价过快上涨”调整为“努力遏制房价上涨”。如无意外，尽管当前由于经济下行与金融市场震荡，货币财政政策均有所放松，但预计针对房地产市场的各类调控仍会显著加码，房产税的出台可能早于市场预期。在这一背景下，一、二线城市的房地产市场供需严重失衡，未来房价走势具有高度不确定性，暴涨、暴跌与维持现状都可能发生，但三四线房地产市场高峰期已过，未来将会逐渐下滑，甚至加速下滑，目前，全国楼市已开启“5限时代”，即“限购、限贷、限价、限售、限商”，进入8月以来，各地楼市调控依然在频繁加码。

1.2房地产企业开发项目成本管控的战略意义

目前，随着信贷政策紧缩，融资成本上涨，销售、人力成本的增加，“限购、限贷、限价、限售、限商”的开启，房价已无上涨空间，三四线城市房地产的危险程度要超过一、二线城市，中小开发商在未来的日子将会更加艰难，房地产开发项目成本控制变得更加重要，很多企业还停留在财务核算阶段，转换成本管理模式是他们的当务之急，做好房地产开发项目全过程目标成本控制，争取利润最大化将成为房地产企业的核心竞争力之一。

2房地产企业财务成本控制存在的固有问题分析

2.1成本控制意识淡薄

企业开展现代化管理，要求全体员工全过程参与其中，但是实际工作中很少有企业能够完全做到，对于不同规模企业，成本控制侧重点有所不同。但是普遍存在成本控制意识淡薄现象，导致企业无法从根本上对成本管理进行优化。与此同时，成本管理方法落后，不仅缺乏事前预测过程，成本管理的实效性也受到明显影响。

2.2资金缺乏系统管理

对于房地产企业而言，其经营过程具有明显特征，如分散性和流动性等，这种情况下，企业需要在房地产开发项目所在地设置资金账户，资金流动较大，且过于分散，企业很难对其开展集中管理。在此基础上，如果房地产企业缺少完善的内控机制，则会在很大程度上增加资金管理的风险。

2.3成本浪费问题严峻

很多房地产企业在开发项目之前，需要对项目投资的可行性进行评估，分析投资是否合理。结合分析结果，确定投资规模。但是从实践工作中可以看出，很多企业在开发建筑项目之前，未能及时组织相关人员对项目情况进行调查，对成本投入问题也缺乏详细分析，导致项目起初就没有规划、计算好，因此很难发挥良好的社会及经济效益。

2.4现场成本超支现象普遍

房地产企业在是进行施工过程中，存在很多变更设计的现象，无法按照成本预算开展相应管理，进而导致成本增加。调查发现，很多企业施工现场管理不到位，会计信息更新不及时，因而很难对成本支出进行动态监控，导致物资管理存在严重问题。很多企业均存在成本超支问题，若不能及时对上述现象进行纠正，则会导致企业成本支出管理受到影响。

3解决房地产财务成本管理问题的对策

3.1加强财务成本控制，规避好发展风险

在建设项目资金中，房地产企业需要以资金成本与税务成本为主来提高财务管理水平。财务管理人员需要结合可行性报告、现金流量来针对性分析各项资料，具体分析资金投放明细，注重分析资金投资收益。结合资金的有效控制，实现合理控制建筑工程整体规划。同时，大大强化使用资金效率，降低使用资金的成本。结合税务成本，在了解与研究一系列税务法规下，加强各大税务部门之间协调、交流。结合项目成本合理筹划税收，并降低税率、规避好风险，真正达到节税的预期目标。

3.2建立多元化的融资渠道

为了不断应对当前房地产市场发展现状，房地产企业应当不断挖掘自身潜在的实力，提升综合能力，对于企业内部的留存资金进行合理的应用，不断进行多元化的融资。房地产企业要改变以往依赖商业银行贷款的习惯，转而向多渠道融资方向发展。比如可以实行信托计划，不断进行股权的融资、典当、销售、融资采购融资，资产证券化等多种方式融资渠道，这样可以极大地减少企业内部的资产负债率，不断降低房地产企业的融资成本，节约相关的财务费用，不断优化企业的资金结构。房地产企业的融资渠道多元化，可以不断提高自身资产权益的比率，將财务风险控制在可以控制的范围之内，有利于房地产企业的长期稳定发展。

3.3制定科学合理的房地产企业财务管理体系

房地产企业财务管理体系建立，需在健全的基础财务管理上才可实行，进而提高企业管理者和财务部门工作人员管理水平、能力，严格控制本企业资本结构，完善财务管理体系及资金管理体系。财务管理工作是房地产企业管理的基础核心。所以，需要改进房地产企业的旧财务思想观念，要结合科学技术，积极运用新财务管理工具、管理手段。同时，企业也要定期组织财务管理部门人员进行学习，增加其金融知识储备量，提高其财务管理专业技能，做到全面提高财务人员专业素养，进而保证其能够与时俱进，熟练掌握新兴技术模式、技术方法。与此同时，财务人员要时刻掌握房地产企业现金流入及流出情况，只要在保证企业现金流稳定情况下，才能保障房地产企业资金的正常运作。反之，就会加大企业风险、财务风险。因此，房地产企业必须要制定一套完整合理的财务管理体系，进而保证企业能够得到稳定发展。

3.4建立成本控制保障措施

房地产成本管理最终还是需要在房地产企业当中建立成本控制保障措施，通过成本控制保障措施的建立，帮助房地产企业更好地进行成本管理工作，同时能够有效地避免因前期成本控制工作不严谨而导致的成本问题出现。可以说房地产企业成本控制保障措施是房地产成本管理工作最后一道防线。在房地产企业当中建立成本控制保障措施，最核心的关键还是在成本控制提供行为规范，通过保障措施的实施，使成本控制工作有章可循，有理可依。房地产企业的成本控制保障措施有合同管理措施、预算及资金管理措施、甲方材料管理措施。这三种成本控制保障措施，既能够发挥出自身的成本控制优点，又能够相互通融。尤其是对于房地产企业来说，房地产项目一般所涉及的成本管理工作十分繁多。通过合同管理措施以及预算资金管理措施和甲方材料管理措施的保障，能够帮助房地产企业更好地进行成本管理工作。另一方面，房地产企业也能够在企业发展建设过程当中，设置相应的激励机制和监督机制，使房地产项目在全过程能够进行一个有效的成本管理控制，确保成本管理工作能够真正的落到实处。通过在房地产项目开发阶段建立相应的成本控制保障措施，能够大大的提高房地产成本管理工作质量，帮助减少房地产项目不必要的成本支出。房地产企业应当不断地加强对保障措施的实施重视。

3.5完善财务成本风险内控机制

房地产企业应该强化财务风险管理理念，并结合实际情况，科学设定发展战略，全面落实财务成本管理体系构建工作，切实引领企业职工一同参与到风险管理工作中，减少财务风险的出现。首先，建筑施工企业需要在内部设定专业的财务管理部门及审计部门，明确好各个部门的工作职责。其次，房地产施工企业需要强化财务风险识别、评估、考核、预警及防范工作，形成完善的财务风险管理体系。最后，房地产施工企业需要全面落实财务风险动态管理工作，并加强财务信息化建设，把筹资风险、投资风险、运营风险等把控在合理范畴内，实现财务风险的转移，及时找出和处理各项风险，极大限度的减少各项风险给企业带来的影响。

3.6完善相应的监督制度，加强监督预算成本

在房地产企业中，应认真对待核算对象，通过反复核对，构建完善的监督体系，在掌握实权下，还需要有较高的执行能力。在房地产项目中做好预算核算成本，加强监督工程预算的成本，并明细工程后期的决算，这些环节都是财务成本管理中非常重要的内容。同时，结合制定的工作目标与制度来经常监管财务工作，以抽查的方式结合内部监督与外部监督工作，将监督工作真正落实到工作中，保证财务成本数据与账目明细的有效性、真实性。

3.7提高资金的使用率

对于一个企业来说，充足的资金是企业运行的血液，房地产企业所有的项目运营及销售活动都需要足够强大的资金来支持，因此对于资金的管理方面需要不断提高标准。

3.8加强企业合作

当前经济全球化的趋势逐渐明朗，房地产企业也要不断抓住当前的发展机遇，灵活地应对房地产市场的相关变化，灵活的处理与其他企业之间的合作关系。如果房地产企业运行项目投资规模较大，可以通过与其他企业合作的关系实现经济的共享以及风险的分担，从而降低自身企业的财务风险。此外房地产企业也要不断促进并且保持企业之间的良好合作和竞争关系，实现信息资源的共享，增强自身的综合能力。

4结语：总的来说，房地产企业要想从根本上进行有效的房地产成本管理，实现房地产成本管理总体战略思路。在企业内部树立全面预算管理理念以及建立有效的成本构建模式和成本管理制度和相关的成本控制保障措施是必不可少的。对于房地产企业来说，成本管理总体战略思路是房地产企业发展的生命线，是有效提高地产企業核心竞争能力的重要手段。在长期的发展过程当中，既要不断实现房地产的企业的发展，对房地产企业的管理工作同样要不断地加强重视，只有这样才能够真正地推动房地产企业的发展建设，为国家和社会的发展做出贡献。

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