商品房买卖合同中买受人合法权益的保护

梁姣

摘要：随着经济的快速发展，商品房买卖纠纷日益增多，保护买受人合法权益就成为当下亟需解决的问题，处理这一问题应立足于现实生活，尽可能的倾向于维护弱者的合法权益。对此，我有以下几点建议：政府应该强化对商品房交易市场的监管，完善并细化已有的法律，买受人应加强自身的辨别能力，加大对房产商欺诈行为等的惩罚力度。为了使房地产交易市场健康发展，需要我们法律人的不断努力。

关键词：商品房 ;买卖合同纠纷;合法权益

随着经济迅猛发展，人口不断增加，与此同时，房地产产业同样发展迅速以及住房制度的深化改革，商品房交易市场也相当活跃。在极大改善人们生活环境的同时，或多或少都存在弊端。其中最大的原因可能是我们国家当前关于房屋买卖方面的法律还不完善，不成熟的市场调节机制，人与人之间信任度降低以至于诈骗犯罪激增。最后导致买受人合法利益不能得到法律的保护，商品房买卖纠纷增多，社会矛盾不断扩大。

一、商品房买卖合同的概述

通常所说的，是指房地产开发商将没有完全建成或者已经建好的房屋向社会大众出售，且将房屋所有权转移给买卖合同的买受人，最后由买受人付清价款的合同。

所谓商品房买卖合同纠纷，具体是指，商品房买卖合同的双方当事人在签订商品房买卖合同后，因权利、义务分配不均衡而产生的争议。因为商品房房地产市场会受到全国客观经济规律的影响，会出现很多因为不确定的因素而导致的自发性，随机性的问题，因此，政府的适当调节以及与商品房买卖相关的法律法规的建立健全就显得尤为重要，唯有如此，才能降低商品房交易过程中的风险，减少因商品房买卖合同引起的纠纷，最终实现保护买受人的合法权益的目标。

二、商品房买卖纠纷的类型

（一）商品房预售过程中关于买卖合同的纠纷

第一，商品房預售的宣传与实际的房屋不相符合。很多房地产公司为了能在获取最大的利润的同时尽可能快的出售自己公司的房屋，便通过虚假的宣传让商品房买受人觉得该房地产公司的房屋有优越的品质，房屋性价比高等，来促使购房者来购买自己的房屋，但实际上却恰恰与此宣传相反。第二，内部认购引发的矛盾。实际生活中的房地产交易市场仍然存有大量“内部认购”的现象。但是由于商品房交易的买受人在与房地产开发商签订购房合同时，处于弱者地位的买受人不可能知悉完整的房屋买卖信息，也不能保证自己从房地产商手里买到的房子质量究竟如何。所以如果后来知晓自己买到的房子并不是很理想，买受人要求卖方退款的话，由于本来基于“内部认购”买来的房子就不受法律保护，所以这时候就是由房地产开发商说了算，买受人就像任人宰割的羔羊一般无助，社会矛盾由此而生。

（二）商品房买卖合同交付价款引起的纠纷

因贷款购房引起的纠纷，大多数会因为购房者不能按期如数的归还房款而产生，但是也会存在银行方面的各种原因不能及时付清房款。贷款银行作为买卖商品房合同的第三方，其在买卖合同中的义务并不产生直接的影响，当然也就不受买卖合同的约束，所以贷款银行可能会违背诚实信用原则，做出损害买受人的权益的事情。如其会认为自己没有必要必须付款给房地产商，最后导致纠纷的产生。由于在买卖合同与借款合同两个合同法律关系下，房屋的买受人都是其中的一方，因此一旦发生该类纠纷，购房者一方面作为被告要承担房地产商追究的违约责任，同时也要作为原告来要求贷款银行的迟延履行的责任，因此购房者有时会陷于多重纠纷当中，在这种情况下，购房者会疲于应对，甚至有时候会自己采取应对措施，最终导致失败，得不偿失。

（三）因房地产开发商欺诈行为产生的纠纷

现实生活中，存在大量房地产开发商在没有具备齐全许可证的情况下，擅自出售商品房，那么商品房买卖合同也会因证照不全、房地产商被追究法律责任而被认定无效，房屋买受人只能自认倒霉，无法维护自己的合法权益。此外因房地产开发公司出售了未取得质量验证证照的商品房而引发的合同纠纷也是十分普遍的，这就要求买受人要识别和查证商品房开发公司的证照是否齐全，房屋手续是否齐全的情况后再签订协议，这样才能大大的降低购房风险，才能更好的维护自身的合法权益。

三、商品房买卖纠纷中买受人权益保护的建议

（一）强化对房地产商售房过程的监管

目前商品房买卖交易市场中还是存在诸多问题，如许多房地产开发商对外出售的房屋要么是建筑质量不达标、要么是“五证”不全、要么是违章建筑，但由于现行法律的不完善，导致处于弱势的买受人一方无法追究商品房房地产开发企业的法律责任，只能自认倒霉。所以目前的首要任务就是强化对商品房交易市场的监督管理，同时要完善房地产商在进行商品房的建设、销售等交易行为的相关立法，对已在施行的法律法规进一步的细化，更好的适应现实的需要，以便更好地解决社会纠纷。从源头上扼杀房地产市场存有的不良风气，使得房地产开发商不敢再对外出售有缺陷的商品房。

（二）商品房买受人加强自身的辨别能力

建立完善的法律体系能在一定程度上减少商品房交易市场的不诚信行为的发生，但是并不能将这种违法行为消灭殆尽。这就需要买受人在进行商品房买卖过程中要提高警惕。如买受人在与房地产商订立商品房预售合同时，应认真的审查合同条款，要求房地产商应清晰的写明格式条款，明确如若因一方的过错致使合同目的不能按期按质按量的实现，则应由违约方承担违约责任，并且进行惩罚性赔偿。

（三）商品房预售合同中买受人权益的保护

我国《房地产管理法》对房地产商进行商品房预售具有严格的条件限制，买受人应该特别留意房地产商是否已经把全部的土地使用权出让金交付完毕，有没有取得土地使用权证书;是否具备建设工程规划许可证、商品房预售许可证等等。商品房买受人如若发现上述事实，应该利用法律武器来保护自己，坚持捍卫自己的合法权益。

参考文献

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