浅谈国有土地上房屋征收评估应关注的事项

范道磊

摘要：随着城市化进程的加快，国有土地上房屋征收工作已成为城市建设过程中的一个重要环节。国有土地上房屋征收活动中，确定被征收房屋的价值是一项至关重要的工作，作为房屋征收补偿的重要环节，合法的评估结果对于维护公共利益、保障被征收人的合法权益具有重要作用。国有土地上房屋征收评估是根据被评估房屋所在的区位、建筑面积、用途、成新程度等因素，按照一定的方式进行测算，评定或估算该房屋的市场价值。评估结果合法性不仅是数字上合法，还包含着过程的合法，因此评估方法的合法选用，有助于正确确定房屋价值，是实现评定估算被征收房屋价值的重要手段。本文就国有土地上房屋征收评估应关注的事项展开探讨。

关键词：征收程序;征收评估;征收补偿

房屋征收的价格评估，由法定的评估机构依法接受委托后，对被征收房屋市场价格进行评估的活动。评估机构从事估价活动应当坚持独立、客观、公正的原则，从而保证房屋征收价格评估机构能够独立、客观、公正地开展房屋征收价格评估工作。评估方法的选择及使用，直接影响房屋评估结果是否合理。评估结果的合理不仅是数字上合理，还包含着过程的公正。正确选择评估方法，有助于合理确定房屋价值，是实现评定估算房屋价值的技术手段。

一、房屋征收评估的现状

当前，国有土地上的房屋征收评估现状主要体现以下几个特点。一是估价数量大。房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起。随着我国经济社会不断发展，城市建设步伐不断加快，必然产生大规模房屋征收，征收群体数量大、户数多。而由此带来的房屋征收估价数量非常大，动辄成片乃至一个或多个住宅区。二是影响大，容易成为社会关注的热点。城市房屋征收通常是为了服务城市建设项目或者保障性住房建设的需要，房屋征收导致矛盾纠纷日渐增多属于正常情况，牵涉到成百上千人的利益也不罕见。若牵涉到单位法人，从企事业单位来说，征收不仅关系单位财产补偿，还要牵涉单位生存和员工职工家庭生活问题等。从居民个体来说，房屋是大多数人的主要资产，甚至是最大财产。因此，房屋征收评估必然关系千家万户的重要利益，社会影响很大，稍有疏忽，容易引起群访事件，进而破坏社会稳定。三是估价对象复杂，各种利益关系需要从中协调。一次评估中会面对很多不同的房屋，不同的征收主体和众多的被征收人，由于各自立场问题对自身利益的维护，自然出现不同意见。因此，房屋征收评估很重要的工作之一便是协调各种利益关系、各方利益问题。在这一过程中，评价机构的中立是非常重要的。因为房屋价值评估对双方利益来说是最直接、最现实的，所以这项工作应交给独立的第三方专门机构来完成，以确保评估结果的公正客观和全面完整。根据《征收条例》规定，选定评估机构的决定权掌握在被征收人手中，主要由他们协商来决定（而不是之前由政府指定的做法），新条例从各个方面优先保障被征收人的权益;被征收人协商不成的，再考虑“少数服从多数”、“随机抽签决定”等方式。新条例虽然优先考虑被征收人的权益，防止因为政府征收部门的权力滥用造成侵害弱势群体利益的现象，但是评估机构仍然很难完全保持100%中立，很难做到完全不受任何单位和个人干预，很难排除政府及其他机构干预而做到完全独立公正。四是征收补偿价格关联性强。在评估实践中，评估机构及其评估人员，应当对相同区域内相同时期相同地段相同类型房屋征收补偿价之间，相同时期相同地段不同类型房屋征收补偿价之间，同时期不同地段相同类型房屋征收补偿价之间价格相互关联性熟悉明了，否则忽视了相关关联性，有可能引发征收冲突。

二、征收评估的工作要点

（一）房屋基准价评估

征收评估除符合房地产估价规范外，还要执行《国有土地上房屋征收评估办法》，按该办法的评估技术路线实施评估。征收评估是批量评估，在项目中须根据项目具体情况评估基准价格，再根据基准价格对征收范围内的每一个被征收房屋按相应的标准进行评估修正。基准价格的评估是征收评估中最关键的事项。在基准价格的评估中，首先需关注标准房屋位置的设定，根据整个项目的范围，设定合理的位置;其次需关注评估方法的选择，根据能够调查取到的有效合理的数据选择合适的评估方法，有利于评估结果的合理性和客观性;最后需关注案例的调查选择，确保真实、有效，并能够将其价格进行标准化修正。基准价评估结果是整个项目评估的基础，是被征收人关注的焦点，也是最容易引发矛盾的节点，基准价评估结果的客观、公正性是整个征收评估的基础。

（二）房屋征收评估方法合法性

评估方法主要包括比较法、收益法、成本法、假设开发法，评估师应当根据评估对象及当地房地产市场情况，分析适用性后，选用四种办法其中一种或多种。对于被征收房屋有类似交易的，采用比较法评估;对于被征收房屋己经产生经济收益的，采用收益法评估;对于被征收房屋正在建设之中的，采用假设开发法评估。对于适宜采用两种以上方法，应当选用两种以上评估方法评估，并对相关评估结果进行比较分析后，最终确定合法有效的评估结果。房屋征收评估首要是考虑被征收房屋的位置、地段、用途、结构成新以及占地面积、容积率、土地使用权情况等影响房屋价值的关键指标。至于房屋室内装修、构筑物价值，机器物资搬迁费用，以及停产停业损失补偿，则由征收相对人协商确定;协商不成的，通过委托房地产评估机构评估确定。选择合适的评估方法，有助于正确确定房屋价值，直接影响评估结果（不仅是补偿金额上的合理，更重要的是过程合理），是实现房屋市场价值的技术手段。

（三） 房屋权属材料收集分析

征收工作可以说是一项清理工作，需要进行改造的地块，一般基础设施落后、房屋较为破旧，地块上因房屋引起的社会矛盾、家庭矛盾、各种改制不完全、单位公房租赁等等历史遗留问题相对较多，房屋征收结束后，地块上所有的问题都随着房屋的拆除而基本解决清理结束。房屋基本上是一个家庭权重最大的资产，关系到切身利益的时候，矛盾就特别突出。征收评估过程中，对房屋权属的收集、调查、分析就显得特别重要，只有分析清楚、实事求是，才能做到公平公正，保证被征收双方当事人的权益，使老实人也不吃亏。

（四）制定社会稳定风险评估的程序

对于房屋征收补償社会稳定风险评估的程序可以从以下几方面进行细化：（1）拟定评估方案，对被征收区域进行公告告知;（2）开展网络及问卷方式调查，重点了解分析被征收人的意见和心理预期，划分易引发社会稳定风险的被征收群体;（3）组织相关领域专家分析论证统计数据;（4）划定社会稳定风险引发与否的程度及具体风险等级;（5）针对划分的社会稳定风险等级作出评估报告，提交征收主体审议;（6）会同征收主体结合审议结论做出应对预案、及时跟进。由于社会稳定风险评估事关征收活动的全局，细化社会稳定风险评估程序，保障了房屋征收补偿的有序、有效开展，有利于从源头上发现危机、化解危机，以达到事半功倍的效果。

三、结语：

在国有土地上房屋征收工作中，评估机构的选择合法性、征收程序的合规性、评估结果的客观公正性，有助于房屋征收项目的顺利推进。评估机构作为专业机构做好政府的助手和参谋也是政府做好房屋征收与补偿工作的有利保障。

参考文献：

[1]中华人民共和国国务院令（第590号）《国有土地上房屋征收与补偿条例》[Z].2015.

[2]《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）[Z].2016.