房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究

王施超 陈欣欣 向梅

摘要：房地产行业不仅关乎人民群众的基本生活保障，同时也直接影响到国民经济的涨幅。近年来，随着我国经济的飞速发展，房地产市场也迎来了全新的发展契机。而房地产评估作为新兴的行业类型，借助于国家政策的扶持，已逐步呈现出良好的发展态势，为房地产交易的顺利进行提供了高效、便捷服务。

关键词：房地产评估;主要问题;应对策略;研究

与房地产相关的贷款、买卖、投资决策等事项都与房地产评估有着直接关联，而房地产评估行业在快速发展进程当中，虽然得到社会各界的广泛认可，但是也暴露出诸多问题亟待解决。

一、房地产评估存在的主要问题

（一）法律体系不健全，行业法规不完善

改革开放四十年来，我国的房地产评估行业从无到有，逐步辐射到房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等各个环节。而与之相匹配的法律法规却少之又少，最早颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年生效，虽然这部法律的相关条款也提及了房地产评估方面的内容，但是由于年代久远，加之房地产在交易过程中所衍生的问题越来越多，进而使房地产估价出现诸多盲点，还出现了因为估价不合理引发的各种法律纠纷[1]。

（二）房地产评估专业水平与综合素质良莠不齐

近年来，随着房地产评估师考试如火如荼的进行，我国的房地产评估师数量也呈逐年上升趋势，执业人数增多，反而使执业水平下降，究其原因，主要是因为我国的执业资格考试准入门槛较低，考取房地产评估师的最低学历要求是中等专业学历，而国外的学历准入门槛则是本科毕业，无形成就拉大了我国与国际间执业差距。考试准入机制的宽松为很多人提供了考试或者就业机会，但是由于执业人员的综合素养参差不齐，导致在执业过程中，专业水平欠缺、理论联系实际能力差、服务态度恶劣、临场应变能力弱。

（三）执业考试科目覆盖范围小

我国房地产评估师的考试内容主要包括：《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》等科目，这些科目大多与房地产行业息息相关，而执业人员在实际工作当中，受到专业科目的制约，在应对突发事件或者其他领域的专业问题时，往往一头雾水，不能根据所学内容解决实际问题。

（四）评估技术较为落后，评估软件更新升级缓慢

由于我国房地产评估软件的开发时间较晚，软件类型单一，软件缺少大量的房地产评估案例，对于评估机构而言，在开展评估工作时，往往要花费大量的时间，投入大量的人力、财力去搜集整理相关的数据信息，工作进程缓慢，工作效率低下，工作过程繁琐。因此，多数房地产评估机构仅仅凭借从业经验与主观判断，技术含量严重缺失。

（五）评估机构在抵押贷款业务中所处位置尴尬

评估机构、银行与贷款客户是抵押贷款业务中不可缺少的三个重要角色，三者之间关系微妙，相互制约又相互依赖。而银行作为金融机构，相对而言处在较为有利的位置，因为银行授权给房地产评估机构，要求其对客户的相关贷款信息进行审查，以确保资金的安全性，因此，银行为客户提供了资金，而评价机构仅仅是提供了审查服务，一方面要兼顾客户的需求，另一方面还要兼顾银行的基本利益，如果评估报告不合格，银行就会无情拒绝，甚至对评估机构失去信任，在这一过程当中，房地房评估公司所处的位置极其尴尬[2]。

（六）评估方法守旧，缺乏创新能力

在评估过程中，评估人员往往针对现有的评估方法进行生搬硬套，由于评估人员专业学识欠缺、创新能力受限，在实际应用时，这些方法的实用价值无法得到体现。比如采用成本法进行评估时，其基本思路是以当前条件下重新网建相同的被评估房地产所需的成本扣减掉已经耗损的价值的方法。这当中的土地价格则包含了土地的开发费用、利息利润计算以及土地的增值收益等，评估人员如果不能从专业的角度进行准确判断，就容易忽视其中的某一个重要环节，而使估价区间产生较大的误差，给用户带来经济损失。

二、针对主要问题采取的应对策略

（一）完善法律体系，健全行业法规

针对房地产评估的工作内容，相关部门应制订满足于评估执业要求的《房地产评估法》，在《评估法》中进一步明确评估内容、评估过程、评估方法、人员准入机制、法律纠纷等重要元素，使执业人员在开展工作时有法可依、有章可循。此外，各级地方政府也应制订出台相关的评估行业政策、法规，使房地产评估行业真正纳入法制化的发展轨道。根据地区性差异，每一个地区的城市发展与经济发展不尽相同，因而拆迁补偿的标准也各有不同，因此，各个地区在原有法律法规的基础上，建立符合本地区拆迁补偿的房地产评估制度，以减少由此产生的法律纠纷。

（二）完善执业考试制度，提高考试准入门槛

随着我国教育体系的日趋完善，接受高等教育的青少年人群也呈现出逐年递增态势，因此，我国的房地产评估师考试也应当提高准入门槛，由原来的中等学历修改为大学专科学历，这样一来，不但可以提升执业人员的专业素质，而且还能有效推动我国房地产评估行业的良性发展。此外，目前，我国的房地产评估行业历经萌芽期，正处在黄金发展期，而这一时期恰恰亟需专业估价师的补给，为了彻底解决这一严峻形势，房地产估价师应采取注册制度与分级管理，即分为初级助理估价师、中级估价师以及高级估价师，而考取初级与中级估价师应当为大专学历，考取高级估价师应当为本科学历。此外，考试制度应分为三个阶段，第一阶段主要集中在房地产评估方面，第二阶段应拓展知识面，涵盖法律、经济、管理等诸多方面，第三阶段实行专家介入评审制度，通过这种改革措施，房地产估价师的含金量也会大幅度提高。而对于已经考取估价师的人员来说，应注重后续教育工作的开展，使从业人员及时更新观念，跟上时代发展步伐，有效应对新时代、新背景下的房地产行业新形势[3]。

（三）采取科学化的评估方法

在房地产评估过程中，评估机构往往普遍应用市场法开展评估工作，这种方法的核心内容就是参照房产数据的真实性，只有这样，才能确保房地产评估结论的精确性。而成本法则是没有真实的参照案例，同时也不能根据收益对房产进行评估，比如学校以及一些公用基础设施，采用成本法的关键点在于调整房产成本因素，根据市场上的材料价格、人工的涨幅比例进行调整。因此，在评估过程中，从业人员应根据评估内容科学合理的选择适合的评估方法，这样可以提升工作效率。

（四）进一步提升执业人员的职业道德素养

在房地产评估过程中，由于执业人员的个人素质与专业素养层次不均衡，导致出现执业过程不公平、不公正。作为职业估价师而言，对于每一个待估项目都应遵循基本的技术原则与工作原则，即客观、独立、公平、公正的原则，工作中，不能为了满足客户需求，而无限制的迎合对方的不合理要求，必须按照正常的评估程序开展评估工作。此外，由于部分评估师为了个人利益，私下里收取客户的回扣、红包，导致评估结果有所偏差，进而增大了执业风险。基于此，房地产评估人员应恪守职业道德，进一步提升自身的专业知识水平与职业道德素养，以高质量的评估标准作为准绳，时时鞭策自己，借助于外界的监督机制，使其为客户提供更加优质满意的服务，确保房地产评估行业的良性发展[4]。

三、结语：

相信通过房地产评估从业人员的共同努力，房地产评估行业存在的问题点也将逐一被攻克和解决。随着社会的不断进步和发展，房地产评估所辐射的领域也将逐步扩展，所惠及的人群数量也将进一步增多，我国的房地产评估行业与国际间的行业差距也必将大大缩短。

参考文献：

[1]赵海峡.房地产个人抵押贷款评估存在的问题及其建议[J].福建质量管理，2018（22）：96.

[2]郑嘉怡.我国房地产评估行业现存在的问题及对策[J].财讯，2018（33）：9-10.

[3]刘静.浅议市场法在我国房地产评估中的应用[J].房地产导刊，2018（35）：233，239.

[4]張洪泽.房地产评估机构的风险预防与控制[J].建筑工程技术与设计，2018（25）：3590.