探讨房地产金融风险管理及对策

摘要：一直以来，房地产行业都是我国经济发展的重要支柱产业之一。房地产行业的发展与房地产金融行业发展有着紧密的联系。加强房地产金融行业的管理，制定行之有效的风险应对策略，是当前发展房地产业的重要前提。本文通过对房地产金融风险的概念与分类的阐述，以当前房地产金融行业存在的问题，总结风险的形成原因，分析了房地产金融风险管理的对策。

关键词：房地产;金融风险;对策

随着我国社会经济的不断发展，房地产行业发展迅猛，成为我国重要支柱产业之一。在其快速发展的同时，伴随出现了一系列的行业风险，其中房地产金融风险成为当前亟待解决的重要问题。近年来，房地产行业热度一直居高不下，其融资渠道单一，国家宏观调控不到位等问题逐渐暴露并加深，导致房地产金融风险剧增，加大了房地产行业危机，及时解决这些问题，制定行之有效的应对策略，是当前房地产行业工作的重点。因此，房地产行业融资渠道多元化，加强国家宏观调控等手段的实施对降低房地产金融风险具有重要意义。

一、房地产金融风险管理研究

（一）房地产金融风险概念

房地产金融风险是指银行为房地产行业提供金融服务，例如筹集、融通资金，进行资金清算服务的过程中，因为各种不能预料到的因素，影响银行的实际收益，使其与银行的预期收益相背离，从而发生经济损失的风险。其主要方面是房地产资金融通方面的风险。

（二）房地产金融风险分类

第一，信用风险。它主要是指房地产开发企业或者住宅消费者无力或不愿償还借款导致的银行放出的房地产贷款本息不能按时或无法收回的风险。一般来说，信用风险主要是由于房地产企业破产倒闭而无力偿还借款，又或者借款的住宅消费者失业、增加意外支出、死亡等原因而无法偿还。第二，流动性风险。它主要是由于金融机构现金或随时变现资产的不足，导致不能到期清偿债务满足客户提取存款的风险。这主要是由于当前我国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，而其管理能力不能与之相适应，从而使资产质量恶化，发生流动性风险。第三，资产负债结构风险。由于房地产行业中长期贷款在金融机构中占比较大，当其负债结构中活期存款较多时就会发生资产负债结构风险。第四，利率风险。存款利率上升、贷款利率下降或者贷款利率利差缩小，都会增加金融机构长期贷款的利率风险。第五，通胀风险。通货膨胀率的增长会导致实际利率的下降甚至为负，银行可能面临固定利率下的通胀风险，进而导致房地产金融的通胀风险。第六，汇率风险。当外汇升值，本币对外贬值，以外币计价的债务负担将加重，当房地产金融中存在外债或者引进外汇，也会面临一定的汇率风险。

（三）房地产金融风险成因

1.房地产开发资金以银行贷款为主，融资渠道单一

近年来，我国经济发展已经取得良好的成绩，各行业发展机遇增多。然而机遇往往伴随着风险，尤其在当前的金融行业发展中，还存在着许多风险。其中，由于房地产行业的迅猛发展.房地产金融管理不能与其发展速度相适应，面临着严峻的风险。在当前，房地产行业开发资金主要的来源支撑就是银行贷款，这无疑给商业银行带来巨大的贷款风险。商业银行承担了大部分房地产开发资金贷款、建筑企业贷款、土地承包贷款以及住房消费贷款等。因此，商业银行几乎成为房地产及相关行业单一的融资渠道，与房地产每个运营环节都息息相关，甚至可以说银行承担着房地产行业市场运行中的所有风险。当房地产行业发生震动就会直接影响到银行的运行，进而影响整个房地产金融行业的发展。因此，需要开拓多元化的融资渠道，将房地产行业风险分散到各个渠道，从而降低房地产金融风险。

2.政府缺乏有力的宏观调控

房地产金融行业健康稳定的发展对整个金融行业的稳步发展有着重要作用，房地产行业的发展又直接影响着房地产金融行业的发展，发展房地产离不开政府的宏观调控政策。所以，政府对房地产行业有力的宏观调控对房地产金融行业发展同样十分重要。然而，当前的政府宏观调控政策与当前的房地产市场发展还存在不适应的情况。如房地产行业相关法规建设还不完善，市场资源配置不够优化，供求两端调控效果存在差异等。这些都在很大程度上抑制了房地产行业的发展，并为其发展带来一定的风险。另外，政府对于房地产金融行业的潜在风险的预判能力还不足，还需要加强对房地产金融市场的有效监管以及其发展状况和趋势的掌握。

3.住宅消费者个人房贷违约现象频发

近年来，全国各地房价节节攀升，个人购房越来越向银行住房贷款倾斜，自我国商业银行推行个人住房贷款专项以来，已经为越来越多的人解决了住房难题。然而，个人住房贷款的增加也使得个人房贷违约的现象频频发生，给商业银行带来不小的经济损失，已成为造成商业银行经营风险的一部分。当前的一些商业银行对于个人住房贷款带来的风险问题还不够重视，并且当前我国的个人征信系统还不够健全，商业银行在对个人放贷之前难以对其进行全面的信用调查，造成了商业银行不能发现在放贷个人中存在的潜在违约风险。因此，住宅消费者个人房贷违约现象的多发给商业银行带来经营风险，进而有可能造成房地产金融风险。

二、房地产金融风险应对策略

（一）开拓多元化的融资渠道，分散房地产金融风险

寻找多元化的房地产土地承包、建筑等开发资金的融资渠道，是分散以往集中于商业银行房地产金融风险行之有效的方法。多元化的融资渠道包括了向房地产投资者、开发商以及住房消费者进行融资等方式。其中，向房地产投资者转移房地产金融风险是主要途径之一。例如让投资者通过房地产证券、信托等方式进行融资，降低房地产银行贷款。另外，这些融资方式不仅限于房地产投资者，个人住宅消费者同样可以通过证券、信托等方式筹集购房资金。这些方式都能够将集中于银行的房地产金融风险分散承担，在一定程度上能够有效地降低风险的发生。

（二）加强政府宏观调控

政府宏观调控对房地产行业发展有重要影响。当前，我国房地产政策已经提出了在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，建立健全房地产行业发展的长效机制。抑制炒房行为的不断增加，可以实行不动产统一登记，成立专门的登记机构，建立不动产信息管理基础平台的全国联网，推进房产税相关法律法规建设。不动产登记包括房屋、土地、林地等，内容广泛，并且登记工作几乎涉及每家每户，涵盖范围也非常广泛。不动产统一登记能够全面掌握居民个人房地产信息数据，能够将炒房成本提高，降低炒房者的利润空间，从而抑制炒房行为拉高房地产市场价格，增加房地产金融风险发生的概率。同时，掌握个人房地产信息数据还有利于房地产数据的检测分析以及信息发布。以数据的预判金融风险发生的概率，提前做好相应的防范，制定有效的应对策略，数据信息的发布能够对房地产市场进行合理的政策干预。

（三）建立并落实个人信用制度

目前我国的个人信用制度的建立还不完善，对于个人信用很多时候还是依靠道德的约束，个人的无信用行为并不能受到严厉的惩罚。相关法制建设的不完善.法律责任明确不到位，导致一旦出现情况比较严重的信贷危机，给不了无信用的人合理的处罚。违信处罚力度不够，对个人就起不到震慑作用，个人信用违约就会增加。建立健全个人信用制度，减少个人住房贷款违约现象，对降低银行信贷危机的发生，从而降低房地产金融风险是十分必要的。健全的个人信用制度涵盖了个人信用调查、个人信用档案、个人信用监控与评估、个人信用账户等机制。另外，提高违信成本也是减少个人住房贷款违约，降低房地产金融风险的有效方式。

三、结语

总而言之，房地产行业发展对推动我国经济整体发展有着重要作用，降低房地产金融风险是当前解决房地产行业问题的重中之重。因此，实施有效的房地产金融风险管理及应对策略，开拓多元化的融资渠道，加强政府宏观调控，建立并落实个人信用制度，从各个方面将房地产金融风险降到最低，保证房地产行业健康有序的发展。

参考文献：

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[3]刘宇坤.银行体制、资本市场与房地产金融风险[J].时代金融，2016（14）：272-273.

作者简介：

吴国英，福建省浦城县不动产登记中心，福建南平。