我国房地产财税政策与国外经验借鉴分析

覃梅芳

摘要：当前我国部分城市房价再次开始上涨，并且普遍存在租赁住房市场激励不足的情况，同时大量住房空置造成严重资源浪费，为改善这一现状政府部门应当采取房产税试点、购租并举等措施，通过相应房地产财税政策引导房地产市场健康发展，保障民生。本文将对房地产市场健康发展意义和我国房地产财税政策基本情况进行分析，并探讨外国构建购租并举住房制度的经验，最终研究完善我国房地产税收政策的建议。

关键词：房地产;财税政策;经验

中图分类号：F812.42  文献识别码：A  文章编号：

2096-3157（2019）06-0095-02

城市化进程不断推进过程中，我国很多城市房价开始上升，为有效控制房价过快上涨，部分地方政府部门采取一系列措施干预房价。虽然房价在短期内得到控制，但在房地产基本制度不完善的情况下，还无法有效改善土地财政这一住房基本制度。住房市场化改革过程中，需求端“重购轻租”，供给端“重售轻租”，在住房买卖市场聚集大多数资源，住房体系平衡被打破。新时期政府在深化住房制度改革中应充分贯彻购租并举，以有效解决当前存在的各种问题，为完善房地产市场结构、推动租房市场发展提供助力，有效满足民众住房需求。

一、房地产市场健康发展的意义

房地产有机结合了房产和地产，其属性包括资产、商品、社会保障等。同时该产业具有基础性、先导性，对于推动城镇化建设、发展社会经济具有重要价值和意义，若调控不当或调控效果不佳，那么将会引发社会分配不公，并且难以实现“住有所居”的目标，社会稳定将会受到影响，所以实际中应采取有效措施推动房地产市场发展。

第一，房地产市场同时具备内需和消费两种功能，对于扩大内需和发展经济具有重要意义。首先房地产投资开发可扩大内需和推动经济增长，其次可间接促进住房消费和关联生产。房地产不仅能够为上游建筑业发展提供助力，还能促进消费资料和生产资料需求提升，能够刺激家用电器、房屋装修等消费品需求，还能够扩大社会就业，带动服务业发展，最终推动我国经济进步。

第二，在加快构建和谐社会、改善和保障民生方面房地产发展具有重要意义。民生问题中住房问题非常重要，其在很大程度上影响着社会稳定。构建和谐社会的基本目标之一就是“住有所居”，解决低收入家庭住房问题需要联合运用市场机制和政府公共财政支持，政府部门在构建住房保障体系时应保证其层次性，使得不同层级居民需求都能够得到满足，保证社会稳定。

第三，城镇化科学发展和房地产市场健康发展关系密切。城镇建设中房地产是重要的构成部分，其在实现城镇化中发挥着重要作用，总的来说房地产业发展是工业化和城镇化的共同结果，从另一个角度上来说房地产发展也推动了城镇化。

二、我国房地产财税政策基本情况

我国住房分配制度改革启动于上世纪90年代，在鼓励住房消费和住房商品化政策的影响下，房地产市场快速发展。当前覆盖房屋买卖市场、住房保障、租赁住房市场的多层次财税体系已经基本形成。

第一，地方政府主要收入来自土地出让收入。在多重机制和体制的影响下，城市化进程当中地方政府主要通过土地出让获得收入。在城镇住房制度改革推广时，地方政府每年通过土地出让获得500亿元左右收入，在一般预算收入中占比10%左右。而到2008年全国通过出让土地获得超过1万亿元收入，2010年则翻了一番，2015年地方政府总收入中25%以上来自出让土地，在国内生产总值中占比4.5%。对于我国地方政府来说，其城市建设和发展主要通过出让土地收入获得支撑。

第二，公共财政对住房改革和住房保障的补贴机制逐步形成和完善，依据财政部分公布数据，我国住房保障领域公共财政支出主要由住房改革、城乡社区住宅、保障性安居工程等方面支出构成。公共财政逐步发展和完善住房改革和住房保障补贴机制，

第三，开发、流动、持有环节均被房地产税覆盖。上世纪80年代开始，我国房地产领域政策框架逐步健全，包括土地使用税、印花税、增值税、所得税、房产税等，这些税费分布在开发环节好、流通环节、持有环节[1]。

第四，当前我国政府部门主要通过房地產财税政策进行市场调节。在房地产市场改革过程中，我国市场主要通过房地产财税政策调整，尤其是交易环节税收政策，对房地产税会场中供需关系进行调节。另外重庆、上海等城市在房产税改革中，开始进行个人房产的房产税的征收，以实现对房地产市场的调控[2]。

三、外国构建购租并举住房制度的经验

为使住房买卖市场和住房租赁市场相互影响和促进，很多发达国家实施购租并举住房制度。我国可借鉴外国经验，进一步优化财税政策，维持房价在一定稳定范围内，引导更多民众选择租赁，在住房租赁市场不断发展中，住房梯次消费模式逐渐形成，过度购房需求被引导过度到租赁市场，这样能够避免房价过度增长[3]。

第一，保证租赁住房稳定供应。租赁房供应主体在发达国家住房租赁市场中主要包括专业租赁机构和个人，在财税方面其能够获得较多优惠政策。在个人出租住房时，多数欧美发达国家规定该类房屋折旧可抵扣其他应税收入，租赁中发生的亏损也可在其他收入中抵扣。部分国家还减免持有出租住房的资本利得税。而规模化、机构化住房租赁企业能够稳定供应租赁房源，所以发达国家提供多种税收政策支持住房租赁企业发展，以保障租赁住房的稳定供应。为保证租赁房源的稳定性，需扶持机构化、规划化[4].

第二，利用房产税减少空置住房。在税收政策设计方面多数国家都重视“轻流转重持有”，地方政府主要通过自持有环节获得房产税，一些国家同时征收房产税和稳定租金。地方政府通过税收补贴形式进行低租金住房建设，居民的选择更多。一些地方政府利用法律法规对租金涨幅进行控制[5]。

第三，利用财税政策引导租房。发达国家的常规住房选择之一就是租赁，选择租房的比例高达30%以上，部分国家比例甚至超过50%。一些国家采用租金抵扣个人所得税、租约保障、租金管制。上世纪70年代美国采取住房补贴，包括租房券和租金凭证，这种方式既能够减轻低收入家庭负担，又能够方便人们选择住房，最终保障社会的稳定性[6]。

四、完善我国房地产税收政策的建议

1.对土地供应和收支管理进行规范

一方面，应进一步强化土地供应，保证中小型普通商品住房、棚户区改造住房、保障性住房用地的落实，针对投机性土地使用开展严格管理。另一方面，应对土地出让方式进行完善和落实。最后，还应当提升土地出让收支管理水平[7]。

2.合理引导住房消费，优化房地产税收政策

实际中应进一步提升保证性住房建设支出控制水平，增加保障性住房租金补助投入。充分发挥实物保障和货币补贴的作用，促进合理化住房租赁消费。对税收优惠措施进行制定，鼓励民众采取租房的方式解决住房问题。在个人所得税税前抵扣中纳入个人承租住房租金，这样能够鼓励租房，降低居住成本，并促进租赁合同登记备案，推动住房租赁市场健康稳定发展[8-9]。

3.逐步实现“轻流转、重持有”，简化税种

进一步优化房地产税收体系，设立设置房地产交易环节征收税种，依据情况逐步征收房产税征收。税率依据住房持有时间长短个人和企业所得税确定，税率按照持有时间确定，有效遏制投机行为。交易环节税率应适当降低，持有环节税率应适当提升[10-11]。

4.促进存量住房资源利用，征收个人住房房产税

在总结部分城市关于征收个人住房房产税试点工作的基础上，在房地产税制调整的总体框架下对房产税进行合理推广。针对存量住房应征税，巩固税源，将税基扩大。计征数额按照评估价值确定，对于高档商品住房、普通住房征收不同税率，对住房需求进行合理引导[12-13]。

五、结语

通过以上内容可知，当前我国房地产市场发展中还有很多问题，其中较为突出的就是财税政策，财税政策在房地产市场发展中发挥重要作用，其对于租购并举的实现具有重要意义。地方政府部门应采取有效的房地产财税政策引导房地产市场健康发展，充分发挥出其引导作用，保证人们住房需求得到最大限度满足。本研究对房地产市场健康发展的意义进行了分析，探讨了外国具有借鉴意义的做法和经验，研究了完善我国房地产税收政策的建议，但仍存在一定局限，希望行业人员强化重视，针对我国房地产财税政策开展深入研究，推动我国房地产市场健康稳定发展，充分发挥出其推动经济进步的作用。

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