群体别墅的工程管理探析

王道骧 （上海建科工程项目管理有限公司，上海 200032）

随着现代城市建筑的同质化及人们的生活水平不断提高，人们在居住条件方面提出更高的要求，对自然环境优美、通风和采光条件良好的别墅尤为青睐。但是与传统的高层住宅相比，群体别墅的工程管理有其独特之处和一定的难度，且一直都是工程热议的话题。文章结合实际工程案例，针对组织架构、总平面布置、进度、质量四个方面进行经验性的分析总结为群体别墅的工程管理提供一定的参考。

1 工程概况

本工程位于南京市江宁区牛首山南麓，东临赵宕水库；该项目都为联排别墅共22栋，设有双拼、三联排、四联排、六联排、七联排共五种形式别墅，2个地下车库，1栋配电房，总建筑面积33933.9m2。

别墅地下一层，地上三层，采用剪力墙结构形式，独立基础（部分为人工挖孔墩），外立面共有涂料、墙砖、铝板、石材四种饰面。别墅群依坡地地形布置，每栋单体别墅内也呈阶梯式设计。

2 组织架构

群体别墅的施工作业特点是同步施工时水平作业面大，需要同时投入大量的人力、物力，无形中加大了工程管理难度。按传统的组织架构进行管理，就需要配备更多的现场管理人员，否则就会很容易出现管理死角和走马观灯式管理，对施工中出现的问题疲于应付，现场管理陷入一定的混乱状态，无法对项目形成系统的、专业的、预见性的管理，由此可见，科学的组织架构是项目目标顺利实现的首要前提。

优化组织架构使之符合群体别墅项目特点，才能让项目组织更好的运转并对工程进行合理的管理。在分析业主的需求，剖析设计图纸，结合现场实际的情况下，提出优化措施：

①将工程划分为4个施工区域，每个施工区域设置一名片区长协调问题、组织生产，并配备两名施工员辅助对施工质量进行检查、验收，形成一个区域管理团队，区域管理团队可以具体详细的掌握各自区域内的楼栋施工情况，富有针对性的管理，极大的提升了管理成效；

②建立激励的管理制度，明确每个管理人员的职责和权利，激发工作积极性、增强责任心，区域管理团队的设置为管理人员在工作中提供了锻炼平台和发展空间，使其得到工作成就感，管理制度的严格执行有效的避免了忙忙碌碌或漫无目的的工作，从而达到对项目进行有效的管控；

③规范现场管理标准，加强劳务分包的管理，制定各项工作的目标和标准，把工作内容具体化、标准化。管理动作的标准化避免了人为因素的影响，提升了团队的执行力。

3 总平面布置

总平面布置的重要性和必要性已受到工程管理人员的普遍关注，科学合理的总平面布置不仅可以提高生产效率、减少成本，而且在很大程度上保证了工程进度、安全、文明等目标的顺利实现。群体别墅的施工范围大、水平作业面多，更需要合理规划现场的平面布置。

按业主要求，该工程同时交付且其中4栋须提前完工用于营销展区，在狭窄的场地条件下，必须统一策划、统一管理，全面考虑整个施工过程中现场的需求，才能为施工有序推进创造有利的条件。

①群体别墅工程具有单体多，单体工作量小、总体高度低的特点，垂直运输机械的选设必须综合考虑其施工特点、场地、成本等因素。该项目共布置4台QTZ80塔吊，回转半径为60m，基本做到无盲区且最大限度的满足工程各阶段垂直运输要求。预选的营销区域内不布设塔吊，减少后期二次安拆费用。每台塔吊的吊运区域内设置一个材料加工场区，减少二次倒运，避免各区域的相互干扰。

②每个单体别墅间距较小，整体布置较为紧凑，地形条件的限制情况下现场尽可能的设置6m宽的循环道路。在主体施工阶段，为保证每个吊运区域内的加工场区设置，部分区域只能设置中断的施工道路以此保证车辆的通行和材料的水平运输。场内的交通条件要求必须统一调度，合理安排材料的进场计划，减少道路、场地的占用，避免打乱施工部署。主体结构施工阶段经常性的因泵车支设在施工道路上造成车辆无法通行，影响后续楼栋的材料的运输。此类情况就对现场管理人员的能力提出更高的要求，需要提前协调好后续的施工材料情况，做出合理的统筹安排。

③项目地处于坡地且每户别墅均在地下室设有下沉式庭院，造成施工阶段地下室积水严重为后续施工带来较大影响。这就要求施工阶段必须有完善的排水系统，若考虑临时的抽排水措施，费用较大且后续拆除又会造成较大的浪费。项目结合设计图纸在基础施工阶段同时施工别墅内下沉庭院雨水井管道，使各单体别墅雨水管道连通，形成设计图纸要求的正式雨排水系统。此做法有效的解决了施工阶段的排水问题，且正式的雨排水系统也无须另行施工，为后期的施工节约了工期和成本。

平面布置图

4 进度管控

住宅工程的进度是关乎企业效益的重要指标，对工程进度的管控也体现出一个项目的管理水平，群体别墅的施工进度管控更是衡量其水平的重要标志。

在4个施工区域内根据户型情况，组织同户型的流水施工，其余的平行施工。此施工节奏在一定程度上避免了材料的浪费、人员的窝工，加快了施工进度，使整个工程有序推进。进度计划根据施工部署结合现场地形条件，对施工进行科学合理的安排，使每个工种间有序的衔接，对关键线路有影响的工序调整施工方案或施工工艺，使整个进度计划紧凑合理，具有可执行性。

进度管控主要从计划、动态管理、协调三方面采取措施。

①多级进度计划：根据合同节点要求编制工程总进度计划；分解出区域节点要求，编制区域进度计划；再次分解出单体楼栋节点要求，编制单体进度计划；对单体进度计划进行量化、细化，编制各专业专项进度计划，从而形成一个较完整的进度计划体系。专项计划是最基础的操作计划，必须具有很强的针对性、及时性、操作性和可控性，才能为后期的执行提供指导。

②进度动态管理：管理人员实时跟踪进度情况，根据各级进度计划检查确定各楼栋节点的完成情况，对发生偏离的节点及时分析原因，制定出整改措施并组织落实；已滞后的进度计划及时调整并满足上级计划的节点要求，必要时调整施工方案、改变施工顺序，保证进度节点。

③加强各施工区域间的横向联系，合理调配各项资源。定期举行进度协调会议，明确各阶段节点目标，并对可能影响进度节点的因素进行预测和分析，制定相应的方案。

5 质量管控

质量管控是工程现场管理的一个重要内容，所以在开展管理活动的过程中，必须要对质量管理引起足够的重视，加强对工程关键部位的管理并进行全面的质量管理，从而有效地保证工程的施工质量。

别墅项目不同于常见的高层住宅项目，结构造型复杂，细部节点较多，对施工质量提出更高的要求。为了实现工程的质量目标，采取的质量管控措施如下。

①以调整后的组织架构为依托建立完整的质量管理体系，明确质量目标、质量责任。增强管理人员、施工人员的质量意识，确保每道工序的质量，从根本上杜绝质量隐患从而保证完工后的工程质量。

②施工前结合设计和施工现场的实际情况制定合理的施工方案，针对方案中施工的难点和技术要求用图纸、图片形式向管理人员进行更直观的交底，对工程质量有更明确的认识，避免不必要的错误发生。

③加强过程中管理，坚持样板先行。对每个节点都必须建造实体工序样板，确定质量目标，让施工人员观摩学习，对施工质量有着更直观的认识和掌握其中的重点难点，使得接下来的施工能够得心应手，将可能出现的问题消灭在过程中，避免返工。

④成品保护的重要性在工程中不言而喻。别墅项目因其外立面饰面种类的繁多，不可避免的存在交叉作业和污染破坏，更体现出其必要性。外立面施工前对可能的污染破坏因素评估，采取调整施工顺序或改变保护措施等方法进行成品保护；施工完毕必须做好保护措施后移交给下道工序并做好移交记录，管理人员跟踪协调监督。

6 结语

随着人们对生活品质的追求，高品质的住宅将会成为一种趋势，别墅更是如此。群体别墅项目存在着工期紧、质量要求高、管理协调难度大等特点，因此需要正确认识和分析其中要点，根据现场实际情况有针对性的制定出合理的对策和管理方法并对出现的问题及时应对调整，不断总结、完善管理，才能保证项目的各项目标的顺利实现。