低杠杆时代

2016年底，剛刚20岁的恒大以3732亿元的销售额力压万科，成为名副其实的“宇宙第一房企”。

就在外界以为恒大将会持续“高负债、高杠杆”进而维持高速成长的时候，许家印便开始启动了恒大的第六次重大战略决策，这一战略转变的关键词就是降杠杆。

根据恒大官方披露的信息显示，2017年，公司启动战略转型。在发展模式上，从“规模型”向“规模+ 效益型”模式转变;在经营模式上，从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

恒大不再刻意追求速度，而更加追求质量。数据显示，2017年，恒大净利润370.5亿，同比大增110.3%，现金余额2877亿。同时，净负债率下降近六成。

而就在恒大放慢脚步的时候，碧桂园在2017年累计完成销售金额5500.1亿，同比增长78%，几个月前就基本锁定了全年第一。成为新晋的“宇宙第一房企”。

另外，融创的成长不容小视，2017全年业绩同比大幅增长140.3%至3620亿元，排在第四位。自此，“恒碧万融”四强争斗的格局正式形成，而这四家房企均为民营企业。

在恒大主动降杠杆的时刻，2016-2019这三年来，以阳光城、泰禾、融信为代表的闽系房企，以新城控股、中南置地为代表的苏系房企，以中梁、祥生为代表的浙系房企，延续恒大的“高负债、高杠杆、高周转”，他们在全国跑马圈地，激进扩张，生怕错过这一波杠杆红利。

在规模为王的房地产江湖，强者恒强、赢家通吃，可以说没有速度就没有话语权。截至2019年7月24日，今年全国共有274家地产商宣告破产。中小房企倒闭潮的背后，则是大型房企的强者愈强。

不过，三年后，变天了。在决策层降杠杆的政策调控下，资管新规、信托融资监管、海外发债受限等高压政策接连出台，房企变得谨小慎微。

“降负债、稳健、利润、防风险”成为房企业绩发布会上的高频词。先是万科高喊“活下去”，后有旭辉执行董事兼行政总裁林峰在业绩会上强调要“ 有财务约束的增长”。他提醒道，“过去有哪些经验让你形成完整的路径依赖，你就要小心。只要形成路径依赖，有可能后面有坑。”

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌也在业绩会上称：“过去我和吴建斌是‘他有钱，我有地，现在更像是在钢丝绳上跳双人舞。”朱荣斌和吴建斌曾在碧桂园搭班，被业内成为“双斌组合”，在他们的经营下，碧桂园大杀四方，迅速扩张，而如今也自嘲为“钢丝绳上跳双人舞”。

而有些房企甚至放缓拿地节奏，有传言某广东房企下半年不再拿地。亦有房企开始卖资产，泰禾、新城不断变卖资产，以求达到财务安全边际。

另外，华夏幸福、中国金茂也出让股权给中国平安，引入金主也不失为一种良策。

也有些后知后觉者，在“只要能活下来就能做大”的错觉中猛然惊醒，奋起直追却遇到去杠杆大潮。

只不过，在众人惊醒时刻，已有人摘瓜而去，顺利上岸。