外资PE“围猎”中国房地产

赵文佳

2019年以来，外资的身影频频活跃在中国商业地产大宗交易市场上。数据显示，仅2019年一季度，黑石等外资机构，在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元。

除此之外，以华平、KKR等代表的外资投资机构，在国内房地产领域的投资方式也在不断“花样翻新”。

激进投资

今年黑石集团颇为活跃，先以4.8亿美元收购美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国3家购物中心50%股权;又以70.23亿港元收购海航.地产开发子公司香港国际建投69 54%股份;3月初又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

除了黑石，上海浦发大厦、上海MixC万象城等A级办公大楼也被外资机构收入麾下;不仅在上海，北京也频现外资收购身影，3月28日，启城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者，对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购。据了解，此次交易是迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项目之一。

而在2017年之前，外资在地产项目投资方面还没如此“激进”。

回顾房地产大宗交易的历史，2005年开始，外资基金将目光投向中国，布局北上核心物业;2010年，关于保险资金投资不动产暂行办法出台，中资保险公司开始扩大商办物业投资，2015-2016年，内资基金和万能险成为市场主要买家;2017年，随着房地产市场进入存量物业时代，内资开发商并购存量物业，掀起一轮热潮;2018年之后，外资投资占比显著上升。

仲量联行提供的数据统计显示，去年，北京大宗交易市场成交额中大约有四分之一收购者是外资。

对于外资在国内地产项目投资收购中再次活跃，业内人士普遍认为，首先，2018年，中国去杠杆、去地产化的大势使不少企业抛售资产，市场出现更多的优质资产，比如海航资产的集中处置;另一方面，融资渠道收紧则使内资机构募资困难，出价能力逐渐下降。

在2017年之前，外资在地产项目投资方面还没如此“激进”。

外资现阶段大规模进入国内商业地产市场，除了对市场动态变化反应迅速，同时也是对中国经济未来发展态势的看好。中国这一新经济体具有高速经济增长、稳定政治环境、愈发开放的政策等多种优势。因此之前在日韩超配的外资机构已逐渐主动将中国的重要性提升。

“商业地产写字楼是中国经济的晴雨表，外国的私募基金看好目前中国的经济发展，在这种情况下，外资认为有必要抢占中国一线城市的商业地产资源，加大对中国的核心资产配置。”一位地产资深人士表示，“最近新加坡、美国、欧洲资金都在进入中国商业地产领域，这是一个常明显的趋势，外资已经将中国当作是全世界越来越重要的经济体。”

对于外资主流的投资逻辑，仍然是“买入一经营一出售”或Reits退出这一模式。但值得关注的是，有越来越多的外资基金长期持有国内具备稳定租金收入、优质租客组合的商业核心物业，这越来越像伦敦、纽约的情况。

而对于外资机构投资的地域，作为中国最重要的两个门户城市的上海和北京是首要选择。但除此之外，也有向二线城市下沉的趋势。

花样翻新

随着市场及房地产行业环境的变化，外资机构参与中国房地产行业的投资方式也与时俱进。

2018年12月，华平投资宣布与翰德集团签署合作协议，约定双方成立合资公司，对中国境内特殊机会房地产项目进行投资。合资公司拟投资总额为10亿美元，并预期资产管理规模在3年内达到50亿美元，成为中国领先的房地产类不良资产持有及处置公司。

外资机构参与中国房地产行业的投资方式也与时俱进。

据了解，华平投资在中国房地产领域有着丰富的投资经验，已对国内20多家公司、項目投入了逾40亿美元的资金，投资于开发商、运营商、资产管理公司以及资产、项目层面的合资企业。

合资公司可与华平投资组合中从事长租公寓、办公场地、园区、零售地产等业务的诸多企业进行战略合作，形成“1+1>2”的协同效应。

翰德集团自2017年战略转型进入不良债权投资与城市更新运营领域以来，在1年多时间里完成了12个项目的落地，实现了超50亿元资产规模的资产收购和交易。

华平在中国房地产领域有十几年的投资历史，手段也在不断“花样翻新”。华平在中国房地产市场的投资演变，也反映了房地产领域创新与融资趋势的变化。

2005年，华平正式开始在房地产领域的投资，国内住宅市场从2005年开始呈现井喷式发展，彼时华平投资最多的就是传统房企。合作模式也比较简单：充当投资人角色，让房企有资本跑马圈地，然后获取收益。

2006年，快捷酒店开始兴起，华平抓住机会，对7天酒店进行投资，从一开始投资其7家酒店，到陆续投资逾千家酒店;华平从2010年开始成为魔方公寓的战略股东，一直跟投了几轮。

零售商业在过去十年也有很大变化，除了与如华润等地产开发商有项目合作外，华平在2009年左右开始投资专业运营公司，与红星美凯龙展开多次合作。

2010年，华平开始与中国金茂（原方兴地产）合作，投资高端办公及酒店物业。此后，华平开始与上海凯龙瑞合作，后者专注于园区收购和管理，目前该公司已经进入资产管理和资产运营、资金运营角色。

而如果找不到合适的平台投资，华平就自己创办一个新平台，比如创办易商红木物流仓储。此前华平投资了不少电商企业，这些公司的共同问题是物流配套。从房地产角度出发，华平决定通过自建仓库，以控制成本，但不进行仓库买卖。因为华平更看重企业的持续性。

除了华平在中国地产投资领域动作频频外。去年，华住酒店集团宣布与全球领先的另类资产管理公司TPG（德太集团）共同成立合资公司，华住占股20%，TPG占股80%。同时这家合资公司已与腾飞酒店信托（新加坡）达成股权收购协议，以11.8亿元人民币全资收购其旗下的两家酒店地产——北京诺富特三元酒店和宜必思北京三元桥酒店。交易完成后，这两家酒店将进行翻新改造，并由华住继续经营。

而早在2011年，KKR就与远洋地产合作成立地产基金，参与中国境内的房地产投资项目。2016年又与远洋集团共同出资14.77亿港元投资首创置业旗下香港上市公司首创钜大，助力首创钜大进一步开发及壮大其奥特莱斯综合体业务。日前又有消息指出，KKR为深化在亚洲的房地产投资，正在筹募旗下首档专攻亚洲的房地产基金，目标为15亿美元。