禹洲地产加杠杆狂追

谢泽锋

林龙安

在去年并未完成年初制定的销售目标后，林龙安执掌的禹洲地产（01628.HK）开始了新一轮扩张。

这家发迹于厦门的房地产公司，眼看身边的闽系房企兄弟们纷纷大踏步跃进千亿俱乐部，再也掩盖不住对千亿目标的追求。在2017年，林龙安提出三年破千亿的目标，即2020年突破千亿销售规模。

加速成长的背后，是大规模拿地。

但2018年的成绩并不太令投资者满意。而2019年对禹洲地产来说无疑是特殊的，今年是禹洲地产成立25周年、上市10周年的重要里程碑，更是千亿征程关键性的一年。

百舸争流中，推进房企前进的莫过于一手融资，一手拿地。林龙安为禹洲地产今年拿地预留了400亿元。不过财务出身的他，一直强调平衡规模、利润及风险的“三驾马车”。

融资日益趋紧，竞争日渐加剧，禹洲如何在不落下速度的同时，实现执掌者的“野心”？

千亿野心

早在2017上半年，林龙安为禹洲地产提出了新的发展战略——“区域深耕全国领先”，力争跻身千亿元房企俱乐部。具体时间表为，2018年实现600亿元销售额，到2020年冲刺1200亿元。

在红火的2018年，禹洲地产合约销售金额劲增38.94%至560.03亿元，但仍旧没有完成全年600亿元的目标。

2018年目标落空后，2019年不容有失。禹洲地产给自己设定的2019年合约销售目标是670亿元。

根据禹洲地产（01628.HK）公布上半年销售业绩情况，其1-6月合约销售金额为284.74亿，同比增长32.47%，较上年同期提升32个百分点。以此计算，截至今年6月底，禹洲地产已完成了年度目标的42%。

加速成长的背后，则是大规模拿地。林龙安在出席2018年度业绩发布时曾表示，2019年拿地总预算约400亿。

根据中指研究院发布的数据显示，2019年前6个月禹洲地产拿地金额为193亿元，在所有房地产企业中排第27位，而上年同期排在50名开外。以此计算，禹洲地产下半年可能仍然维持较陕的拿地节奏。

在今年年中的媒体见面会上，林龙安透露：今年禹洲共买入了12幅地块，总面积超过200万平方米，总货值在450亿元以上，其中9块是1-3月地价相对低谷的时候拿下，当中8块是底价或者低溢价的拿地。

然而，3月底开始，土地市场火爆，禹洲拿地也出现高溢价。3月21日，安徽合肥出让6宗地块，禹洲27.3亿夺得包河区S1901地块，楼面价11625元/平方米，溢价率121%。

5月16日，成都主城区两宗纯住宅用地入市出让，禹洲地产以5.95亿元竞得锦江区三圣乡华新村二、七组合地块，地块溢价达到134%。

高频次高溢价拿地的禹洲感受到了压力，林龙安透露，1、2月土地成本已经上升了15%，接下来的高峰期会保持谨慎。因此4、5月，禹洲只拿了4块地。

禹洲地产加权平均融资成本为7.23%， 较2017年上升1.21个百分点。

三驾马车

一家企业的发展方式就是其领导者理念的外沿。财务出身的林龙安对于“稳健”有着自己独特的理解。

和其他闽系房企略有不同，禹洲地产一直坚持自己的“三驾马车”——“量要跟上、盈利要保证、负债比例要控制。”“禹洲地产还是保持我们的特色，我经常跟团队讲，没有盈利的项目不做，作为地产开发商，没有盈利的项目做是没有意义的，反而会增加团队的压力。”林龙安曾表示。

由于追求利润、规模、负债之间的平衡，禹洲地产销售额排名一直在50-60名之之间徘徊。

可以看出，和阳光城、泰禾、正荣、融信、融侨这些激进的邻居相比，禹洲地产显得较为谨慎。

然而随着这些后起之秀纷纷超越自己，甚至在三五年内就从百亿干到千亿规模，林龙安也开始强调千亿的重要性。

进入2019年，中骏、禹洲等企业开始猛起直追。根据克尔瑞的数据显示，今年上半年禹洲地产新增货值413.6亿元，排在36位。而在克尔瑞的销售排行榜中，禹洲仅在53名。

与此同时，在融资趋紧的大环境下，禹洲地产也开始加杠杆，融资成本有所提升。2019年以来，禹洲的发债频次和利息都有显著提高。

今年1月16日、1月29日和2月19日发布的公告显示，禹洲地产分别发行了5亿美元的优先票据，折合人民币超过100亿元，利率分别为8.625%、8.5%和8.5%。

1月30日，禹洲地产还发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划，票据年利率同为8.5%。据比较，8.5%的票面利率在同期发债的房企中处于较高水平，世茂、碧桂园、雅居乐、旭辉发行的优先票据利率均低于7%。

境内融资收紧、行业整体的境外房企发债成本不断走高。克而瑞统计显示，截至2018年末，禹洲地产加权平均融资成本为7.23%，较2017年上升1.21个百分点。

另一方面，禹洲地產的负债总额正在不断走高。截至2018年末，禹洲地产负债总额为936亿元，同比增长300多亿元;资产负债率升至81.38%，净负债率为66.97%，而2018年的净负债率为57.73%。

与此同时，禹洲地产通过引入战略投资者降低资金缺口。去年9月，华侨城旗下公司华昌国际以18.24-亿港元认购禹洲地产增发的4.6亿股，由此，华侨城（亚洲）成为禹洲地产第二大股东。对于配售所得款项，禹洲地产表示，将在机会出现时用作未来可能的投资。

今年5月28日，宋都股份（600077.SH）发布公告，将投资23.28亿元与禹洲地产合作开发杭州地块，并获得项目公司一半的股权，禹洲则拥有项目公司另外50%股权。

据悉，上述项目的地块位于杭州市拱墅区祥符地区，系禹洲地产子公司在5月17日以最高限价46.57亿元竞得，溢价率近30%。禹洲地产在引入华侨城战投后，又将高价拿下的土地项目与宋都股份（600077.SH）合作开发，一度引发市场对其资金链紧张的猜测。

观点地产就认为，对于正在千亿道路上奔跑的禹洲来说，土储扩张重要性不言而喻，但一个项目近50亿的价格依然不是一个能够轻易负担的数字，而23.28亿元引入宋都之后，无疑能够为禹洲的资金链“回上一大口血”。