住宅主要质量问题的施工过程控制

2019-10-10俞晓春扬州市扬子江置业有限责任公司江苏扬州225002

中国房地产业 2019年18期

文/俞晓春扬州市扬子江置业有限责任公司江苏扬州 225002

扬子颐和苑工程交付后，我们在处理业主报修问题时发现许多我们平时管理过程中忽视而产生的问题。针对在维修中所关注的重点，我们应该在主体施工过程中给与重视，减少和避免在维修期间再去处理，造成多重麻烦和对单位信誉等产生直接与间接损失。

1、施工中重点检查部位

1.1 开间的控制

住户在拿到自己房子时，最关心的就是尺寸大小是否符合图纸要求。所以我们在施工过程中必须本着严谨的态度进行定位、测量、放线，认真负责，实事求是。施工前熟悉图纸，精确计算每一个尺寸；施工过程中遵守先整体后局部的程序进行工作，密切配合，分工负责，团结合作；完成后多次对照图纸进行复查，避免梁、柱、墙偏位现象的发生。此外，在平时的施工过程中还需要注意仪器的保养工作，精确的仪器才能保证精准的结果。主体成型后必须将控制线检查清楚，以便二次结构施工时使用，在后期砌墙过程中，必须按照主体使用的控制线来砌墙，不能盲目的凭经验砌筑从而导致砌体墙位置的偏位。

1.2 墙面平整度及空鼓问题的控制

1.2.1 模板加固

板墙在立模时必须注意控制平整度，此外还应避免涨模等现象的发生。虽然二次施工时粉刷可以解决部分不平整问题，但考虑到室内开间、墙体质量等问题就不难发现粉刷时纠正的偏差非常有限，因此在主体施工时就应当注意严格控制。模板安装完成后，必须检验模板的垂直度。在模板加固时，可以使用新型“防涨模U 型卡”（图1），“防涨模U 型卡”可以很好的预防涨模现象的发生，并且可以重复使用，减少不必要的损失。

图1 防涨模U 型卡

1.2.2 墙面粉刷

墙面粉刷是装饰分部工程中极为重要的一项工作，他不仅能够对主体结构施工过程中造成的垂直度、平整度的微小瑕疵进行修正，还能够直观的体现出建筑观感质量的好坏，因此工作必须认真对待。

必须注重甩浆工作的重用性。墙面空不空鼓绝大多数就是由于甩浆和原结构不牢靠所造成。所以必须把控甩浆后的浇水保养工作，这是防治空鼓的重点。

施工前必须对墙面进行处理，主体结构拆模后附着在混凝土表面的脱模剂、油污、旧模板等都需要清理干净，这样才能使喷砂层更好的附着于原结构层；存在涨模现象的需事先凿除并清理干净，同时还应钉挂钢丝网。清理完毕后用清水喷洒墙面使墙面充分湿润，而后进行喷浆施工。喷浆施工非常重要，墙面的空鼓绝大多数就是由于喷浆和原结构附着不牢靠所造成的，所以必须以严谨的太多对待这项工作，施工完后还需要注意喷浆后的浇水保养工作，这是防治空鼓的重点。

喷浆施工完毕后，需在喷浆层上设置灰饼，灰饼的质量将直接影响到完工后室内尺寸的准确度。，因此灰饼的质量必须严格进行控制。出灰饼前对大墙面、四角和门窗口边弹线找规矩，横线则以楼层水平基线交圈控制，竖向线则以四周大角和柱为基线控制。在墙面上用2m 托线板分层设点做灰饼，墙面竖向灰饼设置2 个，横向灰饼设置间距为1.5m，严禁房间两头灰饼控制尺寸出现大小头情况，房间开间进深尺寸控制严格按照分户验收允许偏差，每次打底时则以此灰饼作为基准点进行冲筋，使其底层灰做到横平竖直。

抹灰前对墙面洒水充分湿润，而后进行底层刮糙，底层抹灰应压实，抹灰应与所冲的筋抹平，拉出鱼鳞糙，使其粘结牢固，面层应待底层稍干后方能进行操作，并用刮尺刮平。面层施工时大墙面满蒙耐碱玻纤网格布，砌体与混凝土墙、柱交界处蒙钢丝网，这样可以更好的预防墙体裂缝的产生，使粉刷层的质量得到保证。

墙面粉刷后必须检查粉刷的平整度和垂直度，在平时的施工工程中，我们大多只注意大墙面是否符合要求，而在维修期间我们发现许多问题不仅仅存在于这些地方，阴阳角、门窗洞口、小阳台、门边柱等部位才是重中之重，因为在装修过程中，大面上的缺陷并不会影响太多，而转角和洞口等部位才更容易出现问题，这些部位一旦出现不垂直的现象，维修时就只能进行凿、补等处理方式，工作量大、工作难度高，如果业主已经贴好瓷砖，这些问题将更难处理，因此阴阳角、门窗洞口、小阳台、门边柱等部位在施工过程中更应该严格控制，保证其质量。

1.3 顶板平整度的控制

颐和苑是普通商品房，许多住户都不进行吊顶，因此对顶板平整度的要求比规范更严格。许多符合规范要求的地方，由于住户对规范的不了解以及对问题看法的严重程度，导致顶板维修量大大增加。因此我们要在主体施工过程中就严格控制顶板的平整度。混凝土浇筑前，施工员和质检员必须对底模的平整度进行检查，加以控制。所有阴阳角部位是检查的重点，这些地方更容易产生高低差，这些部位最好全面检查，盲目的抽样检查更容易导致问题的产生。

天棚抹灰前应对混凝土基层的旧模板、铁钉等杂物进行清理，有凹凸不平的部位要剔除平整，水泥棱需打磨干净，阴阳角和模板拼接处是重点清理部位，必须认真清理，严格检查。基层清理完后将水泥腻子批抹在混凝土基层上，完成后进行湿水养护，而后进行面层腻子的施工，力求做到粉刷层与混凝土基层之间、各粉刷层之间均能够粘结牢固，粉刷层无掉皮、脱层、空鼓现象，面层无裂缝，表面应光滑、洁净、平整、纹路均匀一致，阴阳角线条应顺直、清晰。

1.4 屋面施工过程中控制

在屋面浇筑时，尽量不要预留放线洞，放线洞不管后期如何修补也会存在或多或少的漏水现象。屋面模板立模后必须将模板内的垃圾清理干净，多次浇水冲洗。混凝土浇筑时使用振动棒充分振捣使混凝土浇筑密实，浇筑完成后用平板振动器进行收面，严格禁止工人带水收面，防止屋面成型时发生表面龟类、起皮、浮浆等现象，最后还应注意混凝土的养护。屋面止水坎尽量和主体一起浇筑，避免止水坎二次浇筑时存在与主体附着不牢靠等问题造成漏水。屋面防水卷材施工时，必须注意卷材的覆盖工作，防止工人偷工减料，在屋面有天沟等排水系统时，必须将防水卷材上翻，此外还应注意卷材的粘贴是否牢固，切忌存在空鼓现象。浇筑刚性防水层时应设置钢筋网片，浇筑完成后合理设置分隔缝，这样才能防止刚性防水层的开裂，避免雨水通过裂缝进入防水层导致漏水。屋面防水工作十分重要，一定要做好每一步从而避免漏水现象的发生。

2、维修过程中发现的重点问题

2.1 门窗单位的垂直平整度要求

在维修期间，多数业主对安装好的门窗提出修理要求。在施工过程中，我们必须注意检查窗户的垂直平整度，在窗户安装后，必须注意窗户发泡剂等填充物的密实度。工人后期粉刷时注意窗框下口必须用混凝土进行填充等措施，因为窗户在维修期间多次发现下端两边有漏水现象，所以在粉刷过程中，必须对此部位严格要求。窗户安装后，必须注意成品保护，不能损坏窗户成品，当工期较紧需要从已经安装好的窗洞口上料时，最好采用“陶门窗保护卡”（图2）。这种材料可以极大的保护好门窗成品，并且可以重复使用。在窗扇安装后，必须再次检查窗扇和窗框的垂直度。窗扇还要检查关闭后密封性、月牙锁的开关问题、压条是否牢固等问题。此时还应检查下窗框排水口是否堵塞，若堵塞应及时清理。

图2 陶门窗保护卡

进户门安装单位在施工时，必须注意检查门的垂直度。门的垂直度将影响到后期业主装修时门套的安装。在维修期间发现许多门不垂直导致住户门套两边不齐而耽误住户装修进度。所以平时施工时，我们必须跟踪检查，可以用红外线等仪器进行精确测量也可以将门开成45 度时，观察门是否存在自然关闭和开启现象来检查门垂直度问题。

在维修过程中，我们发现许多住户将水电管放在地面，有的住户还需要安装地暖，从而导致我们的进户门高度偏低，进户门安装时必须注意高度的控制，进户门安装后高度最好比地面找平层高5 公分以上，如果设计图纸以标准面定高度时，最好和甲方提出这问题，协商解决，避免地面瓷砖高于门槛的情况发生。

2.2 瓦工维修重点部位

在维修期间，问题最严重的是阳台部位。由于阳台面积小，我们在施工过程中，容易对此部位造成忽视。并且在粉刷时没有按控制线施工，在维修期间造成大量问题。在施工中，我们必须把阳台和室内按相同要求进行垂直度和平整度检查。阳台部位如果有保温时，必须严格检查空鼓情况，一旦空鼓维修将非常麻烦。阳台外墙如果有砖墙时，塞顶时必须注意塞实。维修期间发现许多阳台墙面上部漏水，凿除后才发现塞顶不实、上部全空造成许多阳台漏水现象。阳台墙面粉刷时，必须由室内带线到阳台，保证阳台墙面和室内墙面在一条线上。装修工在装修时，一般都会带线引阳台墙，如果不平将会影响地砖的铺贴。

2.3 安装单位维修重点部位

在维修期间，水电安装单位也有许多问题需要维修。主要有地漏堵塞、水管接头漏水、接头高度不统一等问题。

地漏堵塞的问题在维修时出现较多，在后期维修时发现许多是混凝土堵在检修口中，所以在施工过程中必须注意混凝土不能掉落在地漏中，影响其他单位的工程质量。水管接头在施工时，必须严格要求，完成后必须进行试水检验，避免接头漏水。在维修期间，发现阳台地漏弯头安装时存在高度不统一的问题。有些住户阳台吊顶后发现阳台门套不够安装。检查后才知道水管弯头在施工时安装位置偏低从而影响吊顶。弯头水平不统一大多数是由主管不垂直造成的，所以主管在施工时必须吊线施工，保证垂直度，如果预留空洞不够时，必要时必须重新开洞安装。

2.4 漏水问题维修重点部位

在维修过程中检查发现，屋面漏水主要是由于排水沟地漏多处堵塞、排水不畅通而造成屋面积水渗漏至顶层，所以平时必须注意屋面垃圾清理。

室内卫生间和阳台主要在吊模部位漏水。在施工过程中吊模必须严格把控，必须按照技术交底要求分次吊模不能一次成型。卫生间及阳台部位防水施工时，必须在阴角部位多次粉刷。如果在墙角等部位最好做“圆角”，便于防水施工。

外墙漏水主要出现在梁下口塞顶部位。在有线条楼层时，发现线条粉刷时如果不注意泛水，将会产生水倒灌到楼内等现象。有泛水现象的还有空调板、窗户外坎等部位。如果砖墙漏水时，最有可能是外墙面产生开裂，必须在外墙面观察后采用特定方法施工修补。挂绳打胶刷防水等都是可行措施。

烟道漏水也是很严重的问题。在维修过程中发现许多烟道漏水至顶层，多次检查后发现原来烟道止水坎未在原结构层浇筑。施工过程中，烟道安装时，不注意止水坎问题，有的直接在刚性混凝土上施工，导致雨水直接从防水上流到烟道内部。烟道排烟口也必须注意雨水的反灌等现象。夏季台风多发，风大时有些雨水从烟道口直接打到内部流到住户家中，所以在排烟口必须做砂浆坎等措施。

地下室漏水也是比较严重的问题，主要出现在伸缩缝等部位。在平时施工过程中，必须注意后浇带施工规范要求，必须做到清理和凿毛施工、混凝土标号要求提高一个等级等措施来处理，避免漏水现象的发生。