住宅建筑品质、成本优化设计技术措施

范广明

【摘 要】本文从设计角度就住宅建筑的品质与成本控制措施进行探讨，结合现行规范，为当下房地产企业的提质降本提供了一条实施途径。

【关键词】住宅;品质;成本;优化

Residential building quality， cost optimization design technical measures

Fan Guang-ming

（Qingdao Urban Planning and Design Institute Qingdao Shandong 266071）

【Abstract】This paper discusses the quality and cost control measures of residential buildings from the design perspective， and combines the current norms to provide an implementation path for the current real estate enterprises to improve the quality.

【Key words】Residential; quality; cost; optimization

1. 总则

（1）住宅建筑应本着适用、经济、美观、的原则。在不降低客户体验的前提下，尽可能降低建造成本，为用户创造最大价值。

（2）规划、建筑、结构、设备、景观、室内等各专业应统一协调，密切配合，做到建筑设计品质最高、成本最低。

2. 场地规划设计

（1）在满足日照、通风、视线干扰（不宜超过18米）、绿化、景观等规划条件前提下，应尽量做到低层高密度设计。地块最北侧临城市道路一排建筑可适当拔高，以提高容积率，节约用地。

（2）建筑高度可按照消防规范的分级设计，高度以27米、33米、54米、100米为臨界点设计不要超越，也不要降低太多。

（3）如有地下车库，建筑间距宜符合停车模数，垂直停车约为5.3+6.2+5.3=16.8米，平行停车约为2.7+3.8+2.7=9.2米，平行加垂直约为2.7+5.3+6.2=14.2米，建筑间距宜为上述组合模数的整数倍。

（4）建筑高宽比不宜超过6，以免造成结构成本过高。

（5）变电所、换热站、水泵房等宜沿车库周边接近市政管线处布置，不应布置在主体投影范围内。

（6）综合管线布置应经济合理、尽量减少车库顶板覆土厚度，覆土厚度不宜超过1500。车库在坡地上可以适当错台布置，减小覆土厚度和土方量。

（7）小区主路可为环状，组团路、宅前路沿建筑一个长边即可，高层消防扑救面可前后两栋楼合用，但要直通安全出口;多层住宅消防车道到达周边160X160米范围内道路即可;尽量减少道路硬化面积，增加绿化。

（8）场地如有高差，交接处应尽量采用植草护坡，避免使用硬质护坡及挡土墙。坡比大于1：2时可采用硬质护坡和挡土墙，挡土墙高度不宜大于1.5米，过高挡土墙可分段布置。坡地建筑应合理控制土方量和挡土墙高度及数量。详见坡地建筑技术措施。

3. 建筑设计

套型设计应经济、适用。平面宜规整，不应有过多凸凹，尽量减少外窗面积，降低体型系数，以降低节能、结构成本。

3.1 标准层平面中部户型进深可较小，端头户型进深可加大，可采用中厅南北卧室布局。既满足采光通风，又加大结构刚度，节约成本。单体长度尽量不要超过结构一个伸缩缝距离。

3.2 立面宜简洁、大方，避免过多装饰性构件，尽量做到装饰构件功能化。立面石材、面砖面积要适当，画龙点睛即可，不宜大面积使用，一般石材幕墙不宜超过3层。

3.3 立面窗不宜过大，不宜采用低窗台及过多凸窗，在满足采光通风的要求下，尽量减小窗墙比。住宅开启窗扇面积不小于房间面积1/15，公建启窗扇面积不小于外墙面积10%。立面应注明雨落管位置，立管应优先布置在凹槽、阴角或空调格栅内，不宜在主立面上露明布置。立面石材、铝塑板、金属板、仿石涂料等幕墙分格线，不足整块时应布置在阴角处。

空调机位设置应经济合理、便于安装。位置应靠近外窗开启扇布置，形式可采用挑板加低护栏三面或两面临空方式，不宜采用双侧挡板单面临空方式。如有凸窗应优先布置在凸窗下部。

3.4 详图设计。

3.4.1 楼梯平台转向处采用垂直扶手，不凸入平台，以减少平台宽度。

梯段或平台不应顶在窗洞中部，确实无法避免时，应做护窗栏杆不小于900高，底部做100X100高反沿。

3.4.2 墙身详图设计要符合经济、美观的原则。线脚在不影响效果的前提下要尽量简洁且符合模数。线脚尺寸较小且较繁琐时可采用保温线脚;出挑超过300的线脚可采用混凝土线脚。女儿墙顶部应有混凝土压顶板线脚。节点详图应引注防水、保温做法。

凸窗顶、空调板顶应做防水，与墙交接处防水应上翻250.空调板保温材料应满粘。

外窗台应向外坡10%，女儿墙顶、开敞阳台顶、雨棚反沿顶、檐沟反沿顶应向内坡10%。散水应向外坡5%，入口台阶平台应向外坡1%。外窗台应比内窗台低。

3.4.3 门窗详图设计：

（1）开启窗扇不宜过大，不低于房间面积1/15即可。平开窗宽度不宜大于600，高度不宜大于1400。推拉窗宽度不宜大于900，净高不宜大于1500。固定扇应尽量加大，减少横竖撑，6厚钢化玻璃可不大于4.0平米。推拉窗因气密性很难达到7级，外窗不宜采用。防火玻璃窗应尽量避免使用，必要时可在窗后设衬墙，使耐火极限达到要求。外窗详图应注明窗台高度，开启方式、分格尺寸、安全玻璃使用位置。落地窗底部应有100～150高翻沿。

（2）门窗表应注明门窗保温构造及窗户的传热系数。

（3）外窗开启面积不应小于房间面积的5%，厨房为10%且不小于0.6平米。悬窗应有折减系数，为窗扇与垂直方向夹角的正弦。当角度大于70度时方为完全开启。

3.4.4 卫生间详图设计：卫生间外窗不宜过大，一般600宽内开内倒窗即可;有外窗卫生间可不设垂直排气道，在外窗中顶部板下50处设直径110圆洞预留安装排气扇。无外窗卫生间底层可设置悬吊排气道，在距顶板200处用结构挑板托住，装修时置于吊顶中，增加底层卫生间面积，节约造价。立管尽量靠近大便器布置，利于排水，节省造价。立管与排风管并排布置时，应注意排风口方向不应朝向立管。

3.4.5 厨房详图设计：尽量采用U型厨房，其次为L型，再次为I型;厨房窗顶宜预留安装吊柜位置，窗顶距地宜为1700;底层厨房可设置悬吊排气道，在距顶板250处用结构挑板托住，装修时置于吊顶中;水盆靠外窗设置时，底部应设置300高固定扇，防止水龙头挡窗。厨房应注意流线设计，洗、切、炒均应有适当空间。

3.5 节能保温设计。

（1）外窗面积不宜过大，满足通风采光要求即可。外窗应尽量避免采用Low-E玻璃，特别是双银Low-E玻璃及中空充氩气玻璃。

（2）窗墙比应严格限制，不得超过规范限值。

（3）节能判定应尽量避免采用直接判定法，应权衡判断，使耗热量指标尽量接近限值。

（4）墙体保温材料推荐顺序应为EPS板、挤塑板、聚氨酯板、岩棉板、STP板等，一些新型阻燃AEPS板，自保温砌块也可以选用，尽量避免采用岩棉板、STP板。幕墙保温材料应优先采用玻璃棉，其次采用岩棉。屋面保温材料应优先采用挤塑板。用岩棉外墙保温时，勒脚部分应为挤塑板。地下室保温应采用挤塑板。

（5）应注明建筑朝向、角度。

3.6 屋面防水设计。

（1） 雨落管宜布置在平面凹槽或阴角处，使找坡距离最短，且安全。也可布置在空调板内。一根雨水管汇水面积在150～200平米左右。小屋面可以采用一根立管加一个泄水口的方式，直径75泄水管设在落水口附近，距完成面200，外挑150。

（2）1～3层或小于10米的屋面可采用无组织排水，多层宜采用有组织外排水，高层宜采用内排水，严寒地区应采用内排水，寒冷地区宜采用内排水。

（3）雨水管穿线脚时应有预留槽或预留孔。线脚宽度小于300时可采用预留槽宽度120，线脚宽度大于300时可以预留直径120孔。

（4）防水材料的选用应本着安全，经济的原则，做多方案比较，确定最优方案。一般低端项目可采用聚乙烯丙纶（SBC）防水卷材+聚合物水泥胶结料、改性沥青防水卷材（SBS），改性沥青防水涂料，聚合物水泥防水涂料（JS）等，高端项目采用自粘式改性沥青防水卷材、合成高分子防水卷材、合成高分子防水涂料、CPS反应粘接型防水构造、水泥渗透结晶防水涂料（内防水）等。

3.7 无障碍设计。

（1）高差不大于300的无障碍坡道可不设防护栏杆、扶手。

（2）入口平台应保证门开启时，净宽不小于1500。

（3）无障碍坐便器扶手尺寸定位，靠墙扶手墙边距坐便器中心450，旋转扶手距坐便器中心350。

3.8地下室设计。

（1）地下室防水应延伸至室外地坪以上500高，地下室窗井、风井、管道井等坑口均应高出室外地坪500高，地下室入口标高宜高出室外标高500;车库入口应设高出室外地坪150高反坡并设排水沟。

（2）主体落在大底盘车库上的建筑及基础埋深在常年地下水位以下的有地下室岩石地基建筑可不設散水。