全装修迎来新发展

阮小林

从1999年住建部发布的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意見》开始，全装修在我国已有了二十年的发展历史，近年再次被热议起因是装配式建筑的推广。从社会节能的角度看全装修具有明显优势，但却又面临个性化需求的挑战，而在当前的房地产市场下，又该如何去保证全装修的质量是需要思考的问题。

——编者按

“全装修”一词近年来是建筑行业的热词之一，而引发这个热点的来源是2017年出台的《“十三五”装配式建筑行动方案》 ，该方案中提出要推行装配式建筑全装修成品交房。并要求各省（区、市）住房城乡建设主管部门要制定政策措施，明确装配式建筑全装修的目标和要求，推行装配式建筑全装修与主体结构、机电设备一体化设计和协同施工。

全装修是随着装配式建筑的推进一起再次被提起的，也就是说全装修是完善装配式建筑的一个重要部分， 目前的《装配式建筑评价标准》也将全装修作为一个评价标准，装配式建筑的要求不仅仅只是“搭积木式建房”，而是预制一个完整的居住空间，装房子真正当成一个成品交给用户。

历经二十年

全修装对于我国建筑行业并不陌生，早在1999年住建部发布的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》便推行过全装修，当时称作“一次性装修或菜单式装修模式”，并且在上海等地实施过。到2002年，建设部住宅产业化促进中心出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，正式提出了全装修的概念。全装修住宅是装修一次到位的商品住宅， 装修一次到位是指：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

全装修要求住宅内部所有功能空间全部装修一次到位，销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。按照相关规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

在今年的2月23日，住建部就《住宅项目规范》发布了征求意见稿，其中提到，城镇新建住宅建筑应全装修交付。也就是说未来所有的新建住宅都应该实施全装修。推行全装修根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房;同时规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序;贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。

住建联合党委书记、中国房地产业协会副会长张力威不久前在接受记者采访时表示：全国现在近80%以上是毛坯房，全装修模式的发展受到了国家政策上的导向。国家进行税制改革，从间接税变为直接税，从商品化角度来说毛坯房为半成品，我们也要跟着这一变化改变对于毛坯房的理解。目前已有八个省份开始实施新房禁止销售毛坯房，政策的颁布可以帮助减少建筑垃圾的产生、减少浪费。而从成本角度来讲，开发商进行全装修的成本相比个人进行装修成本会节省近一半。无论装修部品还是施工单位，从供应链角度来看，大供应量带来装修成本大幅度缩减的同时，工作效率也会极大提升。因此，他认为从国家宏观角度和个人成本角度来看都是必然的发展趋势。

省心又节能

前面已经说到，住建部早在二十多年前就提出过类似“全装修”的意见，这次之所以再次被提起并被热议是因为装配式，结合装配式的概念可以想到，现在全装修必然也有减少现场施工的目的，进一步地提高了房屋作为一个商品的工业化程度，这样做有诸多优点。

首先是节能，不管是社会资源，还是从个人金钱、精力，全装修交付都是件节约成本的事情，有生活经验的都知道，房子装修是件极其劳身伤神的事情，自己找装修队做需要盯着现场，交给装修公司则费用较高，全装修可以帮助消费者省去一部分的装修时间和精力，另外全装修为装修行业减少装修成本提供新的思路，工作的集中统筹可以减少重复的费用，数据显示，全装修可以为消费者减少大概20%的装修费用。

其次是环保，全装修设计在住宅主体施工前进行，实现了住宅装修与土建安装的一体化设计，省去了传统装修的二次改造环节，一定程度上避免了因拆改带来的资料浪费和环境污染，实现资源节约和环境保护。在当下极力倡导绿色经济时，全装修可以有效减少分散装修带来的噪音、粉尘污染，以及大量建筑垃圾的产生。据中国建筑装饰协会行业发展部测算，住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾，其中有85%是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，共有4000万吨垃圾污染环境。

第三是结构安全，全装修可大大减少业主入住后敲敲打打、随意改造对房屋整体结构带来的隐患。经常都能从各大媒体听到业主违规装修与物业公司产生争执，一些“装修游击队”因为缺乏足够相关知识，对于建筑结构了解得不够，可能在拆墙打墙之间留下安全隐患。

第四是抑制投资购房。有房地产人士认为，全装修有利于优化住宅产品结构，可以减少投资性购房，促进房地产市场平稳发展。因为购房成本的提高，一定程度上会影响到投资客的决定，不会将其作为优先选择。

过去交房之后，购房者的装修周期很长，过程中产生的矛盾、时间成本都不小，有的已经入住了，可有的还在敲敲打打，这个过程有时长达几年，小区物业管理也较为困难，成品住房的推广，业主将不再需要耗费太多精力进行装修，居住体验感会更好，同时也有助于物业管理品质的提升。

质量最担忧

首先，全装修虽然有很多优点，但也存在很多问题，否则也不会有长达二十年的推进过程。全装修降低成本的代价是牺牲了自主装修的个性化，虽然开发商会给出多套装修设计方案，例如《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》具体要求为，成品住宅建筑面积5万平方米（含）以内的，菜单式装修方案不得少于2个;成品住宅建筑面积超过5万平方米的，菜单式装修方案不得少于3个。但这也解决不了全装修提供的选项无法满足所有人的问题，不能满足每家每户的特殊需要以及业主的个性彰显。

其次，目前全装修普遍存在信息不对称的問题，全装修虽然节约社会资源，但购房者可能并未真正得到“实惠 ”，开发商动辄三五千的装修标准远远超出成本价。有房地产业内人士指出，“精装修”被一些房地产开发商用于突破当地政府的限价政策，这就进一步降低了全装修的透明度。

今年年初，长沙便出现了多次业主对于房地产开发商的投诉。据当地业主反映，部分装修单品的编制价格超出了市场最高价格3至10倍。比如，长沙市望城区新城国际花都五期全装修项目水龙头安装费用就达到了单价1188元，被业主举报到了相关部委局。有业主向媒体表示：“批量装修的利润空间本来就大，全装修成了房企变相涨房价的利器后，有些房企为进一步提升利润空间而省成本做得太过分了。”

第三，对装修质量比较担忧，这也是推进全装修最大的阻力。毛坯房交付时经常发现外墙漏水、偷工减料等情况，那在全装修后这样的隐忧就更加强烈，“材料是否环保”、“施工质量是否过关”、“出了问题会不会踢皮球”等等都是购房者的心结。

业内人士认为，全装修推进中出现质量问题，主要是因为：相关参建单位管理体系不够健全，现场管理责任落实不够到位;个别房地产开发企业肢解发包，未批先建，不合理压缩工期、压低造价和降低设计标准;质量通病防控不到位，墙面渗漏水，地砖空鼓，空调、地暖等设施设备运行障碍等质量通病，以及划痕、破损等成品保护不到位是目前投诉最多的问题。同时部分项目开发建设过程缺乏准业主对话机制，准业主监督权、知情权未能有效保障。

第四，全装修并没能避免二次装修，造成更严重资源浪费。尽管政策初衷是环保节能，但是业主面对装修质量不达标、细节处理粗糙等状况，很多人会选择敲掉重装或局部修补，导致事与愿违。

发展新方向

全装修的发展与我们的行业关系紧密，之所以现在关注不多是因为在过去我们金属结构行业并不涉及内装修部分，但我们要看到《“十三五”装配式建筑行动方案》中对全装修的要求，并将其视为未来对装配式建筑发展的要求。

中国建筑金属结构协会会长郝际平在谈到钢结构建筑未来发展时就曾指出：我们最终需要的是建筑，而非结构。因此，必须摒弃传统的用钢结构直接替换混凝土结构的做法，从系统工程的层面去看待，用系统论的方法来研究，以建筑功能为核心、以结构布置为基础、以工业化围护和内装部品为支撑，整体提升钢结构住宅的使用功能和居住品质。需要综合考虑建筑功能、结构、围护、内装、机电，实现户型、外立面、结构体系、围护系统、管线系统、防火、内装等各方面的协同与集成，最终实现住宅的工业化修建，类似“制造汽车一样建造房子”，像“做仪表一样精密的建造房子”。钢结构企业应该加强对于装配式建筑内装修的重视，由钢结构企业进行整体化的设计，并且在施工时一次性成型，是更加合理的解决方案，避免当前钢结构住宅后期装修所出现的一些问题。目前在市场上已经可以看到一些模块化的内装产品，比如彩钢板型整体卫浴、瓷砖型整体卫浴等。

全装修对于门窗行业也是一个机遇，希洛门窗总经理冯涛在授受本刊记者的一次采访中就曾谈到，现在门窗行业“家装”之所以兴起是因为“工装”做得实在太差了，如果“工装”的门窗能符合消费者的需求，那么便不会有“家装”市场。

由此我们也能看到，全装修质量的好坏其实关乎着我们整个金属结构行业，也有些地方相关部门提出了未来按照全装修住宅建筑工程全寿命周期落实质量终身责任制，今年发布《住宅项目规范》意见稿也对一些建筑部品的使用年限做出了要求，比如，户门与外窗使用年限不低于20年，外保温系统不低于25年。

【文献标识码】D

【文章编号】1671-3362（2019）08-0014-03