地产住宅项目精装修管理及相关问题探讨

2019-09-26顾俊波

商品与质量 2019年19期

顾俊波

江苏均鸿辰建设集团有限公司江苏南通 226000

1 房地产住宅项目精装修的现状

住宅项目精装修和业主自行装修相比有以下优缺点：优点：自主装修耗费精力，房地产住宅项目精装修就减少业主自己装修的烦恼，为业主带来很大便捷；装修过程中由于噪音和废弃物的影响，会对其他业主带来干扰，提前精装修能够避免这一问题，提升业主舒适感；装修过程中，材料的采买上，由于批量装修集中采买，可以降低装修成本和材料的浪费；业主购买房屋时，装修款包含到总房价中，统一办理按揭贷款，减轻业主因为自主装修带来资金上的压力。缺点：项目住宅项目精装修过程中，施工内容很多，提升管理压力，装修质量不高，后期容易出现质量问题，开发商交房难度大；很多装修风格不符合业主要求，减少房屋成交数量[1]。

2 精装修住宅的管理难点

精装修住宅不同于毛坯住宅，它的装修规模大、材料种类繁多、各工序交叉施工面多、工期紧、质量要求高，但是，现阶段我国精装修队伍能力参差不齐、施工工艺较为落后，如果不能建立与之匹配的标准化管理模式，会导致管理不规范、效能低下的问题，造成进度滞后、产品品质降低，甚至导致成本失控、安全文明施工风险增加等风险。目前，客户主要投诉的是按期交房、房屋质量方面的问题，房地产商对客户投诉却没有进行快速反馈或有效解决[2]。为保证开发商精装修住宅的顺利交付，可以参照精装修住宅的标准化管理模式，通过在精装修工程中进行前期策划管理、中期管控、后期提升管理，来实现精装房的如期交付，并全面提升精装住宅的品质。精装修住宅工程标准化管理模式如图1所示。

图1 精装修住宅标准化管理流程图

3 地产住宅项目精装修管理

3.1 施工过程质量的管理

房地产住宅精装修项目进行时，涉及各方面的技术和大量的施工工序，管理难度较大，很容易出现质量问题，因此需要管理人员结合以往经验，做好材料的管理，结合精装修和开发商实际情况，制定质量标准，采取有效手段对其进行质量的管理，主要从以下方面进行。（1）主体阶段，对设计方案中装修过程中各种数据进行控制，特别是房间方正、开关插座位置、电线分布的关键数据。在施工开始前，进行全面的测量和评估，对不符合施工要求的，及时进行整改。（2）严格控制总包主体施工质量，施工单位开始和开发商签订移交手续，避免出现扯皮情况，促进装修工作顺利进行。（3）主体施工阶段，对电梯层门口进行围挡，增加电梯门口门槛，并做成缓坡，有利于装修顺利进行。电梯门在安装后，如果发现电梯门和地面空隙较大，在井道内，使用镀锌铁品进行封口作业。（4）安装门窗框时，需要在室内外贴膜，防止墙面受破坏，室外工作交给外墙施工组进行，做好适当保护措施，提升施工人员安全性。（5）室内预埋管线，由水电班组执行，需要在埋线的地方使用标记笔，进行醒目的标注，给施工人员明确指示，施工时注意避免打穿墙面的情况发生[3]。

3.2 住宅的装饰工程进行质量监督

装饰工程看似简单，但事实上是整个装修过程中最繁复的一个步骤。由于在进行装修的过程中要考虑到房屋建造的材料以及建筑的形态，然后进行相应地、合理地设计，再根据设计进行精准、细致地施工。例如，在进行施工之前还要准确地计算设计出需要预留的孔洞，其位置一定得是后续进行安放家具和线路设计时要用到的孔，不可以有丝毫的偏差和缺漏，以免在后续的施工中会造成许多不必要的麻烦或是影响整体装修风格的美观程度。在选择施工应用材料的时候也应该较为细致，因为一旦确定就是整个楼盘将要使用的材料，若是对于材料的选择不够严谨、充分，带来的将是极大的损失。在正式进行施工的时候，一旦发现问题就要进行及时地反馈、重新讨论以及采用更好的解决措施，还需要设置相应的监督机制进行实时的施工监督，避免出现问题后没能及时解决而对住房质量问题产生影响。除此之外，还应该重视的就是商品住宅的砌体。通过市场调研发现，大多数业主关于房屋问题的民事、邻里之间的纠纷都是与砌体有关。有的是因为漏水，有的是因为产生了裂缝，更有在装修过程中打穿了地板等情况出现。所以在进行装修的时候以及后续的房屋验收过程中应该重视砌体这方面的问题，严格按照砌体的最高等级进行施工，对于施工的工人也应该进行严格地监督、管理，定时对其进行一定的培训和考核，确保其在实际的施工过程中可以圆满地完成施工任务，提高居民的入住体验和生活舒适度。

3.3 精装修住宅的设计配合管理

对于精装修项目的管理，一定要重视对精装修设计的管理。在精装修工程施工之前，开发商要协调建筑设计单位、精装设计单位和施工单位，进行施工图纸会审工作。在图纸会审中，要重点查看专业间的衔接部位减少土建和精装修的脱节现象，使前期土建施工预留洞口以及砌筑墙体更加合理，避免到装修阶段进行大规模土建改动。在这过程中，各专业设计师、工程师要细致全面地审查图纸，尽可能发现问题，找出图纸中错漏空缺、冲突搭接的部分，现场进行分析处理，找出解决方案，从而减少施工中的变更数量。