城市住宅小区停车矛盾的成因和解决思路

◎赵伯艳 仲阳关

近年来中国城市化进程快速推进，城市人口扩张和空间局促并行导致很多矛盾长期存在并难以化解，其中停车矛盾较为突出，影响了社区和谐和居民生活。

一、城市住宅小区车位利用矛盾的主要表现

车位利用矛盾是住宅小区里越来越常见的景象，呈现出多冲突主体相互交叠的态势。

1.小区内业主之间的停车矛盾

由于早期居民的停车需求较低，城市规划、社区建设、小区建设未充分预料未来停车位需求的急速上涨，导致停车位建造完善的速度跟不上私家车车量增长的速度。尤其是在老旧小区，有些小区住户为了保证自己的车位而在公共停车空间里安装地锁，严重影响了小区内其他车主对公共停车位的共享使用权。

2.小区业主与外来车主之间的停车矛盾

由于车位资源短缺而导致的争抢和冲突不仅发生在小区内部，还发生在不同小区的居民之间，各个小区停车资源的分殊性加剧了这一现象。小区停车空间被外来车辆占用，进而发生停车纠纷也比较普遍。不少业主安装地锁来阻止外来车辆占用停车位，这虽然减少了车位被占的情况，但却给小区带来了安全隐患。

3.小区业主与物业公司之间的车位利用矛盾

因车位管理和配置所引发的小区业主与物业公司之间的矛盾也比较普遍。其实质是买方和卖方之间的角色错位，物业公司逾越了自身服务小区业主的角色。《中华人民共和国物权法》 （以下简称 《物权法》）规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用共有的道路建设停车位的，就属于业主共有。” 但是一些小区物业公司私辟车位、擅自将小区内的绿化地等公共空间改造成停车位随意出租，加之停车管理服务不到位，引发业主不满，由此导致了业主与物业公司之间矛盾频发。

二、城市住宅小区车位利用矛盾形成的原因

车位供不应求是城市住宅小区车位利用矛盾发生的根本原因。除此之外，车位配置方式不当、小区停车位使用规则不明、物业公司停车管理不规范、业主缺乏对社区车位管理的知情权和监督权也是形成和加剧车位利用矛盾的重要原因。

1.车位配置方式不当

新建住宅小区配套建设地下车库和车位的情况越来越普遍。《物权法》规定 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。当事人包括三类主体： 第一类是指车位和车库的投资人 （一般是小区的开发商），是车位和车库的先期所有权人；第二类是指业主，通过购买和租用的方式获得车位的所有权或使用权；第三类是指有需要且有意购买或承租的业主。理想状态是，第一类主体和第三类主体充分沟通、协商，之后第三类主体转化为第二类主体。但在实际中经常是开发商唱独角戏，为了规范管理和尽快收回投资成本，利用先期优势和信息优势按自己意愿擅自决定车位利用和配置规则，对地下车位 “只卖不租”。在车位权属登记上，《物权法》 规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经依法登记才能发生效力。但也有学者指出，在实践当中，许多开发商以转让使用权或长期租赁等方式变相销售，混淆所有权和使用权，很多业主无力一次性支付或不愿花高价去 “购买” 车位，由此加剧了开发商、物业公司与业主之间的冲突。

2.小区停车位使用规则不明

小区地上车位属于业主共有，但是在如何使用上也是矛盾重重。一般来说，这类车位可以由业主大会授权业主委员会委托物业公司租给业主使用，租金在扣除必要费用后归入小区维修资金。物业公司对车位行驶管理权，基本采取先到先得的原则对业主开放租用。但是，随着业主购车越来越多以及新业主的进入，车位资源越来越紧张，后买车、买房的业主基本上没有机会获得车位的承租权，这就在业主之间产生了结构性的矛盾。此外，物业公司对承租车位进入和退出中的无序管理也加剧了矛盾和冲突。为此，无车位承租的业主要求共享车位承租权，期望车位承租能按规则定期重新分配而非一成不变，而这无疑会引起既有车位承租业主的不满，执行的阻力也非常大。

3.物业公司停车管理不规范不健全

物业公司在停车管理中普遍存在制度缺失、信息公开不够、执行力和监督力差等问题，却按月收取停车服务费，因而引发业主不满进而发生冲突。一些小区的物业公司并没有设置停车管理规范，而一些小区虽然有相应规范，但公开和宣传程度不够。物业公司和保安人员对车辆不能乱停乱放等要求，大多只进行口头宣传，缺乏执行效能。因此，小区居民对相关规章制度并不熟知，加之物业工作人员对停车秩序疏于管理，造成了停车无序、影响居民出行的现象。

4.业主缺乏对社区车位管理的知情权和监督权

《物权法》 规定，“业主决定建筑区划内重大事项及表决权”。但是很多新住宅小区并没有即时成立业委会，社区公共事务推动乏力，有关停车位的配置规划、地下车库的出售价格和地面停车位的出租价格等公共事务没有经过业主大会的表决，而完全由开发商和物业公司来安排。由于车位政策和管理不透明，车位管理乱象丛生，小区露天停车位被改造为开发商的办公车位、公共停车位被以更高的价格租给外来人，严重侵害了业主的停车权益。开发商违规出售 “无约定的地下车位”、“已被公摊的地下车位”、“人防工程车位”，也为车位冲突埋下隐患。

三、城市住宅小区车位利用矛盾的解决思路

1.拓展住宅小区的停车资源

针对住宅小区停车位供不应求的现象，应拓展停车资源，充分利用住宅小区内部地下停车场、地面停车场、人防车位停车。首先，对小区内部道路进行合理利用。通过单线循环，在不影响行车行人安全的情况下，利用有效的地面空间，多划停车位，有效增加小区的机动车停车位数量。其次，召开业主大会，征求业主意见对社区绿地进行改造。但必须达到 “1/2 以上业主”的同意、且同意改造的住户房屋面积总和占全体业主房屋面积一半以上的条件，并通过园林绿化、规划等相关部门的审批后，才能对社区绿地进行改造。第三，充分利用人防工程资源。开发商投资建造的人防工程在平时可以民用。按 “谁投资，谁收益” 的原则，开发商拥有支配使用权，可将人防车位租赁给业主。第四，扩建停车场，物业公司可以先期垫资，再从扩建或增建停车场的租金和停车管理服务费等收入中逐渐返还。第五，引进智慧社区，将共享理念运用到停车空间利用中。针对住宅小区车位资源竞争的问题，依托停车APP 对社区停车位进行动态管理和利用，提升车位的使用效率。

2.明晰车位所有权的相关法律和制度

针对车位权属的模糊地带，应从立法角度明确各类车位的权属： 明确规定如果开发商和业主之间在合同中对车位所有权没有进行约定或者约定不明，车位归全体业主共有；如果开发商在购房合同中申明小区地下车位的产权属于单独转让，不随房屋一起售卖，开发商则可以保留地下停车位的所有权；对专有部分的车位，比如非人防工程改建的地下停车场，应为其颁发使用权证书和产权证书，确认权属；对人防工程改建的地下停车场，如果开发商能够取得相应的文件证明该人防工程属于开发商投资建造，并且改建的地下人防空间在平时用来停车，则开发商拥有人防车位的支配使用权；对共有车位进行登记公示，明确所有权，在房屋产权登记薄上标注，来保护业主利益。

3.规范物业公司管理程序，保证业主权益

针对住宅小区物业管理透明度不高、管理不规范、管理错位越位的现象，应明确其服务定位，加强对它的规范管理和监督。首先要促进物业公司悉知自身的功能定位是以 “管理” 促 “服务”，物业公司应提升服务质量，减少与业主之间的矛盾冲突。其次，物业公司应配合业主大会和业主委员会决议，协同制定停车位规划、分配方式、费用标准、停车费管理和使用、未获得公共停车位业主的补偿等规则；相关主管部门针对停车收费标准实行政府指导价，规定基准价格和浮动幅度，针对共有车位分配不公现象，制定规范性文件来进行指导。