城中村住宅改造研究

李生辉

摘要：本文主要针对云南昆明城中村的一些问题和状况展开讨论。20世纪80年代，我国开始进行工业化的进程迅猛发展，到2004年年底，中国的城市化已经进行到 了42%，21的世纪的城市化建设逐渐开始迅猛推进，城市化的步伐逐渐伸向城市的边缘，城市化所暴露出来的很多问题就渐渐的显现了出来，城中村的出现就是城市化所带来的一个最大的问题，也是城市化中最困难的一个问题，虽然城中村的出现为城市提供了大量的劳动力，但是也为城市的发展带来了很多的障碍，因此人们对城中村的评价褒贬不一。所以各个城市都开始大力整治城中村的环境，但是城中村的改造复杂且繁琐，工程量十分艰难，其中涉及到的路政，房屋，环卫等多方面的工程量，是不可能一蹴而就的，本课题就主要针对云南昆明的城中村进行课题性研究。

关键词：城中村 改造 城市化

一、城中村产生的背景：

昆明是云南省会，省会的人口数量和流动人口数量是非常巨大的，而云南城中村是一塊夹缝之地，这种生成方式来自于城市化的不完备，一些地区的城市化缺少必要的规划，政府随意给开放商批地，城中村本来的居民进行违法乱建，给大量来城市打工的人们进行居住空间，但是这种居住空间是十分危险的，带来一系列社会问题，昆明的城中村土地的所有权状态大体可分为三类，（1）已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。

二、城中村的存在的隐患：

（1）这种城市边缘的地方通常缺少管理，人的素质也鱼龙混杂。主要有农民、市民、流动人群，流动人口为主要犯罪群体。（2）城市规划滞后，违法乱建屡禁不止，房屋密度极高，采光条件差，带来了许多安全隐患。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患。（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱等。城中村不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。

三、城中村的现状与前景：

1.现状分析

现如今昆明的许多城中村正在进行积极的改造和规划中，在昆明，船房村是云南最大的城中村，对于政府来说它是一块最难啃的骨头之一，船房村的城中村，占地面积高达近千亩，是昆明出租房数量最多，流动人口最大的地区之一，在搁置了多年之后，在2018年04月初开始进行城中村的改造建设，早在2008年船房社区就已经被纳入昆明城中村改造项目之内，但是一直没有找到适合的社会投资人，随后的10年间，船房村除了公开推介，也有过多次推进的尝试，先后谈了不下百家大型公司，但至今都未达成共识。2011年还就改造土地一级开发整理项目进行两次招标，但均无果。庞大的改造面积与拆迁量，使船房村看起来虽然诱人，想吃，却极难下口。2012年底的昆明市土地推介会上，船房村城改项目曾公开推介，其中透露出，其拆迁量达到181万方，以“巨”之称。其中总征地面积为1226.18亩，船房新村、老村两个城中村改造面积为929.38亩，西华公园改扩建面积为296.8亩……

2.前景发展

昆明的城中村一直都是政府的一块心病，但是其占地面积之大，也值得政府对其进行完整的规划，加上近年来昆明的房价一直处于上涨的趋势，所以昆明城中村的建设和改造工作又提上了日程，既可以改善城中村的生活环境，又可以减少城中村对于城市建设的阻碍，所以这个项目肯定是利大于弊的，但是由于城中村的环境复杂，社会上一般都提倡两种解决方案，一直是改造方案，在原有的基础上进行建设，加固加盖，这样可以减轻开放商的压力。另一种是彻底的拆迁，进行重新的规划、翻盖。其实第二种在理论上要比第一种更加的合理，因为城中村常年的私建乱盖，环境，路政，水路都比较混乱，需要进行一次彻底的规划和翻建，总的来说城中村的前景发展还是非常有利的。

四、改造方式

1.整体改造方式

这是一种将城中村从整体到局部建筑的全部改造方案，这种改造方式工程量巨大，适用于城市的重要路段和土地价值比较高的城中村，但是其效果也是立竿见影的，而立竿见影是需要付出一定的代价的，其改造成本巨大，需要大量的资金进行运转，拆迁量大，安置费用高，实施难度也相当巨大。

2.局部改造方式

这是指在不改变大布局的情况下，对局部区域进行划分，对其划分区域进行重点式的改造或者重新建设，这种一般适用于布局比较规范的城中村，对其改造不会太多，可以适当增加基础设施建设，增加社区服务功能，作为外来务工人口的居住地。

3.综合改造方式

是指在保留大部分建筑设施的情况下，改造违章建筑，控制新建筑的落成，在具体改造中，保留历史建筑，改善建筑的外观，公共空间的加以利用，市政设施的完善，这种工程方式，投入资金少，可以在当地政府的支持下进行改造。

结语

中国城中村的问题在一定程度上各地政府已经开始着手解决，主要的方式和办法主要还是吸引投资人进行改造建设。还有一些城中村是在政府的帮助下自行进行管理和改善，另外，各地城中村情况不一，其策略宜根据实际情况确定，然而，不管哪种改造模式，确保城中村和城市发展的和谐、村经济和精神文明生活的健康发展，以及村民的安居乐业，依然是我们城中村改造的共同目标。只要能勇于面对城中村问题，充分考虑村庄的需求，有效协调村庄和城市发展的矛盾，相信城中村问题会逐渐得到缓解。