商业地产行业资金管理风险的研究

丁稳超

摘要：近年来，我国商业地产行业发展迅速，已经是影响国民经济发展的重要因素之一。一般地，商业地产行业具有投资额大，风险较高，复杂性、周期性、供应链长等特征。在上述诸多的特点因素中，注定商业地产业开展具有较大的资金管理风险。本文针对商业地产企业的资金管理过程中存在的问题和风险，并提出了资金管理风险防范的对策。

关键词：商业地产企业 资金管理风险 措施

中图分类号：F273.4

文献标识码：A

文章编号：2096-0298（2019）03（a）-129-02

商业地产行业在我国社会经济的发展中起着重要的作用，资金管理风险是商业地产行业风险的重要部分。尤其是当前各地自行制定商业地产开发和买卖的相关地方政策，导致商业地产行业的风险在增大，且呈现不稳定性和随机性，为提高资金管理的有效性，降低商业地产行业公司的经营风险，需要加强资金的管理力度。

1 商业地产行业资金风险的概述及类型

1.1 商业地产行业资金风险概述

商业地产行业资金风险是指商业地产企业资金在循环过程中，由于各种难以预料或无法控制的因素作用，使企业资金的实际收益小于预计收益而发生资金损失，进而造成企業运转不畅，甚至破产倒闭。

1.2 商业地产行业资金风险类型

（l）市场风险。主要是指由于市场经济环境变化造成经济损失的可能性。如商业地产买卖过程中应收账款难以收回、商业地产投资量过大、现金流不足、存量资产被套牢、市场供应链断裂、市场供应量减少导致物价上涨等，这些都是市场风险的重要表现。

（2）商业地产开发决策风险。决策分析往往体现在决策层对企业经营目标和经营方向不清晰，造成决策失误或决策错误的可能性。从决策群体的形式往往会造成不同的决策风险，一般地，企业的决策层分为分权式集体决策、集权式个体决策的形式，过于集权往往对决策没有经过多轮的论证，不能有效地听取他人的意见;而集体决策往往又影响决策的速度，错失良机，迟滞了企业抓住有效的机遇得以发展。

（3）商业地产运作过程风险。运作风险主要是指在商业地产开发的过程中由于人员失误造成经济损失的可能性。运作过程风险一般管理机制措施、工作人员整体素养、企业内部财务控制等。首先，企业的资金管理措施直接影响企业资金管理风险，一般商业地产企业资金管理在融资管理方面、税务报税方面往往在操作过程中没有按章办事，没有掌握资金运行的规律，造成潜在的资金管理风险。其次，商业地产企业工作人员整体素养影响企业资金办事的流程，有时自行简化办事流程，违反企业资金管理制度，出现工作失误等情况。最后，企业财务内部制度是每个企业都存在的内部管理制度，因此，内部管理制度的管理不能拘泥于形式，严格执行内部管理制度是企业避免和减少资金管理风险的重要方式。

（4）企业工作人员的法律意识淡薄。一些商业地产企业工作人员蓄意违规违法办事，对企业的声誉造成影响，甚至会带来违法可能。因此，企业定期开展法律知识培训，加强工作人员的法律意识。

2 商业地产行业资金管理的重要性

2.1 提高企业资金利用效率

商业地产企业是一项涉及面广的行业，每一项工程都需要投入大量的资金，充足的资金是商业地产企业得以有效运营的保障，有效的资金管理有利于提高企业的资金使用效率。商业地产企业必须合理的规划自己的资金，才能更加灵活的对资金进行周转，也利于拓宽企业的筹资渠道。商业地产企业的资金流量通常非常大，通过对资金的情况的全面分析，并通过完善的财务预算体系，提高资金的有效利用率。同时，企业的债务情况会对企业的经营产生非常重要的影响，合理利用财务杠杆、提高资金管理效率，使企业更加合理的规划债务结构，从而实现商业地产企业资金利用效率的最大化。

2.2 有利于提高企业投资的合理性

工程规模大、建设周期长是商业地产业的显著特征，有效的企业资金管理，能为企业的投资提供正确的参考依据，降低企业的投资风险，保证投资项目的收益。资金充足可以满足投资开发的需要，从而提高企业在项目中投资的合理性。

3 新时代环境下商业地产企业资金管理工作中存在的问题

3.1 企业的资金管理意识薄弱

由于经营不善导致破产的商业地产企业不在少数，尤其是一些规模比较小的商业地产企业，往往因为资金不足，信贷出现问题，资金链断裂，导致企业迅速崩盘。

3.2 资金管理的风险比较大

由于商业地产行业的融资渠道很少，基本都是通过银行贷款的方式获取资金，其他融资方式难以开展或国家政策不允许。因此，不少的商业房地产企业为了降低资金的风险，往往选择建设好一期卖完套取资金才开展二期三期等项目，这也是防止企业资金风险的最有效的一个方式。同时，商业地产项目的资金投入量大，回收周期长，会增加商业地产企业的投资风险。并且，随着行业竞争的加剧，如何准确的把控投资风险，成为商业地产企业必须深入研究的问题，资金管理工作的重要性也因此而得到充分的体现。

3.3 商业地产周期性波动

任何一个市场经济的国家都会存在着经济周期性，社会主义国家市场经常也是如此。经济周期也称商业周期，是指经济在运行过程中循环往复的出现经济扩张和经济紧缩的现象，可以分为衰退、萧条、复苏、繁荣四个阶段。一方面商业地产行业作为中国宏观经济的支柱行业，作为中国经济的重要组成部分，其受经济本身周期性的影响;另一方面商业地产行业受国家政策的影响非常大，国家政策的周期性也会对商业地产行业产生周期性的影响。

3.4 借款人资本不足或使用不正当手段

（l）借款人还款能力存在风险。借款人从事商业地产开发，地产行业属于成本大、涉及方面广、风险大的特点，绝大部分商业地产企业不可能通过自身的财力可以完成整个项目的开发和后期的销售工作，往往会向银行申请贷款，而借款人本身资金有限，很可能引起后期还款能力的变化。因此，引入贷款和合伙人投资是常见的类型，所以，借款人还款能力存在风险。

（2）借款人隐藏风险，使用不正常手段来贷款。当前社会，商业地产开发企业大多数都是追求高额的经济利润，预售前期往往就造势哄抬房价，购买者炒房，地产公司也炒房，商业地产企业为达到预期的利润目标，不少开发商不仅仅介绍地产的优势，如地理位置、周边配套环境、学区学位、交通情况，这些都是比较正常的优势所在，但是也有不少商业地产企业他们提供“低首付”“首付分期”甚至“零首付”，这对购买者来说是巨大的吸引力，其实这是一种开发商与购房者相互欺骗银行而骗贷行为。这其中主要是开发商与购买者做好房价，向银行申请贷款额度增大，而实际房价却低于申请贷款的房价，导致购买者实际连首付款都是贷款而来的，这样就促使银行的风险增大。

3.5 商业银行内部制度不完全

（1）商业银行内部制度不完善，监管不严。一些商业银行为了拉贷款业务，对贷款人的借款用途、担保价值，还款能力评估审查不严格。同时，由于一些商业银行内部制度不健全，执行力不够，经常出现“人情贷款”以贷款的公事谋取私利，如银行贷款行业中的“贷款返点”，实则就是银行内部职工因贷款从中谋取自身的业务分红，一旦贷款人还款能力出现问题，这无形中就增加了银行信贷资金收回的风险。

（2）商业银行内部执行不严格。在向商业银行贷款过程中，往往出现担保和质押的情况，但是往往银行对超额担保情况熟视无睹，对贷款依然放贷，导致担保限于形式。有些抵押物在贷款前确实价值较大，而往往随着时间、市场和抵押物折旧的影响而变化。如果房屋升值后，远远高于放款额，这实际就是降低了商业银行的放款风险。

（3）商业银行内部竞争导致审批不严格。商业银行之间本身就存在竞争关系，为了拉业务，商业银行往往降低了贷款的门槛，有些甚至不需要抵押，以某種公职人员身份就可以贷到款，或者在短期内无息贷款，这些情形都增加了银行的风险。

4 加强商业地产企业资金管理工作的措施

4.1 加强对商业地产项目的成本控制

商业地产的成本涉及方方面面，如土地开发成本、基建材料成本、人力资源成本、项目管理和销售成本、各类税费成本、贷款利息成本等，在进行项目成本预算和控制的过程中，应该从上述各方面人手。因此，从商业地产企业招标购地起，降低土地成本就是很多地产公司的愿望，如果商业地产企业的建筑人员技术水平不足，就会影响到楼盘工程质量，使工程进度得不到保障，进而增加项目成本。

4.2 完善商业地产企业的资金管理体系

资金管理的核心问题是对资金运作过程的管理，管理的目标是防止资金出现风险，从而实现资金投入后，利润的最大化原则。因此，很多商业地产在资金管理有其自身的一套体系，主要涉及到资金的投入风险评估，资金的运营过程评估，资金的回收评估等。

（1）设置资金管理的风险控制线。商业地产的信贷风险受人为因素和政策因素的影响巨大，因此，加强信贷风险主要是在前期最信贷过程，排除人为的潜在风险，另外便是对现有的政策吃透，对未来政策趋势进行一定的分析，一旦资金的分析指数超过一定的警戒线，需要对资金管理进行高度重视，对资金的投入和流向进行追踪、对已发现的资金管理风险，必须在最快时间内撤回资金，尽可能的减少损失。

（2）运用杠杠转嫁资金风险。很多风险都是都是来自借款人一方，在贷款时经常出现质押或抵押贷款，或者购买保险，一旦借款人出现还不清，保险公司会进行一定的赔偿，也可以通过抵押物进行拍卖还转嫁资金的风险。

（3）资金管理风险的财务措施。商业地产信贷风险出现后，科学计算商业地产的贷款风险准备金，做到能还得起银行的贷款利息，这实际上也是银行的一种自我保险的措施。随着银行制度的改革，商业地产的信贷风险往往都在全社会进行分散处理，通过证券化、基金、保险等方式降低风险。

5 结语

综上所述，商业地产行业是一个带动效应大、产业链长、资金密集型行业，它的发展与开发地的经济发展和政策息息相关。商业地产作为资金密集型行业，务必对银行等金融信贷机构有较大的依赖性，因此，建立与商业银行、金融信贷机构的有效沟通和结合，才能进一步摸清事情发展的趋势，从而得出与商业地产相适应的发展前景。

参考文献

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